高永峰：物业公司“大撤退”考验政府托底和业主自治

沪上媒体调查发现，由于难以消化人力成本和物价上涨的因素，沪上许多著名的物业公司近期纷纷出现了集中“抛盘”：即对现有合同期满的物业小区主动退出不再续签，对合同期未满的小区正在梳理准备清退。据一位物业公司总经理介绍，由于入不敷出，今年他们公司的一大任务就是“压缩战线”，集中“抛盘”以制止亏损。

“压缩战线”一词说的很委婉很程式化，掩盖了由此一来对沪上民生的深刻影响。要知道，上海目前有各类物业公司2400多家，从业人员30多万人，服务面积五亿多平方米。倘若“抛盘止损”成为业内的流行风，一旦事态朝着无序化方向演进，必然对本市广大市民的正常生活秩序造成巨大冲击。因此，有必要在兼顾各方利益的基础上，制约物业公司大撤退的冲动。

正巧从4月1日起，新修订的《上海市住宅物业管理规定》开始施行。大多数市民关注《规定》引导居民和业主自治化解小区物业纠纷的新思维，没有注意到其中也规定：“物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前3个月书面告知业主委员会”。这个规定意在给业委会腾出一定的时间，规范物业的对接工作，避免出现物业管理真空。不过，物业实务中，还存在诸如开发商或原物业公司合同期满后撤出小区，而业主暂未确定新物业的情况，或者合同期内开发商或原物业公司单方面解约、撤出小区等特殊情形。在这些情况下，物业管理真空在所难免。

在这方面，北京的做法值得借鉴。北京市去年底提出了“应急物业服务”的概念。根据应急物业服务的相关规定，如果出现开发商或原物业公司合同期满后撤出小区，而业主暂未确定新物业的情况，或者合同期内开发商或原物业公司单方面解约、撤出小区的，小区所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务。也就是由基层政府托底，使突然失控的小区物业管理软着陆，然后再护送物业重新步入正轨。这其实也提醒我们注意在强调并强化业主自治的情况下，政府不能当甩手掌柜，尤其是基层政府要有主动担责，积极化解矛盾，想群众所想急群众所急。

不过，基层政府的托底只解决了物业管理的真空问题，并没有解决了物业公司从狭隘的公司利益角度考虑一意孤行的问题。为此，政府有必要设立严格的惩戒制度。比如，对违规退出的物业公司，不仅要依法处罚，还要载入全市物业行业信用记录，对情节严重的处以吊销其资质证书的“极刑”。这其中关键一环是建立并规范与物业公司撤出行为相配套的“物业行业信用记录体系”，通过全方位记录、全过程监控物业服务公司及其从业人员的经营活动行为，督促物业服务公司规范自身经营行为。

当然，仅仅建立物业公司小区退出预警制度并没有触及物业公司大撤退问题的要害――即面对难以消化人力成本和物价上涨，物业公司除了大撤退之外，到底还有没有其他更好的办法？理论上，破解物业公司在CPI高企时代生存困境不外乎两条腿走路：一为开源，二为截流；开源就意味着调整物业费，殊为困难，截流又易走向降低服务标准之路，民怨极大。一个现实情况是，大多数楼盘定了物业收费标准后，就不再调整了。不是物业公司不想调整，而是居民对物业费上调抵触情绪比较高，上调物业费基本上没有可能，最终物业公司普遍会采取降低服务标准来维持运营，由此又进入居民抵制物业费又致物业服务水平持续下降的恶性循环中。

不管物业公司愿意与否，都在主动或被动地接受市场的剧烈挑战：市场型的物业公司，由于物价不断上涨，生存空间受到较大挤压；基于品牌维护的需要，开发商对自有物业做丢卒保车式的“抓大放小”。可以想象倘若这种局面持续发展，伴着以政府更为严厉的行业秩序整肃，必然促使旧有的物业管理秩序加剧大洗牌，新的物业管理秩序亟待建立。这种情况下，除了考验基层政府短暂的托底能力外，也考验着迈着摇摇晃晃的步伐走来业主自治。物业公司的主动退出，也在逼迫业主、业委会迅速地强势地成长，广大业主需要高举“业主自治”的大旗，认真担负起自治大业。

本文作者系媒体评论员。文中所述仅代表其个人观点。