物业管理和谐发展刍议

随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展以及城市化进程的加速推进，物业管理逐渐成为一个独立的行业，展现出广阔的发展前景。2006年，党中央在十六届四中全会上提出了“构建社会主义和谐社会”的伟大目标。“和谐社会”就是指民主、法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。和谐社会的构建赋予了每个行业不同的历史使命。物业管理作为社区建设中的重要组成部分，其管理目标和职能也伴随着我国经济和社会的发展逐步发生了转变。但是，当前我国的物业管理水平与我国的社会经济发展速度相比，明显滞后。因此，在和谐社会背景下，如何转变观念，提高我国物业管理行业的整体水平，促进社会主义和谐社区建设，并进一步促进社会主义和谐社会的建设，成为摆在广大物业管理从业者面前的一个重要课题。本文即在明晰物业管理与和谐社会关系的基础上，分析了目前物业管理发展中的诸多不和谐现象，并就打造“和谐物管”提出了粗浅的见解，期望能对新时期物业管理的发展提供参考。

1和谐社会建设中物业管理具有重要作用

1.1和谐社会的构建赋予了物业管理重要的历史使命

物业管理机构分布在各个社会基层社区，为广大业主面对面地服务，是促进城市社会经济发展、维护社区稳定、促进社会和谐的积极实践者。社区和谐是社会和谐的基础，物业管理成为社区和谐与社会和谐的重要保障，担负起重要的历史使命。

1.1.1物业管理的健康发展是城市现代化发展的需要

城市现代化主要是指城市服务的现代化，其对城市的服务功能和服务程度有十分高的要求。物业管理作为第三产业服务部门中重要的一个行业，为城市居民提供全方位服务是物业管理的出发点和归宿。因此，物业管理的健康、快速发展将有利于扩大城市服务范围，完善城市服务功能，提高城市现代化水平。

1.1.2物业管理是辅助社区管理行政事务、维护业主权益的重要力量

社区是社会的“细胞”，社区业主及物业使用人不是独立存在的，总要受一定行政区域范围内街道办事处、派出所等政府机构的管理，相应地开展计划生育管理、治安管理等。上述行政事务管理本应是相应行政机构的职能，但在实际工作中，物业管理企业作为社区业主的“管家”起到了相当大的辅助作用，有效协助了有关政府部门开展工作。另外，物业管理企业提供高品质的服务的同时，积极理顺了业主、开发商和自身的关系，将三者的权益关系明晰化，努力避免了种种矛盾，对维护业主权益起了较大的推动作用。

1.1.3物业管理企业在和谐社区建设中不可或缺

构建社会主义和谐社会是一项系统工程，而社区作为社会的一个“缩影”，创建和谐社区也就成为构建社会主义和谐社会的一个基础工程。随着城市化进程的不断加快，居民社区越来越多，物业管理也就逐渐成为一个十分重要的行业。由于物业管理企业在推动社区建设、管理社区活动、维护社区安全与秩序等方面起着十分重要的作用，所以，物业管理企业在构建和谐社区的过程中负有不可推卸的责任。尤其是物业管理企业在社区中组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。

1.2构建和谐社会背景下物业管理面临着新的机遇与挑战

构建和谐社会赋予了物业管理行业重要的历史使命，同时也给物业管理行业的发展提供了良好机遇，带来了一定的挑战。和谐社会背景下，物业管理行业需要进一步更新观念，抓住机遇。首先，要抓住《物权法》的颁布实施及《物业管理条例》修订的良好契机，大力推进物业管理的法制化进程。其次，要研究拓展物业管理的服务范围，根据广大社区群众的需求和承受能力，选择好服务内容和收费标准。同时，还要妥善处理好基本的物业需求和特殊需求的关系，做到在效率和公平之间选择平衡点，在提高物业服务的同时又能化解一些社会问题。最后，要充分发挥物业管理在社区建设，尤其是在社区服务业的发展中所具有的重要作用和优势，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，抓住机遇，为构建和谐社区发挥应有的作用，为构建和谐社会作出应有的贡献。

2物业管理中的“不和谐”现象

物业管理发展中的不和谐现象主要反映在物业管理纠纷上。物业纠纷是指业主与物业公司之间在物业管理服务合同的订立、履行和终止过程中发生的权利义务争议。目前，物业纠纷呈现出类型的多样化、群体化、敏感程度高、处理难度大等诸多特点，成为物业管理中的主要不和谐现象。

2.1业主与开发商之间的物业纠纷

业主与开发商之间是基于商品房买卖合同的建立的商品房销售合同法律关系，而物业纠纷却是业主与物业公司之间因物业服务问题发生的权利义务争议，开发商之所以被卷入到主体双方为业主与物业公司的物业纠纷之中，主要是开发商在出售房产过程中的违约行为导致的。比如，不能如期办理房产证、小区绿地面积缩水、房屋存在质量问题或开发商承诺减免一定期限的物业费而不被物业公司认可等。现实中，由于新建住宅小区的前期物业管理往往是由开发商投资设立的物业公司负责，业主一旦发现自己所购房产有质量问题，在与开发商协商无果的情况下，就会将怨气发泄到开发商的子公司——物业公司身上，物业公司收取的物业费及其他费用自然成了受“株连”的对象。

2.2业主与物业公司之间的物业纠纷

业主与物业公司之间的矛盾主要集中在物业公司非法侵占小区绿地、乱收费、管理水平低等问题上。如物业公司收费方式透明度不高，提供的服务与业主所交纳的物业费不符，收费不做事，甚至巧立名目乱收费等。比如，收取垃圾费后，小区很多地方依然垃圾成堆；一些物业公司还自立收费项目，收取诸如所谓的水电备用金、电梯使用费、装修保证金等；一些公司管理混乱，工作疏忽不到位，解决问题不及时。另外，对于路灯不亮、下水管道堵塞、相邻关系纠纷等事关业主切身利益等问题的管理，由于没有经济利益，其往往视而不见。而小区业主，普遍存在着“少交费，多享受”的心理。少数业主甚至认为，自己花了钱，一旦物业公司的管理服务与自己的意愿不符，不论自己的意愿是否合法，就会心态失衡而恶意欠费。充分反映了主体双方重权利、轻义务的心理。

2.3业主之间的物业纠纷

业主委员会的组成通常会引起一些物业纠纷。按规定，在业主大会选聘物业管理企业前，开发商应选聘物业管理企业负责小区的前期物业管理，直至业主大会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效。由于业主委员会成立后选聘的物业管理企业时常会终结开发商选聘的前期物业管理企业的管理服务，直接影响到该企业的经济利益，其必然会与小区业主的利益发生冲突。另外，虽然业主委员会是由业主大会公选的业主组成的自治组织，但是由于其成员有限，不可能代表所有业主的利益，业主与业主委员会之间也是矛盾重重。同时，业主之间往往因乱停放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建等违规行为，在得不到物业公司及时协调和解决时易引发物业纠纷。