光明的《物权法》

2004年11月19日下午，我和舒可心应邀参加了人大法制工作委员会组织的有关《物权法》的座谈会，题目是“建筑物区分所有权座谈会”。会议由人大法工委副主任王胜明先生主持，参加会议的有人大常委会委员，有人大代表，有建设部、市建委、市小区办、物业公司和律师代表及人大法工委的有关专家领导。

会议有五个问题:

一、小区内的会所，车库，楼顶平台，物业管理用房，绿地，道路有哪几种归属?到底该归谁?

二、在什么情况下，哪些事由多少人说了算?

三、业主如何参与管理?费用分摊比例如何确定?

四、对违约行为怎么管?不听怎么办?比如，养狗扰邻，随意堆放垃圾，侵占通道。

五、大家的利益受到侵害，无人维护怎么办?业主代表败诉后果谁承担?

以上问题我按照自己的理解简化了，是讨论的大概意思。法工委王副主任对小区的主要问题作了详解。他指出，在小区的三种关系中，业主与开发商的关系比较紧张，会所，绿地，车库到底归谁，常发生纠纷。业主与业主之间也常有纠纷，相比较而言，业主与物业公司的关系简单一些。

作为一个一线的工作者，一个业委会主任，我完全同意王主任的看法。业主与物业公司的关系可以通过合同约定，经过几年的实践，合同会越来越完善。目前，在实践中出现的一个最大的问题是:一旦小区出现了业主的违约行为，比如私搭乱建，比如拆承重墙，到底是归物业管，还是归业委会管?这个问题不搞清楚，物业管理的隐患极大。物业认为，应该业委会管，或业委会授权物业公司管。这样，物业就把球踢给了完全是公益工作的业委会，而且，业委会的成员也是普通的业主，结果造成邻里之间的私人恩怨，而物业公司因此而推卸了自己的管理责任。管不好不是他的责任，是业主不自律，是业委会没授权，是他没有执法权，但他忘了，物业有依法、依合同管理的权利和义务，否则就是违约。业委会及全体业主必须要求物业公司在签约后行使自己的管理职责，对全体业主的财产负责。这个问题，业主、业委会在与物业签约时要特别注意，否则，小区会出现“恶人”当道，私搭乱建完全失控的混乱局面。

业主与开发商的关系在会所、车库的归属方面分歧较多。这些财产到底归谁?收益归谁?如果归业主，业主怎么管理?

业主与业主之间。我和舒可心都认为，从某种意义上说，业主对自己的伤害是最大最持久和深远的。比如私搭乱建，在楼道里乱堆杂物，破坏公物，不交物业费等都会严重损害全体业主的财产和日常生活。特别是碰到这样的人，大爷我就这么干了，你告我去吧。这是“文明”的。还有这样说的，你跟我过不去，小心你的全家!这在西方，他可能会因为这句话有麻烦，在中国，警察可能会说，你们去找物业，只有出了人命，流了血你才能找我们。如果我们的社会现实是做公益，维护正义的人付出如此大的代价，而违法乱纪的随意得到他想要的，这个现实无疑是令人绝望，是鼓励做恶的。就在这个时候，《物权法》似乎让人看到了希望!

我是这样说的:为什么我们在这个屋子里的人不打架?因为我们知道自己该如何行动。假如我坐在这位先生的腿上，站在桌子上，结果会如何?大家会把我赶出去。小区现存的最根本的问题之一就是没有《物权法》，大家对什么是你的，什么是我的，什么是大家的没有一个清楚的界限，相互侵害的结果必然是混乱的。物权就是财产权，是西方文明的基础，是公民社会的基石!没有清楚的财产权概念，实际上，人就不知道自己该怎么做，人在某种程度上就处在“自私、野蛮、无知”的状态!在一个文明的社会中，公民知道对自己财产的最好保护就是对他人及共有财产的尊重!这就是物权的核心!《物权法》的目的是把人造就成一个好公民!他有强烈的社会责任感、责任心和公德意识。为什么?在小区中，破坏公物的结果是什么?比如，破坏电梯，结果是包括破坏电梯者在内的所有人的生活都受影响!比如，私搭乱建，结果小区成了大杂院，所有人的财产都贬值!《物权法》就是要靠强力阻止无知的人损害自己及大家的利益!因此，我认为，《物权法》必须明确，在一个居住区内，私有财产是门里，共有财产是门外，包括门外的颜色都是共有财产，不得随意改变!更不用说侵占公摊面积，在门外堆放私人杂物!绝不允许私权对公权的一丝一毫的侵犯，反之才能保证“私有财产神圣不可侵犯”。这是相互的，对等的铁的原则!小区红墙内，业主私家门外的一切都是“全体业主共有财产的范畴”，神圣不可侵犯!没有这个原则，保护私有财产就是一句空话，《物权法》就没有了精神实质。

江泽民主席曾说，基础不牢，地动山摇。社区建设是国家建设的基础。而这个基础的基础就是《物权法》。有了这个法，中国才能谈真正意义上的文明进步，才能谈“居住改变中国”!

正因为这个法如此重要，甚至涉及宪法及国家基本的立法精神，因此更要慎重考虑。这不应该是一个简单的“物权”概念，更是基本的“人权概念”，是人的生命，尊严的基本内涵!同时是中国与国际社会在基本的价值观、司法体系、道德等多方面接轨的桥梁!所以这个法应明确规定，谁违反了，由什么部门负责执法，会承担什么后果。如果没有这些，《物权法》又将成为一纸空文。

身为一个业主委员会主任，当我拿着《物业管理条例》去找派出所、城管、街道办事处要求他们对违反公约的业主执法时，我得到的答复是:我们不知道有这么个东西，你去找物业吧。

中国今天不缺法，缺的是执法，缺的是该执法的不执法，或者像舒可心所说的:“政府职能部门的职责不受监督当权力用，权力不受监督就产生了腐败。”

在整个国家的建设中，我们要做的太多了。《物权法》让我们看到了希望。越来越广泛的立法及征求基层的意见也让人切实感到中央执政为民的决心与行动。希望在不久的将来，我们北京的街道、小区都因为《物权法》的贯彻实施而变得干净，整洁，焕然一新，人们和谐地生活在一起!

(原载于《现代物业·新业主》2005第02期)

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