陈之平：老房子二次改造是物管行业新课题

今天，人们无论是购房居住还是投资不动产，都首选地段，因为不仅可以节省上下班的交通时间，还是出租、小孩学习、生活配套便利的因素之一。然而很多住宅的地段位置固然已成黄金宝地，但房屋本体和内部的设备设施却是“老态龙钟”，甚至“千疮百孔”，早已不能满足人们追求舒适、便捷生活的需要。由于缺乏对老旧物业的改造更新、缺乏对建筑本体的维护与保养，那些曾经稀缺地段里的“老房子”，抹杀了优越的地理位置所带来的价值。

房地产在中国毕竟是一个新兴行业，过去的规划设计与建筑设计的经验尚不成熟，许多多层房子没有电梯、停车位设计严重不足、小区内社区文化配套没有、有些已经安装电梯的由于维保管理的不到位而故障频发需要重新改装等等问题。然而这些问题都需要由懂得建筑工程、建筑结构的专业人员来解决，而如今大部分物业管理企业都不具备这样的专业人才，只能够做些基础的保养工作，没有设备设施全生命周期的管理概念，所以不能够对大的设备、设施故障防患于未然，更不能够提前做好建筑的年代规划与保养，一旦出现重大故障时往往都是束手无策，或是申请动用维修基金解决，或是动员业主自筹资金解决，过程艰难又曲折。因为，很少有业主明白，物业企业对房屋本体与设备设施维护与保养，尤其是老建筑的改造更新，与楼盘长期的投资价值是息息相关的。

“老房子”面临二次改造，这将是物业管理行业面临的新课题。改造过程中对房屋结构的要求，对原有建筑设计的影响，加装设备、设施的审批流程，增加面积或减少面积对业主公摊成本的影响，包括对老旧物业进行改造升级后的二次验收和质量鉴定等等，同时，这也需要政府出台相关政策进一步明确和规范。

目前，深圳老房子要实施二次改造仍然很艰难，既要面对庞大的改造资金问题，又要面临专业人才缺乏的问题，更重要的是对于老房子的更新改造还没有引起业主足够的重视。随着老房子楼龄渐长，未来会暴露更多的问题，物业管理企业必须要关注和加强在物业管理、设备设施保养、物业改造更新等专业领域的服务能力。