对业主行使物业合同抗辩权的规制

近年来，我国物业服务行业获得了飞速发展，并由此引发了大量的问题和纠纷。其中，又以物业费追索纠纷在物业服务合同纠纷中最为普遍。在物业费追索纠纷中，业主均会以物业公司提供服务不符合合同标准、收费不规范、小区安全没有保障等各种理由进行抗辩，拒绝交纳物业费。为了有效化解业主与物业公司之间的物业服务纠纷，最高人民法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对物业服务合同中的业主抗辩权的行使与限制作了具体规定。那么司法实践中如何规范业主抗辩权的行使，引导小区物业良性发展，是一个十分重要的课题。

一、业主行使物业合同抗辩权的现状

当前在司法实践中，物业服务企业以拒绝交纳物业费为由起诉业主，而业主往往以小区及周边市政工程建设、开发商遗留问题、未享受物业服务企业已经提供的服务等作为拒交物业费的抗辩理由。这些情形因不属于《解释》第6条规定的行使物业合同抗辩权的“正当理由”，而被法院驳回诉讼请求。实际上，法院在审理这些案件的过程中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。由于物业服务合同的特殊性，如物业服务对象——业主的人数众多性、服务行为的持续性、服务质量标准主观感受不确定性等，业主滥用抗辩权难以达到维护自身合法权益的目的，也损坏了业主自治机制和正常的物业服务秩序。因此，应对滥用抗辩权行为进行限制。

二、物业合同抗辩权限制的原因

(一)物业合同的公益性

一般认为，物业服务合同的权利基础是建筑物区分所有权中的成员权，成员可以通过共同行使成员权来自行管理小区物业，也可以委托物业公司进行管理。在委托管理的情形下，就产生了物业合同。因此，物业管理本身即是在建筑物区分所有权条件下众多业主为实现公共利益而产生，也即物业服务要保障全体业主的公共利益。若只讲物业公司和业主之间的交易性，放任业主任意行使抗辩权，必然会影响到全体业主的利益。如业主拖欠物业服务费，会严重损害物业公司的合法权益，影响其正常经营，造成物业服务质量下降，从长远来看，损害的还是全体业主的合法权益，导致物业服务合同的公益性目的无法实现。

(二)诚信原则

从合同法理角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，从合同中给予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求物业服务合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系，同时，允许当事人行使抗辩权，但不得滥用抗辩权。在审理物业服务合同时，法官必须理性地审查业主的拒交行为是否符合诚实信用原则。既要防止业主滥用抗辩权损害物业服务企业的正当权利，也要避免物业服务企业的违约行为给业主带来无法弥补的损失。

三、引导业主抗辩权的合理行使

(一)正确使用“正当理由”

《解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。根据上述规定，业主行使抗辩权应有“正当理由”。这里所谓的“正当理由”，应严格限制在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其他正当的、合理的事由。因为，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。在物业服务企业未经批准，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费时，应当认可业主的“正当理由”抗辩，驳回物业服务企业的诉讼请求。

(二)合理分配举证责任

我国(民事诉讼渤明确规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。按照谁主张谁举证的原则，如果业主认为存在“正当理由”拒交物业费时，应当对其主张的“正当理由”举证证明。一方面，将举证责任分配给业主，在强化业主责任的基础上，有利于防止业主抗辩权的滥用；另一方面，由于物业服务合同的标的是服务，具有长期性、琐碎性和重复性的特征，且质量标准难以量化，尤其在业主以物业服务瑕疵为由进行抗辩时，要求物业公司来证明其已依约履行了合同服务义务是很困难也是不合理的。因此在审判实践中，如果业主提出物业公司某一项或某几项服务义务未履行或者在履行义务时存在瑕疵，应由业主承担履行义务存在瑕疵的举证责任也是较为合理的。

(三)明确列举抗辩事由

《解释》第6条规定的有关业主行使抗辩权的限制，并未明确列举正当抗辩事由。这主要是基于新情况、新问题层出不穷，只能赋予法官自由裁量权去根据实际情况加以判断。一般而言，在司法实践中下列抗辩事由不能成立：1．以开发商建设房屋的质量问题为由抗辩。开发商建设的房屋出现质量问题时，业主不能以此为由对物业服务公司提出的物业费请求权进行抗辩，因为开发商与业主之间是房屋买卖合同关系，而物业服务企业与业主之问系物业服务合同关系，物业服务企业不需要为开发商“买单”，即便是该物业服务企业是开发商的子公司或者关系企业时，支付物业费的义务与开发商提供的房屋质量不合格也处于两个独立的法律关系当中，其应要求开发商承担相应的违约责任，却不能以此为由对抗物业服务企业的物业费请求权。2．以未享受或无需接受相关服务为由进行抗辩。因为选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，即视为全体业主允诺物业费的交纳义务。除物业服务合同等另有约定外，不应得到支持。在实践中，常有业主以其未入住小区或长期出差、出国，未享受物业服务为由拒交物业费；也有业主以不乘电梯、无需保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费，根据《释释》规定，这些事由均不能构成业主拒交物业费的“正当理由”，对业主的上述抗辩，法院均不予支持。3．以应当由或者先由物业使用人支付为抗辩理由。根据《解释》第7条规定，即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，业主作为物业服务合同的当事人也要承担连带责任，物业服务企业可以选择向物业使用人或者业主行使物业费请求权。但并非任何情形下业主都不能以此为抗辩理由，解释疏漏了以下情形，即如果业主、物业使用人与物业服务企业之间有三方协议免除了业主的物业费支付义务而改由物业使用人履行，业主则可依该协议对抗物业服务企业的物业费请求权。