物业管理成升值指标 品牌开发商关注服务细节

物业管理是房地产第二次开发

在三家网络2008年组织的一次关于楼盘抗跌标准的调查中，“物业管理公司的管理服务品质高”成为楼盘软性指标中高居第三位的指数，当时共有20.22%的网友投票选择了该项。

在各家网站的讨论区中，越来越多的网友认为，参观售楼处和样板房是一回事，真正入住后的生活是另一回事。“无论买房的出发点是什么，房子最终的使用价值是给人居住的，而物业管理，则恰恰是一个跟人们的居住生活息息相关的指标，远高过地段、市场价格变化等等因素。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也曾在一次演讲中做出如此表述。

事实上，在一般的地产开发过程中，项目开发一般只有短短两三年的时间，而物业管理工作则长达七十年，甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使用功能角度看，有人把物业管理称之为房地产的第二次开发。物业管理是房地产开发的互补品，只有与这种互补品结合，房地产才能够被正常地使用和消费。

而这一重要性，也在二手房的买卖过程中得到重要体现，与一手房买卖物业管理标准无法考证不同，物业管理则是二手房买卖中定价的一个重要标准。

21世纪不动产北京区域市场部经理齐凡表示，一些客户在购房的过程中已经不再停留在简单地关注房屋朝向、楼层、年限、小区环境等硬性指标。物业管理水平如何，也直接影响着二手房价格走势和销售周期。在今年房价大涨的大背景下，某些楼盘的二手房销售价格反而一直没有上涨，主要由于该项目的物业服务水平差，如保安执勤很不严格，致使小区多次发生失窃事件；小区的下水管道经常堵塞，物业维修不及时等等问题。

而许多品牌企业开发的楼盘因为物业管理的优势，比周边楼盘的二手房价格往往高出30%以上。如位于北五环外的万科星园 (论坛 新闻 视频)，二手房价格突破了2万元/平方米，而旁边楼盘二手房价格仅15000元/平方米左右。

品牌开发商关注物业管理细节

事实上，在已呈激烈竞争势态的房地产市场中，一些品牌开发商很早以前便已经认识到了物业管理的重要意义。单纯的高品质住宅只能算是半成品，只有加上高质量的服务才能形成一个完整的产品。

万科被大家认为是最好的房地产品牌之一，但是最初万科的出名并不完全是因为其产品品质高，事实上，尽管也曾开发了不少高端物业，但万科的主流产品线，依旧是以面对城市中产阶层为主。“万科一流的物业管理才是其立足的根本”，中经联盟秘书长陈云峰表示。

早在1992年1月，万科便成立了下属第一家物业管理公司——深圳市万科物业管理有限公司，经过10年的发展，“万科物业管理”已发展成为国内同行业中的知名品牌。随着万科房地产在全国各主要城市的迅速发展，万科的物业服务也四处出击，根据公开资料显示，仅在北京，万科物业就管理着220万平方米的物业面积。

据了解，在万科，物业管理的细节也细化到不同物业类型的各个方面，以万科蓝山 (论坛 新闻)为例，从客户进驻前便开始提供特约物业服务，包括入住服务、商务服务、居家服务、资产管理服务、社会资源服务以及其他服务，而在客户入住后也将持续享受近20种特约物业服务。万科公园五号 (论坛 新闻 视频)于2009年11月7日正式推出了专为高档客户而设置的东方管家服务。东方管家服务既不是所谓单纯的物业管理，也不是一般意义上的客户服务，是专为高档客户而设置的顶级物业服务产品，其特点在于由传统的被动式服务转变为主动征询式服务。万科物业机构将提供24小时全天候360°管家式酒店服务。

事实上，在目前的市场中，重视物业管理的公司早已不止万科一家。管家式服务、顶级安保等等也成为许多开发商在广告宣传中的重点。

但在第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司物业管理部区域经理张南华看来，理解客户，从客户的角度考虑，才能处理好各种问题并得到客户的认可，否则就只能是单纯地去应对甚至有可能被动反驳。

而包括万科在内的许多公司显然已经迈出了这一步，2007年，万科集团便将其全国的物业管理公司统一更名为物业服务公司，由管理到服务的转变，实际便蕴含着沟通态度的一大转变。