物业服务从业责任保证金制度开始

在目前业主处于弱势地位的情况下，实行物业服务从业保证金制度有利于规范物业服务市场秩序，有利于促进我国物业服务企业信用制度的建立，促进优质物业服务企业品牌的大量产生，淘汰劣质物业服务企业，使物业服务行业健康发展。

责任保证金的提出

保证金最早出现在金融领域，原意是投资者进行期货、期权交易时向经营相关业务的公司交付的保证金，以保证履行合约义务。这笔资金仅为押金，不作为合约金的一部分。但在现实生活中，保证金常常用在民事经济活动中用来保证产品质量和服务质量。因此，保证金也指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。

在现实经济生活中，常见的保证金主要有两种形式：一种是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方提供的保证金，如建筑施工合同中，建设方在工程结算时依工程保修条款的约定将应付的部分工程款留作保修金，用来保证施工方保修义务的履行。另一种形式的保证金，是双方在合同成立的时候，为保证各自义务的履行而向共同认可的第三人(通常为公证机关)提存的保证金。可见，保证金也具有类似定金一样的担保合同实现的作用。但还应看到，保证金留存或提存的时间和数额是没有限制的，双方当事人可以自行约定;保证金的数额相当于债务额，并不像定金那样，其总额不得超过主合同总价款的20%，而且必须是在合同约定时或者合同签订前给付。类似这些行业的从业责任保证金制度，对物业服务从业保证金的推行提供了一个很好的借鉴。

物业服务行业需要建立从业责任保证金制度

在物业管理行业，目前涉足到保证金制度的是两个领域，一是在物业接管验收时，开发商应交纳物业质量责任保证金，以维护物业服务企业的权益。这主要是为了解决房地产开发商在前期开发中遗留瑕疵的问题。如《山东省物业管理条例》(2009年1月8日) 规定，新建物业实行质量保证金制度，该条例规定：“建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金”。二是在业主收楼后，物业服务企业为了规范业主装修行为，要求业主交纳装修保证金，以维护其他业主的权益，便于物业管理。如“广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知”(2006年12月22日)规定：“业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)等费用的具体标准。”不过《物业管理条例》等国家有关规定是禁止收取此例费用的。

真正的物业服务从业责任保证金(或称物业服务企业履约保证金)制度，应该是近两年开始出现的。由于物业服务质量问题、物业服务公司偷偷“弃管”卷款潜逃问题的发生，一些地方或小区开始尝试实行物业服务责任保证金制度。2008年5月公示的《杭州市物业管理条例(修改草案)》第四十二条提出：被选聘的物业服务企业向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同备案时，应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金。2008年5月1日实施的《镇江市物业管理企业履约保证金管理办法》对物业管理企业履约保证金制度作了全面规定。2009年1月1日起施行《吉林市物业管理条例》设立了物业服务保证金制度，明确了物业服务保证金交纳的标准、扣减使用的情形和返还的方式。另外民间也开始尝试这一制度，如昆明“创意英国”小区业主公开招聘物管，要求进小区服务的物业服务企业必须先缴服务质量保证金。

关于物业服务从业责任保证金的含义，可以从不同角度理解。从物业服务合同履约保证的角度，根据《镇江市物业管理企业履约保证金管理办法》的规定：物业管理企业履约保证金是指“建设单位或业主大会与其选聘的物业服务企业在合同中约定，由物业服务企业支付的，用以保证物业服务企业信守合同，诚实经营，以及非正常退出项目后过渡管理所发生的费用。”但从广义上理解，所谓物业服务从业责任保证金是指凡从事物业服务的企业必须按一定标准向特定监管机构交纳数额与物业服务责任相称的从业责任保证金，以保证物业服务企业履行合同约定义务，并且在从业期间不出现违法违规等行为，以保障业主的权益。如果企业在从业期间出现不按合同履行或停止履行义务，侵害业主权益或者破坏行业秩序等行为，而又出现故意逃避、拒绝、推诿或无力负担赔偿的情况，经监管机构进行审查，可用保证金来支付相应的赔偿费用，以充分维护业主的合法权益和加强对物业管理企业的管理。从业责任保证金的实质是物业管理企业对其提供的服务和从业行为的一种经济担保。它不但有预防物业服务企业违规违约的功能，还有在业主权益受到侵害后补偿业主损失的救济功能。在目前业主处于弱势地位的情况下，实行物业服务从业保证金制度有利于规范物业服务市场秩序，有利于促进我国物业服务企业信用制度的建立，促进优质物业服务企业品牌的大量产生，淘汰劣质物业服务企业，使物业服务行业健康发展。

几个需要厘清的问题

建立物业服务从业保证金制度对物业服务行业来说是一件具有长远战略意义的大事，切莫只从利益角度出发，偏向于仅从维护业主利益这个直接的功能上认识建立此项制度的意义。有鉴于此，笔者认为在设计建立物业服务从业保证金制度过程中，有必要厘清几个关键问题。

首先是在物业服务保证金制度推进方式的选择上，国家要有明确思路。目前，有地方市一级政府试点推进的，也有民间自发推进的;有制度化组织化系统推进的，也有宏观性政策指导性推进的。但为保证这一制度创建的严肃性和规范性，在有其他行业的成熟的运行经验的基础条件下，物业服务从业保证金制度，应该从一开始就进入规范化的轨道。政府组织应在一些物业管理行业发达的城市首先试点，并在总结经验的基础上，逐步在全国推行。

其次是物业服务业保证金的收支管理应有利于保证金的预防和补偿两个功能的有效实现。具体来说，保证金管理的主体应是政府物业服务行业服务质量监督部门，在目前的制度下应是物业行政管理机构，如房地产管理部门。交易中介机构只负责招标投标的一次性交易活动，不宜管理物业服务业保证金。物业管理行业协会和未来可能存在的业主协会都代表相关行业利益，也不宜成为保证金管理主体。为保证这一制度的有效运行，应由物业行政管理部门宏观管理，授权区市的区或街办、乡镇政府设立专门机构管理此项工作。

第三，从整体上讲，促进行业发展仍是主要任务，对任何增加物业服务企业的经营成本的政策行为都要慎之又慎。目前有些地方以管理面积、选聘主体的不同来确定(镇江)，有些以3个月(杭州)、2个月(吉林)或半年(昆明创意英国小区)服务费计收。这些都有一定道理，但是这对物业服务企业来说可能是巨大的支出。物业服务企业作为服务行业，注册资本金(三级)起点为50万元，如果按最低2月标准计交保证金，此时保证金占服务费总额的16.7%，如果管理3个服务费为100万元的小区，仅保证金就要近50万。这对任何物业服务公司来说都是巨大的压力。相比较而言，镇江的做法比较可取，如规定“物业项目总建筑面积10万平方米以上的：前期物业服务阶段5—10万元;业主大会选聘的3—5万元。”假定管理10万平方米，每平方米1.5元物业服务费，业主大会选聘的交4万元保证金，此时保证金占服务费总额的2.2%。2.2%对公益性强、微利经营的物业服务企业来说也是相当大的资金占用。

第四，关于物业服务业保证金收取的具体依据，应该考虑对行业发展的正面推动作用。物业服务业保证金收取依据根据收取方式不同而不同。根据其他行业经验，物业服务从业保证金可以选择的方式有三种：一是单因素确定标准收取方式，如按注册资金的一定比例收取，按企业资质不同确定固定标准收取，根据项目规模面积收取，按物业服务费比例收取(按月物业服务费收取也是这种方式)。二是多因素确定标准收取方式，如考虑注册资金、企业资质、管理项目的规模、物业服务费额度、经营业绩等因素，分别确定权重系数，然后综合确定收取标准。三是固定基数加主导因素确定变动限额数来确定标准收取方式，如以企业资质确定一个固定的基数，加上由多种因素如选聘者、物业项目规模、企业信用等级等在浮动幅度限额(如30%)内确定的变动数，然后综合确定收取标准。第三种方式较为可取，主要是变动因素考虑了不同物业项目的特殊性，比较合理，如住宅小区物业服务项目保证金确定时，物业服务选聘者、企业信用是应考虑的主要变动因素，而大型商业地产物业服务项目保证金确定时，主要变动思想束缚可能是企业资质、注册资金、经营业绩等因素。

此外，在推行这一制度时，应将物业管理行业的企业信用制度、企业资质管理制度等相关制度一并考虑。时机成熟时对现有的法律法规做一些必要的修改，并制定、完善相关制度体系。

(原载于《现代物业·新业主》2009第11期)

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