化解公共资源经济纠纷？先理顺关系

物业区域公共资源经营管理乱象与由来

物业区域公共资源的利用，长期以来是一个难题，经营效益不高，亏损居多，经过物业服务企业的努力，这一局面有了相当大的改观，特别在占用公共场地的停车服务、户内外广告经营、小区内广场临时租赁经营等领域，有较高的获利，为越来越多的业主所关注，也成为物业纠纷的重要领域。中央电视台主持人赵普和物业公司围绕广告收益的官司就是一典型案例。

应该说时下小区公共资源基本上能得到充分的经营利用，物业服务企业功不可没。但这种经营利用大多是在开发商先期制度安排下，由物业服务公司自行开展，业主及业主委员会(很多小区压根就没有成立)很难接触到经营管理活动的信息，更不要说监督权、分配权和处置权的行使。有几种经营管理的理念或逻辑在自觉不自觉地导演了一出出闹剧，如“零物业管理费”、“星级服务”、“业主至上”等。不能一概否认这些理念在管理与服务上的意义，但这些理念背后还是要有经济效益支持的，其中物业区域公共资源经营收益的预期是重要前提。试想一下，如果只靠业主缴纳的物业服务费，或减少了的实际物业管理费收入，如何实现上述承诺?这些理念还导致很多的矛盾，物业公司能做到“满意服务”已经很不错了，如何实现“星级服务”?物业公司与业主本应是平等的服务产品交易关系，在“业主至上”时代物业公司成了“管家”(在中国传统文化里，“管家”实质就是“奴才”)，如何实现平等?双方一旦打破各自的心理平衡，就难免出现纠纷和官司。

上述情况还只是浅层次的矛盾冲突，真正的问题在双方行为逻辑上的冲突，比较突出的是，在假定“人性自私”的基础上的所谓个人利益最大化的“理性行动”。它让所有人都在为自身利益而疯狂，公共资源成了人人都可以揩的“油”。业主如是，占用公共通道放杂物、侵占公共绿地、破坏外立面等;开发商如是，承诺减免物业管理费(减少公共服务经费)以促进房地产销售，改变小区规划以增加开发收益等;物业服务公司如是，占用公共资源进行商业广告租赁，将小区道路、绿地当停车场来经营等;一些相关利益者如是，制造小区物业服务公司与业主对立事件以从中谋利。正如古人云：天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。亦想到市场经济活动中被专业人士津津乐道的两个经典的假说：“自利”说和“经济人”说。无论是人性自私的假定，还是商品社会的“经济人”和理性自利行为的假设，是否得到验证似乎并不重要;让“每个人都以尽可能少的牺牲取得更多的财富”这个经济学第一公理，已然在目前中国的物业小区中畅行无阻。

习惯思维下理顺公共资源经营管理关系之艰难

“业主至上”，作为一种理想，曾几何时，让一些业主不同程度地向往着“我为伊狂”的滋味，而停留在“契约”上的“业主至上”，又何尝不让业主满怀无济于事的惆怅。物业管理关系中的强势群体对弱势群体的直接或间接地施加打压手段，如不平等的格式合同的陷阱;业主委员会的难产使物业管理委托大权旁落;经营管理信息的不透明又导致经营决策过程无监督、公共利益受侵害。这不仅仅催生了众多业主的无奈，而更多地表现为默认和龟缩在见怪不怪、习以为常的现实之下。如此说来，名人打官司何尝不是普通业主的一种期待，期待用名人力量去改变这一现实。

但是真的“一诉就灵”吗?答案很难给定。按理，物业服务合同作为规范物业服务公司和业主的权利义务关系的契约，对双方的权利义务约定应该是清晰的;国家有关法律、法规的规定也是清楚的，处理起来应该不会很复杂，但事实并非如此。法律规定的清晰，也许只呈现在《物权法》和国务院《物业管理条例》文本上。具体实施的地方则可能会有不同地方实情，判决也因不同的法官和不同的价值准则而灵活变通。不管是什么结果，关键在于利益各方对处理结果是否有大致相同的看法。但是这就不是法律能解决的问题了。

尽管如此还是看看法律是如何解释的。《物权法》对“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等”的权属归“属于业主共有”也是清晰的，国务院《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”这还不够的话，2009年3月23日最高人民法院审判委员会通过《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]7号)第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”;第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”这些解释可谓是对业主权益的最后保障了。

《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的出台，是物业管理行业发展近三十年的重大成果，也给了我们很好地从法律上解决物业纠纷问题的台阶。下与不下，大家都在踌躇不前。这就是现实中相同的纠纷会有不同处理结果的原因?简单的案件却又难以做出判决?地方政府就可以采取避重就轻的行政作为(如有城市对小区户内外广告进行检查整治，然而明确强调“主要检查广告内容是否违法”，而对经营权、收益权的侵害不闻不问，这就怪了)?根源在三个方面：业主的物业产权是否应该保护;物业区域公共资源经营管理权属归谁;物业公共资源经营关系是否顺畅。这些深层次问题深刻影响着政府官员、法官、开发商、物业服务公司的经理人及其他相关者的思维逻辑甚至价值判断，不可不明!不可不察!

化解小区公共资源经营管理纠纷的出路何在

化解公共资源经营管理上的纠纷，对和谐社区建设的重要性是不言而喻的。至于出路，该从“业主主权”、“星级服务”的口号上转到明晰业主公共资源产权和理顺物业服务企业与业主之间的委托代理关系的实际行动上来，从源头上解决问题。

首先是确立公共资源产权主体。建筑物区分所有权理论将建筑物区分所有权分为专有权、共有权和成员权(或共同管理权)，共有权和成员权应通过业主集体和自治机构集体行使。《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”因此，在法律上是明确的，高院两个“法释”对此进一步作了明晰的规定，业主的公共资源管理权也应该得到坚持。政府在制订政策法规时、法官在判案时、媒体在引导时……是否要坚持一下这个判断呢?如果这个立场也不坚持，那又坚持什么呢?进而言之，有地方政府相关条例将“公用设施、设备和公共场所(地)的经营收入”归入“住宅区管理服务费”是否妥当?

其次是物业区域公共资源经营管理权归属问题。在明确了公共资源的产权主体之后，如果此时物业服务公司出现在公共资源经营管理之中，它也就是受托管理的从属性市场主体，而业主是公共资源经营管理权原始主体。物业服务公司在得到业主的委托后才能获得约定的经营权，并在平等条件下签订物业服务合同，约定权利义务事项，收益处理等也应征得业主同意。但为什么现实中频频出现类似于“广告收益纠纷”等公共资源经营纠纷案件，或许从下面的因果关系链中可以找到问题的症结所在：优势利益主体控制和业主的不觉悟等导致业主委员会普遍难以成立——业主权利缺少合法实现的组织主体——公共资源经营权旁落——开发商和物业服务公司发现公共资源的利用机会(如开发商减免物业管理费、物业公司私吞经营收益等)——经营管理信息不透明(如不公开帐目、做假帐等)——业主权益受损——业主觉醒(表现出不满、拒交物业服务费)——法律诉讼(都期望用法律讨回公道)——物业服务公司维护自身利益的行动(如制造证据等事后补救措施)及政府维护稳定的协调如实施补贴政策等。这其中业主委员会难以成立和经营管理权旁落是关键。它导致物业公共资源经营管理主体缺失和经营管理权利关系混乱。

再次是公共资源经营管理关系的理顺，这是落脚点。只有理顺了经营管理关系，才能建立正常的公共资源经营委托代理经营体制，纠纷发生的理论前提就不存在了，制度设计者和居中判断者就有了科学行事的可能，物业服务企业和业主之间的关系就有了恢复正常的可能。简单地说，就是在坚持业主作为物业产权原始主体前提下，保障其对公共资源经营管理权、收益权和处置权的实现。通过委托和合同约定的方式，规范物业服务公司和业主双方的权利义务，建立起物业管理区域多方利益主体共赢的运行机制。

最后，与公共资源经营管理相关的问题也要有步骤地推进解决。要看到物业服务行业不成熟，物业管理意识不强，物业管理理论研究不深入，对物业服务与管理的规律认识不够，政策的科学性不强等问题的影响。发生在物业服务企业和业主身上的所有问题都是发展过程中在所难免的。同时要看到这些问题也是深层次问题，到了必须解决的时候。物业区域公共资源经营管理问题，反映出物业管理的公共性质。必须从理论上认识到物业服务中公共管理问题的重要性，把握其中的规律，学会从公共管理的角度解决问题。必须指出的是，物业服务商品交易与经营活动不同于一般服务商品交易经营活动，物业服务中的公共产品性质和业主公共事务管理权的集体委托所体现的公共管理性质，都限制了企业(也包括个别损害物业区域公共权益或无视物业公司合法权益的业主)自利行为的扩大化，物业服务企业在追求自身利益时也要考虑业主的利益，业主在考虑自己的利益时也考虑物业服务公司的利益，政府在制定政策时要立足于长远的社会利益。“经济人”假设，最后还是要回到一种约束条件下——尽可能以较少的成本获得较大利益，这种利益也只可能是满意的收益，而不是“最大化”收益。