物业管理真正的问题在于“秩序维护”

2017年9月28日，深圳市房地产业协会召开座谈会，讨论《深圳经济特区物业管理条例》修订稿草案。针对物业管理公司在小区当中“秩序维护”的责任，笔者有一些简介。

物业管理的焦点问题是秩序维护

物业管理究竟是干什么的?《物权法》说，就是“管理建筑物及其附属设施”(第八十一条)。《物业管理条例》有所不同，它增加了一个非常重要的内容，就是“相关区域内秩序的维护”。按说公共秩序是公法调整的内容，只有国家机关才有这个权力。物业服务企业是服务机构，业主大会、业主委员会都是私法组织，都无权管理应由公法调整的秩序。但是在我们国家，这是一个非常特殊的问题。

房屋和配套设施设备的管理维护相对比较简单，最难的就是维护秩序。现在大量的纠纷也是因维护秩序而生。这就产生了一个问题，物管公司在小区里面有没有维护小区秩序的职责?我们的《物业管理条例》有笼统的规定，但没有很好的配套措施。

《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。”到这个地方都和《物权法》是一致的，但后面又来了一句“维护相关区域内的秩序的活动”。“相关区域内的秩序”是什么?就是人在小区里的行为，没有人就没有秩序。也就是说，《物业管理条例》的第二条，其实赋予了物业服务企业管理小区秩序的职责，这是法定的，不是通过业主的委托获得的——注意这个条文是说“业主和物业服务企业”，大家都有这个权利，但是业主很难行使，因为业主是松散的群体，物业服务企业是有组织的力量。

从现在的实际情况来看，物业管理严格有序的地方，小区就安全祥和，反之就会成为新的城中村。估计未来发展的趋势，会越来越倾向于把小区秩序维护的职责交给物管公司，因为其他人不可能做这件事。

虽然《物业管理条例》第二条赋予物业服务企业维护小区秩序的职责，但并没有给它相应的权利，它只有“制止、报告”两个手段，没有超出公民的一般权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条赋予物业服务企业一个代位诉讼的权利，即“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。为什么规定这一条?业主违反法规、规约，妨害物业管理，又不直接损害物业服务企业的利益，物业服务企业凭什么提起诉讼?最高法院负责人解释说，“现实中业主都是要求物管公司出面，而不愿亲力亲为”。可见这也是无奈之举。这个代位诉权也只限于民事领域，行政管理方面，法规并没有任何授权给物业服务企业，都是规定行政机关来处理、处罚。

小区治理中的公权力缺位

立法的时候，会将主管部门、街道办、居委会、社区工作站全部写进来，但小区里发生任何冲突时，他们都不愿意出面和履行法定职责。

比如说小区乱停车，把消防通道占了，物管公司劝阻不听，物管公司报告消防主管机关，少见消防主管机关去处理。再比如，按照《城乡规划法》，违章搭建由规划部门管理。物管公司发现业主违章搭建，报告了，哪一个规划部门会去处理?业主跟门岗发生了冲突，把车往大门口一停，把小区的出入口堵死，物管报警，警察到了也不会采取有效措施。这种情况全国各地多次发生。

笔者收集了若干个案例，发现有三种不同的处理方式。其中最强势的物管，竟然找来装载机，直接把堵门的车辆运到外边马路上砸扁;而完全不作为的，就是只报警，不采取任何措施。北京有一个小区，堵了125个小时，最后4个堵门的人被判了寻衅滋事罪。其实如果物管公司及时采取措施，不会造成这么严重的后果。还有一个物管公司处理得比较聪明，找拖车把车拖走，放在小区里有监控的地方，然后把车轮一锁，贴一个通知，叫车主交400元拖车费，才能把车领走。车主不愿意交拖车费，告到法院，说物管公司侵害我的财产，法院判决说，物管公司的做法没有超出自力救济的范围，这是合法的。其实法院还应当援引《物业管理条例》第二条的规定，物管公司有维护小区秩序的法定职责，有权把你的车拖走。

本来，堵小区大门是严重扰乱公共秩序的行为，只需要“110”出警，警告不听就拖车，之后罚款拘留，当场就可以解决问题。这种无理取闹就会越来越少。但我们很少看到公安机关这样处理。

立法应当直面这样的社会现实，回答实务中提出的问题。物业服务企业既然有权代表业主对妨害物业管理的业主提起诉讼，为什么不能代表他们行使自力救济的权利?这在法理上没有问题，地方立法不妨做出尝试。

物业服务企业应否接受公安机关的任务?

深圳物管条例草案要求“物业服务企业应当配合公安机关设立网格化管理机构，做好治安管理区域的人口、违禁品、危困人员的登记工作”。但是这些工作已经超出了物业服务企业维护小区秩序的范畴。人口管理、危险品管理属于治安管理，危困人员的登记，属于民政管理，物管公司没有义务来承担这个事情。这些工作可以找社区工作站、居民委员会来承担。

给别人设定义务，一定要有法律依据，而且设定了义务的同时还要给他相应的权利。很多地方立法都是从想当然出发，动不动就规定“任何单位和个人都有什么什么义务”。凭什么呢?本来是行政机关的职责，干不好或者不想干，就想通过立法推给别人，道理上是说不通的。

原载于《现代物业·新业主》2017年11期/总第407期