上海立规力阻“群租”
2006年12月,上海市普陀区某小区一个三房一厅的“群租房”内,发生废气中毒事件,8名房客中5名病情较重送医院治疗。在此之前,上海市普陀区、闸北区、浦东新区针对“群租”问题,都曾经有过房地局、工商局、公安局、税务局、街道办的联合执法。在上海,“群租”问题已经成为一个普遍的社会问题。针对这一现象,2006年11月30日,上海市房屋土地资源管理局颁布《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》(以下简称“《规定》”),以约束愈演愈烈的“群租”行为。
该《规定》的主要内容有以下几点:
1、出租的最小单位有界定,非法“群租”在违禁之列
根据该《规定》,居住房屋应以原规划设计的房间为最小单位,不分门进入的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租,一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人,出租给家庭的,家庭人均面积不得低于5平方米。针对普遍存在的搭建若干小间,按间或按床位出(转)租的,或违规从事社会旅馆经营的,亦被明令禁止。同时规定,住宅小区内,居住房屋出(转)租给单位用于员工及家属住宅的,应当符合本规定最低居住面积的规定,也要遵守出租给一个家庭或自然人的规定。根据笔者的了解,一般的“群租”行为均在违反本规定之列。
2、租赁合同备案要审核,中介机构代理出租应校验
根据2004年《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定,居住房屋租赁合同订立生效后,由租赁当事人持有效身份证件、房地产权利证明和租赁合同等有关材料,到社区事务受理中心办理相关手续,包括纳税申报、租赁合同登记备案等。刚出台的《规定》第四条强调:社区事务受理中心在受理居住房屋租赁合同登记备案和居住登记时,要进行严格审核,发现有违反本规定行为的,不得发放居住房屋租赁合同登记备案证明,不得办理居住登记。这实际上是加强了合同备案的审核。
按照《上海市居住房屋租赁管理实施办法》规定,人均租赁建筑面积不得低于6平方米,并规定违反这一规定的中介机构不得代理出租。在本次出台的《规定》中,增加了中介机构的“校验”义务,第五条明确要求:房地产经纪机构在接受委托业务时,应当加强对房屋权属证明和室内设计布局的校验,严格按照《上海市居住房屋租赁管理实施办法》和本规定开展房屋租赁居间代理。并且明确,如有违反本规定操作的,由区(县)房地局暂停其网上操作资格,责令改正。
3、“群租”拒不改正要查处,齐抓共管纠正“群租”
从执法的角度讲,《规定》的内容是具有溯及力的,因为根据《规定》第七条,只要发现违反本规定的,应当立即劝阻制止,劝阻制止无效的,及时报告相关管理部门进行处理。按照一般的理解,凡是有“群租”情况的,如劝阻制止无效的,都在严格查处之列。
《规定》在明确区(县)房地产主管部门的基础上,第八条明确规定了“相互协作,齐抓共管”的长效机制。明确区(县)房地产主管部门应当积极会同街道办事处,加强居住房屋租赁管理,组织和指导社区综合协管队伍、物业管理企业和业主委员会加强政策宣传和日常巡查。要求区(县)房地部门应当在区(县)政府的统一部署下,积极会同人口、工商等部门,开展联合整治活动,严格查处违反本规定的房屋租赁行为。
4、禁止“群租”可进公约,业主自治管理显威风
《规定》在加强行政管理和行政执法的同时,也要求小区业主委员会应当加强业主自律管理。业主委员会可以召开业主大会,修改业主公约,将《规定》的有关内容写进去。对于违反规定出租房屋并严重影响相邻房屋业主正常居住的,业主委员会可书面责成房屋出租人立即终止租赁行为。实际上,业主自治管理也是有效制止“群租”行为的手段之一,它可以与来自行政机关的“他律”行为有机结合,达到管理与自治的统一。
上海市房地局这一有关“群租”的专门规定,对于几近空白的政府立法是一个很好的补充,对有关部门加强租赁管理,规范“群租”行为的进步意义是不可否认的,但根据《规定》的内容与“群租”现象的客观实际来看,《规定》尚有一些问题与不足:
1、“运动式”的联合执法有悖于长效机制
从《规定》第八条看,房地主管部门应当在区(县)政府的统一部署下,会同有关部门开展联合整治活动,可以看出执法主体不明确。笔者认为,治理“群租”无须联合执法,而需要的是责权明确的执法部门。比如说对于“群租”问题,就明确由房地局来执法,执法不力的,追究有关负责人员的法律责任。而联合执法往往是“一阵风”,过去以后,谁也不管。如果要建立长效机制,是应当明确某些政府管理部门的责任,工作不力的,实行责任追究制度,而不是动辄联合执法。
2、业主自治管理难以落到实处
《规定》规定了业主委员会可以召开业主大会,修改业主公约,将禁止“群租”的内容写进公约,公约通过后,对于业主不履行的,由业委会进行制止。笔者认为这一规定实际上没有可行性。一是公约是否能经过三分之二以上有表决权的业主同意是一个问题,第二是即便能写进业主公约,业主能自觉履行吗?让业委会去制止等于纸上谈兵,因为从目前的情况看,业主委员会不可能由于个别业主违反公约禁止“群租”的规定,就通过法律诉讼方式与业主对簿公堂。举一个简单的例子,业主公约无一例外地都有业主应按时交纳物业管理费的义务,但目前还没有由于业主不交物业费,业委会去起诉欠费业主的案例。
3、加强登记备案管理现实意义不大
建设部《城市房屋租赁管理办法》和《上海市房屋租赁条例》均规定,房屋租赁应报有关部门登记备案。在上海社区事务受理中心为租赁合同登记备案单位,据笔者了解,租赁合同登记备案制度根本没有很好地执行,笔者曾在上海有两年租房经历,房子也租过几次了,但从来没有登记备案过。对于“群租”的房子,房东、房客明知是违法行为,更不可能去登记备案。社区事务受理中心又怎样去审查呢?从另外一个角度讲,即便租赁合同备案,房东、房客也不会将“群租”的合同交出来,他们肯定是“黑白”两套合同,向登记机关交“白合同”,实际执行“黑合同”。到头来登记备案方式管理“群租”只能是一场空。
4、惩罚性的规定少,内容难以落到实处
笔者认真研读了《规定》,《规定》除了对违规从事社会旅馆经营的,责令改正而不改正的,除了按《上海市旅馆业治安管理实施细则》进行查处外,其他几乎没有对违反规定进行“群租”业主的惩罚性规定。违法“群租”的成本就是整改。用法律的术语讲,就是恢复原状。这实际上使得这一规定没有任何的威慑力,因为违反了它,也就是改正嘛!而“群租”的利润比一般的正常出租利润高出许多,房东“何乐而不为”呢?所以笔者认为,在加强行政管理和行政执法的同时,要通过增加违法责任人的成本,使得《规定》有其应有的威慑力。
(本文共同作者:张月师,原载于《现代物业·新业主》2007年9期)
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