议物业管理收费难的问题本源

最近看了一篇谈物业收费难问题的文章，文章说本来物业收费定价就偏低，而收费率平均只能达到60%—70%，结果造成物业企业连年亏损，难以为继。其实这种现象不是个别存在的，甚至可以说是非常普遍的。笔者没有做过专门的统计，但众所周知，这篇文章里所提到的情况还不是最严重的，许多地方甚至在我们身边的一些物业企业，因为收费困难已经走到破产的边缘，有的已经破产。还有些物业企业因为和房地产开发公司关系密切，或者就是开发公司的子公司，靠着开发公司的帮助勉强在维持。

物业管理在中国诞生以来，对于推动房地产业发展，促进商品房消费，维护社会和谐发展可以说是功不可没，在房地产业成为国民经济重要支柱之一的时代，作为房地产业不可或缺的物业管理行业地位越来越重要。所以物业管理收费难的问题不能不引起我们的密切关注。

物业管理收费难绝不是一个孤立的问题，产生这个问题的原因很多，有政府的原因，有开发商的原因，有业主的原因，也有物业管理企业自身的原因。笔者认为，最根本的原因是各方均以各自利益为出发点，因而产生片面的认识所致，或者说是行业定位和社会定位出现了严重的偏差。

我国的物业管理企业起步较晚毋庸赘述，至今仍徘徊在“政府主导”时代（也有人说中国物业管理已开始步入成熟阶段，本人未敢苟同），包括物业管理行业协会都还是政府机构，许多地方的物业收费仍由政府定价，而物业企业一开始就被定性为保本微利企业。在这种情况下，物业企业的生存发展对政府的依赖性就不难理解了。

其次，大多房地产开发企业高高在上，一直把物业管理企业当做自己的行业附庸，所以开发中产生的任何问题都可以交由物业管理企业去扛，甚至在房屋销售时可以把减免物业管理费作为诱人的优惠条件。

再次，社会一般对物业管理的基本看法是：受雇于业主的服务机构。通俗的说就是业主花钱买服务，物业企业就得按业主的要求提供服务。反言之，许多业主的心态就是我让你干你就干，不让你干你就干不成。因此稍不顺心或不能满足即动辄以不交物业费相要挟。

而一些物业企业自身也陷入认识误区：拿人钱财替人消灾的心态作祟，对开发商和一些素质低下的业主的不合理意见及错误行为一味迁就退让，生怕砸了饭碗。也有一些物业企业把所管区域当成自留地，为所欲为，甚至违规多收乱收费用。

从以上各方面对物业管理不同的认识来看，真就好比盲人摸象，各自摸到的部位不同，产生的认识自然就不同了，正所谓一叶障目，不见泰山。而产生以上这些片面的认识，即对物业管理企业定位的偏差，其根源是对物业管理或者物业服务的本质缺乏真正的了解。

物业管理的本质究竟是什么呢？

《物业管理条例》规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2008年中国物业管理协会秘书长陈伟先生写了一篇题为《物业管理的行业本质》的文章（《中国物业管理》2008年11月号），对物业管理的本质做了精辟的阐述，其中论述道：“当不同的业主共同拥有一个建筑物时，物业产权的多元化要求每一个业主分散自行管理其专有部分，共用设施的社会化却要求集中统一管理共有部分，近代物业管理正是为了解决物业产权多元化和共用设施社会化的矛盾应运而生的。”因此最为重要的一点是“物业管理的产品是基于物业共有部分而提供的准公共性服务”。笔者认为这一点正是物业管理基本的本质特征。

陈伟先生指出：“尽管我们认为广义的物业管理应当充分包容单一业主的管理服务活动，尽管我们鼓励物业服务企业根据业主的个性需求进行服务的延展和创新，但是我们始终不能忘记物业管理的存在本源及核心价值——基于物业共有部分的准公共性服务。”

因此，物业管理企业所有的活动都是围绕物业共有部分进行的，首先考虑的是业主的公共利益，所提供的服务也只能是准公共性的，这种准公共性的服务决定了物业管理的价值取向。

只有认清这个问题，才能给物业管理一个准确的定位，只有给物业管理准确定位，才能弄清楚“物业管理收费的特殊性和产生的根据”，只有弄清楚物业收费的这种特殊性才能搞清楚物业收费难的真正原因。