物业行业如何应对金融危机的挑战和机遇

2008年，来自美国的次贷危机演变成“金融海啸”，引发了全球金融危机，在经济全球化的今天，中国也难以独善其身。2009年初，珠三角和长三角地区出现“企业倒闭潮”和“民工回流潮”，金融危机扩散到各行各业。对物业服务行业来说，这场金融危机既是机遇也是挑战。就机遇而言，一是由于很多企业调整、裁员，物业公司可以招聘到更多优秀的员工，尤其是缓解了近几年来的秩序维护人员难招和流动性强的现象。二是经济不景气直接导致物业企业优胜劣汰，行业重新洗牌，资源重新组合，对有一定发展基础的物业企业是一次扩大规模和提升实力的大好机会。三是由于房地产市场受到冲击，为吸引更多的客户买房，开发商会十分重视物业服务企业的选择，大的品牌物业公司将成为首选，以提高房产品牌知名度，这对大的物业公司来说也是一次机遇。面对这种突如其来的百年未遇的金融危机，物业管理行业如何应对挑战，在危机中抢抓机遇，加速发展，本人谈点个人意见与同行交流。

一、金融危机对物业管理行业的影响分析

世界金融危机给中国经济带来的影响和物业管理外部环境发生的变化，我们都亲身感受到了，对物业管理行业的影响，虽然不是很显著，普通老百姓可能感受不是很深，但作为从事物业管理的专业人士应该有所感受。

1、金融危机对房地产行业影响的后遗症

金融危机对房地产行业的影响最直接，最深远。造成房地产新开工项目减少；在建项目因资金问题延期交房，甚至停建；在建项目因销售不畅，放缓开发节奏，物业服务市场委缩，物业服务企业扩张放慢。这些问题直接影响了物业管理行业的可持续发展。

延期交房，项目停建，以及交房时业主太少等情形，导致物业管理企业前期管理成本无法按期收回，管理工作难度加大，按计划组成的管理团队人力资源严重浪费等。

2、金融危机对商业物业出租率、出租价格影响的链锁反应

商业物业的出租率、出租价格直接关系到物业管理企业的物业管理费的收缴。商业物业如写字楼、商场等，出租率高出租价格合适，物业管理企业的物业管理费收缴就比较顺利，收缴率也会很高；相反，如果出租率不高，出租价格也不是很理想，物业管理企业的物业管理费的收缴就会很不理想、很困难。由于租户企业的倒闭或无法正常经营，导出了部分商业物业的空置（如我公司管理的一栋大厦，09年的空置率上升到了13%，比正常时增加了6个百分点），以及出租价格的下调，从而使得物业管理企业的物业管理费收缴困难，影响了物业管理企业的正常运行。

3、金融危机对住宅物业的影响

金融危机直接导致了市民收入下降，消费意愿及消费能力下降，各项消费支出不能按计划实现。住宅区的广大市民，物业管理消费支出也会或多或少的出现异常。主要表现：一是感觉到每月都必须支付的物业管理费，以前没觉得有什么困难，现在都是一笔不少的支出，有压力。二是因失业下岗，造成经济暂时困难，难以支付物业管理费。三是部分市民因金融危机造成的收入减少，生活压力增加，导致人的情绪不稳定，遇到不顺心的事情时容易冲动，在物业管理活动中，往往会因为一些管理锁事（如乱丢垃圾、高空抛物、不随手关单元门、不按规定遛狗、不爱护花草等）引起冲突，虽然物业管理企业服务人员会克制忍让，但冲动的业主仍会不依不挠。造成物业和业主双方不愉快。

4、金融危机对物业成本支出的影响

物业管理行业的成本支出中，人工费用和设施设备的运行及维护费用占绝对比重，而这两项费用都因金融危机的影响造成政府干预，支出不降反升。

人工费用方面，政府的裁员限令及各种保障要求，导致物业管理企业的人工费用成本增加。以我公司为例，平均人工费用成本2008年比2007年增加约12%。

设施设备的维护运行费用成本支出也是如此，备品备件因生产厂家的减少，价格略有增加，运行维护费用：如能耗、水费等，因政策性价格上调成本也略有增加。