《物业管理条例》应当规范谁？

为了回答这个问题，有必要搞清楚什么是物业管理？长期以来，人们一提到物业管理，便会想到《物业管理条例》中的定义，它是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。虽然大家知道这个定义属于狭义的物业管理概念，是物业管理的模式之一，但由于其影响力太大，以至于让很多人产生了误解，似乎如果没有物业企业管理就不叫物业管理，但是不叫物业管理又叫什么呢？实在想不出来，所以就出现了诸如“准物业管理”之类的概念。其实，依据《物权法》第七十条和第八十一条，我们可以得出另一个物业管理概念——所谓物业管理，它是指业主对建筑物共有部分的共同管理，业主既可以自行管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这是广义的物业管理概念。

从对物业管理的广义理解出发，我们便会发现，物业管理实际上是业主自己的事情，它包括多种管理模式，业主可以自由选择，用不着别人跟着瞎操心。因此，《物业管理条例》规范的对象应当是业主的共同管理行为，如业主大会的设立、业主委员会的运作，以及业主、业主委员会及成员的责权利等。至于物业企业或其他管理人则无须规范，他们应当提供哪些服务、收取多少费用，都可以由市场来决定，只要不违反《公司法》《合同法》等有关法律法规就可以。所以，面对纷繁复杂的物业管理市场，不能胡子眉毛一起抓，必须认清本质，抓住主要矛盾和矛盾的主要方面。只有把规范业主的共同管理行为作为《物业管理条例》的出发点和落脚点，业主、管理人和政府才能回归本位，做好各自应该做好的事情。

——业主应当知道自己该干什么。以往，人们倾向于，物业管理包含两个责任主体，一个是业主大会，另一个是物业公司，而且物业服务的优劣主要是由物业公司决定的，所以《物业管理条例》中对企业的规范特别多，对业主的规范相对少。实际上这是本末倒置，物业管理的责任主体只有一个，就是全体业主。物业管理好不好，无论是自行管理还是委托他人管理，责任都在自己，实在怪不得别人。世上没有救世主，只有自己救自己。物业公司服务不好没关系，可以换。换不到好的也没关系，还有业主自行管理、委托专项服务公司管理、聘请经理人管理等其他管理模式可供选择，这些模式在日本、韩国、台湾等国家和地区的应用都相当普遍。

——政府应当懂得有所为、有所不为。长期以来，政府在大力推行专业化管理模式的过程中，始终扮演着“包打天下”的角色，比如一手管业主，一手管企业，甚至连合同、收费这样的事情也要管。由于政府管理越位、错位，所以业主的责任变得比较模糊，甚至可以完全放弃，从而步入一种误区，即物业企业服务差不是业主的责任，而是政府监管不力。所以，明确业主应尽的责任十分必要。惟此，政府才能从不该管、管不好的微观领域中撤出来，真正做到简政放权。我始终认为，政府抓企业收效甚微，基本上是在做无用功，与其投入很大精力管企业，不如扎扎实实地把业主自治这个基础抓好，这样也许会取得事半功倍的效果。

——服务者必须提高服务本领。只有业主权力归位，政府职能归位，物业服务质量才能有突飞猛进的提高。长期以来，内地的物业管理市场基本上是一个政策市，业主和物业服务者应该做的事情都由政府包办替代了。在这种情况下，不仅业主的共管水平上不去，物业企业的创新动力也不足。物业管理市场看似在按市场经济规律办事，我们叫“花钱买服务”，实际上却几乎是除垄断行业之外的最后一块计划经济领地。我相信，只有减少政府管制，让物业管理真正进入市场，市场上的各方主体才能焕发出活力。因为在市场经济中，企业和商人一定比政府更有智慧，他们清楚地知道应该做什么和怎么做，即一切要以客户需求为导向，以提供优质服务产品为己任。

以上我谈了《物业管理条例》应当把规范的重点放在业主共同管理行为上，以及这么做的种种好处。那么这么做是否可行，有无先例？香港的《建筑物管理条例》就是这么规范的，该条例共45条（不含附表），除个别条款是对概念的解释，或不得不涉及管理人和政府外，绝大多数条款均属直接指向业主、立案法团和管理委员会的规范，比重高达90%以上，尤其对立案法团的设立、管理委员会的产生、业主自行管理、选聘管理人等，都做了非常细致规定，同时对业主、管理委员会的行为也有很多约束条款，且处罚十分严厉，体现了责权利的统一。