从南昌地区“房改房”物业管理状况调查想到的

根据定义，“房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。”由此可见，房改房在本质上是与商品房有区别的。其实质是国家对职工的一种补偿优惠政策。

由于历史的原因，房改房在城市住房比例中占有相当大的比例。随着城市住房管理规范化的发展，房改房的物业管理状况，已经引起了包括城市管理者和广大居民的重视。在南昌，大部分房改房小区在硬件设施和软件管理上都存在许多历史遗留问题，特别是受到小区配套、维修资金等种种先天不足因素的制约，加上业主消费意识的局限，房改房物业管理市场也存在许多问题，这些问题需要我们深入研究，从而找到切实有效的解决对策。

一、南昌地区房改房现状及存在问题

笔者协助刘湖北副教授完成江西省政府关于南昌地区房改房调查后了解到，目前，南昌参加房改的单位共1,840家;房改房总户数共有297,171户，房改面积达2,203.97万㎡。其中，已实施物业管理的面积为150万㎡，仅占房改总面积的7.41%，未实施物业管理的面积为2,053.97万㎡，占房改总面积的92.59%。笔者认为，南昌地区房改房存在的主要问题为：

(一)基础设施和配套设施不完善

大部分房改房住宅小区都是二十世纪七、八十年代建成，有的甚至是二十世纪五、六十年代建成的，所以有相当一部分没有管理配套用房和配套设施，水电没有实行一户一表，小区楼房陈旧，屋面和墙面渗漏，上下水管网及电路网老化，道路凹凸不平，基本上无树木草坪绿化，周边没有封闭围墙，更谈不上监控等信息化设备。小区硬件及配套设施的缺乏和落后，给物业管理带来了很大困难，而且物业的维护成本普遍较高。

(二)专项维修资金形同虚设，住用人知之甚少

按国家有关政策，房改房由公房转为私房后，售房款属于原产权单位，售房单位应将售房款的20%-30%作为房改房维修基金，同时，购房者应缴纳购房款2%-3%的资金作为维修基金。[1]然而，调查显示，房改房的专项维修资金没有发挥到它应有的作用，基本上是形同虚设。例如，在洪都集团，我们了解到，他们是由总公司直接拨一笔资金对房屋进行维修的。

(三)物业管理收费标准低，收费难，市场化程度低，覆盖率低

南昌房改房小区的物业管理收费大致是这样一种情况：房改房小区都不收物业管理费，每月只收每户3-5元的卫生费，但即便如此，仍有许多人不交或不愿意交费。有的物管公司在房改单位的帮助下，采取直接从业主工资中扣缴的方法，但引起许多业主抱怨。正因为收费标准低，收费难，造成管理房改房住宅小区的物业管理公司普遍处于亏损状态。

(四)业主委员会有待成立

据调查，除部分住户较集中、封闭管理的小区外，大都没有成立业主大会和业主委员会，在南昌市1,840个房改单位中，只成立了业主委员会21个。由于物业管理意识缺乏，再加上没有报酬，房改房小区的业主都不愿意参选业主委员会委员。而且，即使有业主大会和业主委员会的小区，从其运行状况看，也没有真正发挥其桥梁和纽带的作用，使得业主一旦与物业管理公司发生矛盾，由于缺乏协调或协调不力，矛盾久拖不决甚至升级激化。

二、完善南昌房改房物业管理的对策

笔者认为，从长远看，房改房的一些弊端，不仅直接影响着居民自身的生活质量和水平，而且关系到一个城市的品位和形象。如何运用现代的科学方法和手段，对房改房进行必要的改革和完善，是一个重要的课题。笔者结合此次对房改房现状的调查结果，提出对房改房物业管理的看法和建议：

(一)建立健全物业管理法律法规及相关政策，出台具有可操作性的实施办法或细则

南昌应该组织有关部门和相关专家对现行物业管理的法规规章及政策进行一次全面的梳理，对现阶段房改房物业管理过程中出现的各种问题进行全方位的剖析，在此基础上通过修订、重拟、细化等方式，进一步健全相关的法规规章及政策，从而避免法律法规的真空，使房改房物业管理工作开展起来真正做到有法可依，有法必依，违法必究。

(二)建立一套完善的维修资金管理、使用、监督制度

南昌市政府及相关部门应在遵循国家有关规定的基础上，尽快制定相应的维修资金管理与使用具体办法。同时由相关部门共同成立一个联合管理机构，专门负责维修资金的归集、使用及管理。为建立有效的管理和监督机制，可推行“一户一存折”和“维修资金专用卡”的管理制度，即每一个业主都有维修资金专用帐户，可以凭存折或专用卡在指定银行各网点查询、续存，使物业维修资金的运作公开、透明。

(三)完善市场机制，促进房改房物业管理市场化

目前还有许多房改房小区依然由原单位大包大揽，这是造成这些小区管理水平不高、问题不断的重要原因，为扭转这种局面，政府部门可规定房改房小区管理应全部进行市场化，原对物业管理进行补贴的单位，可按照物业管理服务收费标准适当补给个人，再由个人缴纳物业服务费用;政府有关部门还应规定并积极组织和引导房改房小区业主召开业主大会和成立业主委员会，通过公开招投标的方式向社会选聘有资质的物业管理企业对小区进行专业性的物业管理，实行小区自治，从而与原单位管理脱钩。

(四)加大对房改房物业管理市场的培育和支持力度

目前大多数房改房物业管理还处于“福利”或“半福利”状态，业主观念尚未转变过来，不愿交费或少交费;而房改房基础设施、配套服务设施陈旧、老化且不健全，使物业管理先天不足。硬件和主观上的双重阻力，往往令物业管理公司不愿接手房改房。鉴于此，政府及相关部门应制定相关政策和措施，通过一系列的优惠和补贴，扶植物业管理公司接手房改房，从而形成良性循环机制，使房改房物业管理进入市场规范运转。如对房改房物业管理公司在税收、用工和办证等方面给予一定的政策优惠，同时有条件的城市可拨出专款补贴给物业管理公司。

(五)加强宣传，增强房改房小区业主的物业管理意识

从住房实物分配到货币化分配，从单位包修的免费福利住房到付费的物业管理，房改房小区的广大业主也需要一定的时间来转变观念，所以，应以多种形式向房改房小区业主宣传物业管理方面的有关法律法规和政策，如组织有关新闻媒体开辟专题、专栏，集中进行有针对性的宣传引导工作，形成全社会理解支持物业管理的氛围，以提高房改房小区业主对物业管理的认知程度;也可组织由政府相关部门、各企事业单位后勤部门、物业管理企业等有关部门的人员和相关专家成立专门工作小组，深入房改房小区，面对面宣传，现场办公解决有关问题，使房改房小区业主清楚认识到小区引入物业管理能给他们带来实惠，使之逐步树立起有偿服务的意识。同时，有关管理部门应加强对街道和居委会工作人员的物业管理知识宣传和业务培训，以融洽它们与物业管理企业和房改房小区业主之间的关系。

房改房问题，是南昌在发展过程中不得不面对的一个问题。因为它对南昌的发展所产生的影响已经显现出来。加大对房改房的综合物业管理，无论是从居民生活诉求，还是从城市的定位来看，都具有重大的意义。对于这一关系城市形象、民众生活的问题，只有政府、企业、公民形成良性互动，共同努力，才能把问题解决好。

(本文共同作者：熊兵 作者单位：南昌大学行政管理系 本文经刘湖北副教授以及曾艳讲师指导完成)

参考文献：

[1]吕萍等编著.房地产开发与经营.人民大学出版社，2002年版.

[2]季如进主编.物业管理.首都经济贸易大学出版社，2004年版.

[3]王家福.物业管理条例释解[M]. 北京：中国物价出版社，2003年版.