广州市盈彩美居和天成广场的“物业管理区域”

《物业管理条例》修订后第三十四条中明确规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”可事实上，一个小区分由不同的物业服务企业实施管理服务的实例不在少数。是什么导致了事实与法制的不符?

小区分治现状

小区分治实例一：

坐落在广州市天河区的盈彩美居是个典型的分期开发小区，共分四期进行开发，其中一期业主早在2004年便收楼入住，二期于2005年初交付使用，三期2006年交付使用，四期规划为商业用途，对外发售中。

业主们是在三期交付使用后才惊讶地发现：一、二期的管理费是1.2元/平方米，三期却是1.6元;一、二期业主去三期都会受到保安友好拒绝，直到三期业主出来迎接或出示三期业主卡……追问之下，业主们才知道，虽是同一开发商开发，但其实一、二期与三期是分别由两家不同的物业管理公司实施管理的，公司不同，必然的管理模式和收费标准也就不一样，业主间友好往来必然也得“入乡随俗”，接受不同物管公司的例行盘查了。

一、二、三期业主在被动接受这个事实的同时，提出了他们的疑问：分期开发的小区是否属同一个物管区域?

小区分治实例二：

地处广州闹市区的天成广场，实则是一幢连体大厦，可是，业主们在天成大厦和天龙大厦这两幢楼体相联接的通道间竖起了一扇铁门，不但分别请了两家不同的物业管理公司实施管理，还各自成立了业主委员会。

1998年12月30日凌晨2时许，广东电视台著名女节目主持人陈旭然在自己的公寓中遭人勒颈杀害身亡事件，直接引发了广州市天河区天成广场两幢楼业主的分家。陈旭然所在单元——天成大厦的业主认为原物管公司的管理存在很大的问题，因为陈旭然案告破，凶手竟是从原物管公司辞职的保安!而天龙大厦的业主们则认为原物管公司的管理尚可，此事件纯属意外，不同意天成大厦业主撤换物管公司的要求。

两幢楼的业主各执所见，互不让步，最终，在两楼体相联接的通道间加门锁以示分清界线，随后各自为政，互不干扰。不过，据了解，两家业委会都没到房管部门进行过备案，目前都只靠各自的号召力来行使业委会之职能。

小区分治实例三：

在广州老城区有幢单体大厦，业主们也在闹分家。这是幢商住一体的大厦，1-4楼是商场，从5楼空中花园开始，分有A、B、C三个住宅区，其中A、C两区是商品房(专梯直上)，B区全部为回迁户(有1-5楼、5-32楼两部电梯，业主需在5楼换电梯)。

由于从A、B、C三区乘坐电梯都能到达5楼空中花园，且A、C区比较靠近路面，出入比较方便，早期B区回迁户的业主都会就近乘坐A、C区电梯到空中花园然后再转乘B区电梯上楼。一段时间后，A、C区业主便有意见：要求物管公司采取措施，杜绝回迁户乘坐A、C电梯上楼。

后来，商品房业主与回迁户的矛盾愈演愈烈，目前，B区回迁户单元除了无法剥离这幢大厦外，实则已经是“独立”出来了：不但不再乘坐A、C电梯，而且连空中花园也不去了，虽然他们还与A、C区业主一样接受来自同一家物管公司提供的服务。

小区分治原因剖析

事实上，小区分治的情况远不止以上三种，但从这些事实现象中，我们不难发现：不论是被动接受分治现实，还是主动要求分治，业主们对物业管理区域具体怎么划分这一概念都是很模糊的，其实，不但业主们对这一概念不明晰，相当一部分的业内人士也都对“物业管理区域的划分”带有疑问，因为具体的划分标准尚在酝酿中，对于物业管理区域的划分标准目前还无法明确。

《物业管理条例》第九条规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《条例》之所以这样规定，是因为各地情况有很大的不同。物业管理区域的范围，可以是一栋或几栋大楼，也可以在对一个楼宇群体进行适当调整后划定。

《条例》颁布后，各地配套立法也开始紧锣密鼓进行，《广东省物业管理条例》(修订草案)第二章第五条对《条例》第九条进行了细化，它对物业管理区域的划定原则作了如下界定：“(一)新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;(二)自然形成并已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理范围划定;(三)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”

广州市84个楼盘的业主委员会、业主代表在学习了《物权法》后，共同起草了一份《为省市配套<物权法>立法的建议》，《建议》的第一条就是关于物业管理区域划分的。业主们提出“建设单位申请办理建设工程规划许可证时，城市规划行政部门应当同时划定物业管理区域并公示。建设单位在销售物业时，应当将小区管理区域划分情况予以公示。”

《广东省物业管理条例》(修订草案)的物业管理区域划定原则第一点：“新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定”，与业主代表们提议实际上都是要求在小区建设初期就做好划分，具体应该怎么划分，是按规划的内容，还是按规划时间进行划分?还是两者都考虑进去?是否还应该同时考虑建筑物规模问题?一个物业管理区域多大范围为宜?如果建设用地规划中除住宅物业同时还有商业物业、学校等公众物业，是否也应该在划分初期进行规划，以便后期开展不同需求的管理?

对于已经“自然形成并已经实施物业管理的区域”，除了按“现有物业管理范围划定”外，如上述实例二、三中的情况，业主由于生活层次、服务需求不同而产生分歧的情况下(如，回迁户只需基本的物业服务与商品房业主更高层次的服务要求发生冲突，且又能明确划分开来)，是否可以本着利于物业管理工作开展的原则，考虑由业主自主决定物业管理区域范围的划分?

综上所述，物业管理区域的划分已有了一个法律框架，但各地尚未出台有清晰准确的区域划分标准，于是，业界人士以及业主便产生了以上疑问，并希望能及早得到明确的指引，因为，相对稳定的物业管理区域范围，有利于业主自治机构和物业管理公司管理上的稳定和延续。

小区分治带来的问题

物业管理区域划分缺乏明晰和连贯的指引，直接导致了一个小区分由两家或以上不同的物业服务企业实施管理服务现象的产生，同样的，也带来了一些问题。

《条例》第九条明确规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”这一点，成为摆在正在实施“分治”管理而又想成立业主委员会的小区业主们面前的一个难题：如果属于同一物管区域，如上述实例二中的天成广场，各自为政的两个业委会的合法身份如何确认?是否如果双方都不妥协的话，两个业委会只能就这么一直保持着现状，有实无名地继续为各自的业主服务?

又上述实例一中的盈彩美居，如果要成立业主委员会，是一、二期成立一个，三期成立一个呢?如最后划分标准出来，分期开发的小区实则应属同一个物业管理区域，那么，分由两家不同物业企业提供管理和服务的业主们如何才能得到物业企业的一致协助呢?又或是在确认同属一个物业管理区域后，便得有一家物业企业退场?业主们在业委会未成立或成立的情况下，又如何评定哪家物管应该留任?毕竟两家物业管理公司采用的都是不同的管理模式，又都是封闭式管理，三期业主不清楚一、二期物业管理工作的情况，一、二期业主也未曾接触过三期物业管理，届时难免又会出现意见分歧。

同样的，实例三中的问题更难调和，本就是很明确的一个物业管理区域，可业主间已自行明确地给自己划分出了明确的界线，若然该小区想成立业委会，“三分之二以上”这一标准将难以达到，因为这是两个不同诉求的群体。

“物业服务企业在这个关系群体中，处境比业主还要被动。”东山区一位不愿透露姓名的物业管理小区主任如是说。他认为，没有具体的物业管理区域划分标准是导致小区分治的主因之一，不管是哪种情况下的小区分治，物业服务企业，尤其是没有开发商背景的物业服务企业会处于相对被动的局面。“物业服务企业是被动地圈入物业管理区域划分迷局中的，现在物业管理市场竞争激烈，能投到一个盘也不容易。” 他表示，实际管理中也不容易，尤其是如果配套设施设备共用的，不能分割独立使用的区域，两家物管公司共同管理，在保养维修过程中，难免会存在疏于管理或相互推诿责任，最终受害的还是业主。

实际的指引与区域划分标准并重

当我们将这些问题一股脑地塞进“分治”概念中时，几乎就迷失在“分治”迷局当中了，然而，我们又心满意足地寄望于“具体的物业管理区域划分标准出台”把我们带出迷局。或许，我们更应该思考的是一个问题：解决问题之道在于区域划分标准，还是标准出台后的实际操作?

《条例》就物业管理区域问题给了我们一个大方向的指引，但不可否认的事实是，到目前为止，相关的切合实际的具体的区域划分标准和实操都还没出台，这不但使“分治”中的小区业主们困惑，也无意中给实施服务的物业服务企业提出了新的思考：如何辨别招标小区为同一物业管理区域?面对设备共有不可分割、但业主委员会对外发包的标的可否应标?应标后，如何实施管理和服务?尤其是在各地各小区业主的需求形式以及环境和条件差异都很大，已经很难用一种统一的模式提供服务的情况下，如何处理好当中的这些关系，将是物业服务企业在做好自身服务的同时，都无可避免要去面对的问题。

(原载于《现代物业·新业主》2008第01期)