让业主委员会筹建工作不再难

作者系武汉大洋房地产研究院物业管理研究所所长

近年来，物业管理行业得到了快速发展，但备受社会关注的住宅小区业主委员会的筹建工作却进展缓慢。各地新闻媒体上也频频曝出小区业主在筹建业委会时被打、物业管理企业横加阻挠，甚至政府管理部门互相推诿的事件。业主委员会的成立工作为什么这么难？物业管理企业如何适应我国不断发展的市场经济环境，如何更好地为所管小区的业主做好服务，笔者就住宅小区业主委员会筹建工作难的问题谈点个人认识。

业主委员会的筹建工作难在哪里

关于业主委员会组织筹建工作难的问题不论在网上还是在各类报纸、专业期刊、电视、电台等新闻媒体上都有不同程度的披露。归纳其成因有以下几点：

1.“巧妇难为无米之炊”。大部分新建小区，在前期物业管理期间几乎没有单位或机构给业主成立业主委员会预留办公场地和运作资金，更不用说组织人员和工作经验。目前，筹建业主委员会组织机构业主面临的现状是：无办公场地、无资金来源、无组织工作经验、缺少企业支持、缺少政府专项工作指导。

2.有些物业管理企业在观念上存在误区，不愿参与筹建工作。

某些物业管理企业领导认为，国家《物业管理条例》明确规定，成立业主委员会应由业主自己筹建组织，并没有让物业管理企业直接参与筹建工作。物业管理企业参与筹建工作业主会信任我们吗？多一事不如少一事。

还有些企业担心业主成立了业主委员会后，自己会失去管理服务的机会。

实际上，1991年住宅小区成立业主委员会的初衷，就是使物业管理企业通过实践证明，业主自治组织对企业解决物业管理问题有着巨大的帮助作用。如果企业不能正确面对业主，不能积极主动地去解决物业管理企业自身的管理服务问题，让业主满意，这就是企业本身的诚信出现了问题，失去管理服务的机会也只是迟早的事情。

3.新建小区人地生疏，业主群体没有组织引导难以聚合。在我国，除了单位集资建房外，绝大部分的商品住宅小区购买者均是不同地域、不同单位、不同文化层次的人群。他们所购房屋的目的也不尽相同。在这样一种诸多不同因素的人群中，在没有其他部门作具体指导的情况下自己成立一个组织是很难的。

4.地方行政主管部门在业委会筹建工作中的监管指导作用不到位。

无论是国家还是地方的物业管理法规中，对召开业主大会或成立业主委员会的事项都提到要在地方行政主管部门的指导下进行。但是，在我国很多地方都出现了这样的状况：不少小区业主自发组织成立了业委会筹备小组，找到房地产行政主管部门，却被告知先去找街道办事处，找到了街道办事处后，又被告知筹备工作要先得到房地产主管部门核批才行，如此反复让业主跑来跑去，有的小区业主委员会筹备工作一拖就是4、5年，甚至7、8年的都有。作为政府主管部门应该认真研究、制定一套完善可行的操作管理办法，去帮助广大业主解决实际问题。

5.《物业管理条例》的地方配套法规不完善，缺乏对物业管理企业责任的设定，其筹建程序在实践中难以操作。

国务院颁布的《物业管理条例》及地方政府的相关配套法规中，就业主大会及业主委员会的筹建工作，没有清楚指明谁是该项筹建工作的“第一邀约人”。大家知道，在有多方参与的一项组织工作中，如果没有确定或明确谁是“第一邀约人”（即牵头组织者），这项组织工作是很难顺利完成的。如果活动组织者模棱两可，你也可以做，我也可以做，结果是你看我，我指望你，什么事情也做不成。另外，物业管理法规缺乏对物业管理企业责任的设定。现在很多物业管理企业之所以不去支持业主委员会的筹建工作，就是因为企业自身没有责任。多年的实践证明，当前我国业主委员会成立难的关键点就是没有解决谁是该项筹建工作的“第一邀约人”的问题。从当前全国各地业主委员会成立的比例数据来看，这个问题也是在全国范围内普遍存在的问题。

所以，针对我国业主委员会筹建工作难的问题，提出“第一邀约人”的概念就是希望完善我国物业管理法规的不足，使业主委员会的筹建工作更具有可操作性，避免形成人为的梗阻。(所谓“第一邀约人”，就是在一项有多个单位参与的组织工作中，以法定的形式确定一个必须承担某种义务和法定责任的组织。)

如何让业主委员会成立不再难

针对业主委员会筹建工作难的问题，我们采用“SWOT”分析法来看看在这些有关联的单位或人群中谁最具有优势、最具有条件、最适合来做“第一邀约人”完成这项筹建工作。

通过SWOT分析法不难看出，在业主委员会筹建工作的组织活动中，最具有优势、最有条件的应该是物业管理企业,而不是业主或开发商。

1.完善《物业管理条例》，进一步明确物业管理企业的职责。

建议在《物业管理条例》第十条第一款中的“……选举产生业主委员会”的后面增加“其首次筹备工作由物业管理企业负责组织实施”的规定。

翻开以往住宅小区成功筹建业主委员会的案例不难发现，没有哪一个业主委员会不是在物业管理公司大力支持下，甚至是物业管理公司直接参与下筹建成功的，如深圳星河雅居业委会、深圳梅林一村业委会等等。所以，让好的经验变成法规是很自然的事情。

2.完善物业服务合同，增加企业负责筹建业主委员会专项工作的责任条款。

在房地产开发商及业主与物业管理公司签订的规范文本中，在物业管理企业的服务项目及职责中，都没有提到要物业管理企业负责筹建业主委员会的组织工作条款。这也给很多的物业管理企业提供了推诿此项工作的理由，增加了小区业主委员会筹建工作的难度。因此，我们要在实际的操作程序中同时给予界定。因为从客观分析来看，做此项工作最终的受益者是物业管理企业自己。

3.行政主管部门建立管理预警机制，把监管指导职能落在实处。

行政主管部门是掌握本地区物业项目的政府机构，其所管辖的物业项目可能有几百或者更多。如果主管部门没有建立管理预警机制，那么，哪些是已建过业委会的小区，哪些是已达到筹建业委会条件的小区，哪些是在筹建中遇到问题的小区，哪些是应该换届的小区等情况就不清楚。因此，行政主管部门应该确实起到监管指导作用。