成都市物业管理招投标市场仍需改进

当前成都市物业管理发展迅速，截止2008年底，成都市已有3,160个物业项目实施物业管理，其中，住宅项目2,323个，总建筑面积达14,031.68万m2 ，受益住户431.1万人。全市共1,073家企业依法取得物业管理资质，其中本地一级资质15家，外地一级资质备案18家。物业管理招投标在成都市物业管理活动中逐年推进，截至目前，从成都物业网公示招投标项目达600余个，这些招投标活动取得了较好的效果，在社会上引起了较大反响，但仍然有需要改进之处。

推行物业管理招投标活动的重要意义

目前，依托于《成都市物业管理条例》、《成都市物业管理招标投标暂行办法》等建立和发展起的成都市物业管理招投标市场日益活跃，在全市范围内推行物业管理招投标活动具有重要意义。

第一、物业管理招投标的开展将促使物业开发经营和物业管理的分离，在短期内打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，最大限度地保障业主的利益不受侵害。

第二、培育一批市场化程度高的品牌物业企业。从1991年蜀都大厦第一家物业公司成立至今，经过18年的发展，成都市已培育了一批有市场意识的专业物业企业。推行物业管理招投标有利于这些优质的企业凭借自身的优势不断发展，它们通过自身的不断完善和创新，相互间的竞争与交流，带领其他企业实现共同进步，最终将促进成都市物业管理整体水平的提高。

第三、保障开发商、物业企业、业主三者利益。通过市场招投标的方式选聘物业企业，能够依据市场规律避免一系列问题。比如，依照《成都市物业管理评标专家名册建立暂行规定》将物业管理招投标的评审权和决定权授权给了专家评审小组，这样有利于推动成都市物业管理市场的健康发展，确保开发商、物业企业、业主三者利益。

成都市实行招投标过程中存在的一些问题

(一)物业管理招投标部分流于形式，串通招投标和陪标现象比较严重

自成房发〔2004〕198号文件发布以来，成都市物业管理招投标市场逐步建立，在贯彻《成都市物业管理招标投标暂行办法》过程中，成都市房管局陆续颁发了《成都市物业管理招标投标异议投诉受理处理暂行规定》的通知、《成都市房产管理局关于推行物业服务招标代理机构从业人员信用登记手册制度的通知》等文件，对实行物业管理招投标的原则、招标、投标、开标、评标、定标等违约责任等都有明确的规定，但在招投标的实际运行过程中，还是存在着招标方与投标方串通现象，其结果就是在实施公开招投标后的成都物业管理市场中，较大品牌的开发商所开发的楼盘大多数通过招投标后仍由下属的物业公司管理，这种“怪圈”现象的存在，有损于物业管理招投标的公信力，严重影响招投标市场形象。此外，陪标现象在行业内并不少见。

(二)代理招投标活动的中介机构缺乏诚信

目前，成都市有中基建设、吾豪物业、华昌物业等中介机构进行物业管理代理招标，针对中介机构诚信监管，成都市房管局颁发了《成都市物业服务招标代理机构诚信自律公约》、《关于推行物业服务招标代理机构从业人员信用登记手册制度的通知》等文件，建立起代理招投标活动的中介机构信用档案，但在代理招标活动中，仍然存在缺乏诚信的代理中介机构，如都江堰市恒泰物业招投标代理有限公司，在2006年6月受该市三羊房产公司的委托，代理对青景苑项目的前期物业管理招投标相关事宜时，未按《成都市物业管理招投标代理机构名录推荐暂行规定》要求，冒签成都市物业管理评标专家名册中的其他专家的名字，发生了虚假开标、评标和决标等严重弄虚作假的行为。四川省中基招投标代理有限公司在代理2007年9月的“渥嘉郡”住宅小区前期物业服务招投标过程中，出现投标人在投标书中载明的现场答辩人与实际答辩人不符的涉嫌弄虚作假的现象。这些代理招投活动的中介机构缺乏诚信的行为，有损物业管理招投标市场的健康发展。

(三)住宅小区业主大会设立不及时

截止2007年底，成都市已有2,917个物业项目实施物业管理，但只有1,026个项目规范设立了业主大会，选举产生了业主委员会，比例仅占35%，而有些物业项目虽然选举产生出业主委员会，但未能发挥其应有的作用。业主大会设立不及时和业主委员会不能发挥出其应有的作用对物业管理的招投标的推进也产生了不利影响。

(四)消费者的物业管理观念落后，对物业管理招投标不熟悉

物业管理是一个新兴行业，它在管理的内容、广度、深度等方面都完全不同于传统房屋管理。由于种种原因，目前社会上对物业管理的认识还不是很统一，许多人在物业管理方面的观念还比较落后，加之物业管理招投标在我国实施还不久，普通消费者对招投标的运作程序不了解，直接影响了物业管理招投标的实施效果。

改进成都市物业管理招投标市场对策

(一)行业主管部门加大执法监管力度，严格执行物业管理招投标的规章制度

1、专项检查。行业主管部门要严格执行既定的游戏规则，根据《成都市物业管理条例》及配套实施文件，将“物业管理项目是否通过招投标”检查项列入到年度“成都市物业管理行业规范化”检查内容中，如果发现未通过招投标行使物业管理的违法行为，应对该物业企业惩处信用档案扣分公示，并限制该物业项目“创优”;

2、信息公开。依托成都市房管局公众信息网和成都物业网，建立起新建项目招投标查询系统;

3、监管预防。在监管招投标活动时，要严格审查招标文件中出现带有倾向性的条款，禁止招标文件“带病”运行，密切关注中标候选人非正常原因放弃中标资格，以防范串标、陪标行为;

4、社会监管。监管过程中，吸收媒体监督建立曝光台、聘用行业从业人员为义务监督员。

(二)建立一批诚信度高、公众责任意识强的规范中介服务机构

建立一批诚信度高、公众责任意识强的物业管理招投标市场中介机构是推进成都市物业管理招投标健康发展的重要环节，具体措施有：

1、对中介服务机构实施物业管理行业主管部门备案制度，根据备案管理建立起信用档案公示制度，根据监管情况实施信用资信“星级”评定;

2、对中介服务机构人员实施执业资格认定和监管，并强制实施继续教育，加大职业道德教育;

3、严格执行代理服务收费检查，严惩违规收费行为。

(三)指导选举成立业主委员会，并做好培训工作

业主委员会是物业管理招投标市场上的管理服务需求方和招标主体，目前，成都市物业招投标市场能否建立和发展，业主委员会是否选举成立、规范和进入市场角色极为重要。因此，行业主管部门应当采取下列方式：通过讲座、横幅、宣传栏进小区普及业委会选举成立知识;在成都物业网开辟业委会选举成立学习咨询专栏;加大对街道办事处、居委会工作人员的业委会知识培训，实施小区业主委员会正、副主任培训考核上岗证等等。

(四)树立物业管理新观念，加强物业管理招投标培训学习

要通过行业协会组织专家团进小区、大厦宣传，让居民树立起物业管理新观念，包括物业管理服务是商品的观念，自己是物业主体的地位观念、参与观念等;此外，在组织街道、社区干部，物业管理专家，物业服务项目经理，物业招投标代理中介机构从业人员，业主委员会委员等培训时，要将物业管理招投标作为必设课程，特别是物业项目经理必须具备一定的物业管理招投标实务能力。

（本文共同作者伍三明）