历史的转变——宁波物业管理走过风雨十五年

与会领导细数了宁波物业管理十五年取得的成就，同时也分析当前物业管理面临的问题和难点，并就如何破解这些难点和热点问题，提出了一些很好的建议和意见。这些意见和建议对进一步推进宁波物业管理市场化、规范化运作，提升物业管理服务水平将具有积极的指导作用。

新街物业的诞生

用会上嘉宾的话来说校友录，宁波的物业管理来得不算太早，但是也不算晚。1994年8月8日，根据市建委、房地局、海曙区政府有关文件精神，对新街小区实施了首个物业管理小区试点。“当时没有物业管理方面的相关政策法规，连工商营业执照怎么领也没据可循。”宁波市亚太酒店物业管理有限公司董事长章波回忆说，当时物业管理费的收取也没有相关的标准，相关的政策法规几乎没有，业主委员会主任还是街道的相关领导兼任的。物业管理公司配置的用房还是借用居委会的办公室，新街物业那时候只有50多个员工，却管理着1300户规模的新街小区。在新街小区的物业管理工作开始之后，可以说是既好做也不好做，因为政策法规的不健全，给工作带来便利的同时图行天下，也为其带来较大的困难。

但是新街小区作为第一个物业管理的试点单位却取得了不错的成绩，1996年，对于新街物业、新街小区乃至整个宁波市来讲都是一个具有里程碑式的日子，新街小区被评为“全国物业管理优秀住宅小区”。新街小区的物业管理工作吸引了很多周边城市和兄弟单位前来参观、学习，“新街模式”通过报社、电台等媒体广为传播，新街的物业管理经验与做法对提高当时的行业管理水平起到了很大的推动作用。

法律法规建立完善带来的历史转变

1998年，《宁波市住宅小区物业管理条例》正式出台，为宁波物业管理市场提供了法律依据，紧接着相关配套文件政策陆续出台www.focus.cn，宁波市物业管理逐步走上规范运作的轨道。

之后宁波物业管理开始发生质的飞跃，《国家物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、宁波市政府《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》（甬政发〔2005〕131号）等一系列文件政策的出台，明确了管理职责，建立完善“市、区、街道”三级管理体制，形成社区居委会、业主委员会、物业服务企业合力，共同实施小区的日常管理工作；通过加强对业主委员会的指导来规范业主委员会的运作；条例对物业用房的配置、房屋保修费的缴交等方面均加以明确，为物业管理的日常运作提供了政策依据，明晰了居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，对房屋保修费的缴纳也进行了明文规定。物业管理法律法规不断建立完善图行天下，开发建设单位、物业服务企业和行业主管部门可以有法可依，物业管理市场化运作逐步规范。

管理的难点问题依然存在

物业管理条例在这几年的物业管理运作中起到了很大的作用，但是随着物业管理不断深化，物业管理条例在实施过程中也发现了许多不足，物业管理的难点问题依然很多。

“业主委员会的问题就比较突出。”宁波市建委副主任陆东晓在会上指出，业主委员会作为一个单位，没有法律地位，没有相关的主管部门对其行为进行约束，也没有相关的法律法规来规范其运作，所以在行使业主委员会职能作用的时候，可能会出现缺位、越位等各种可能。也有嘉宾认为，业主委员会和业主之间常常脱节焦点装修家居网，没有进行很好的沟通，造成信息不对称，而且在一些物业纠纷等问题上，业主委员会发挥的作用不大，起不到应有的作用。可见，如何行使业主委员会的职能，使其在业主和物业公司之间发挥积极的作用等问题将是物业管理问题中的一个重要课题。

陆东晓副主任还提到了小区停车难、公共维修基金等问题，这些普遍存在的物业管理问题，都亟待解决。另外，老小区的物业管理机制亟待创新和突破。宁波目前老小区的维护费用很高，过去很多老小区都没有缴纳公共维修基金，现在遇到了老小区的维护问题，但是又没有公共维修基金预留，只能通过政府补贴。

未来发展的趋势

当然网络超女，停车难问题、公共维修基金问题、业主委员会的问题等众多物业管理中的难点问题其实都在寻求解决的途径，新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》就从这些难点问题着手，明确保修金的管理问题、停车位的问题等等。随着法律法规的完善，相信这些问题都会一一解决。

总结宁波物业管理的发展历程，宁波市建委房综处处长郑竹明也预测了未来物业管理的发展趋势及将会带来的变化。他认为，目前宁波共有225家有有经营资质的物业服务企业，未来物业服务企业的发展将向集团化发展，物业服务企业之间的竞争将会更加激烈，一部分有实力的物业服务企业将会发展壮大，并开始走出宁波向外地发展，寻求集团化发展chinaren，通过其有效的运营模式来达到盈利的目的。宁波银亿物业管理有限公司的总经理屠赛利也表示，银亿物业正向一些定位高、收费标准高的高端项目发展，其他城市接类似项目，不断挖掘创新、树立品牌，做大做强。

郑竹明处长指出，未来物业服务企业的品牌意识将会增强，现在就有较多房产公司在销售前期就借助物业服务企业的品牌来做营销宣传，在开发房产的同时也注重对物业服务企业的培育和发展。他举例说，绿城、雅戈尔都在这方面做了较多努力，这些公司往往高成本投入，创建高标准的物业管理服务，以此建设其物业服务企业的品牌。

届时，物业服务企业的两极分化会更加严重，那些服务意识强、品牌做强做大的企业将获得较好的发展前景，而一些发展比较慢、机制较为落后的物业服务企业将会被市场淘汰。