物业管理的必须做与可以做

物业管理虽然名为管理，但本质是服务。它是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业服务是一种有偿服务，物业服务费，也就是我们常说的物业费，是业主与物业服务企业在物业服务合同中约定的，业主在接受物业服务企业提供的服务时，还应按时交纳物业服务费用。物业服务费是保证物业服务正常运作的主要资金。

根据国家发改委2003年颁布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或物业服务支出构成一般包括：

（1）物业服务人员的工资保险及服务及福利等；

（2）物业公共部位、共用设施的日常运行及维护费用；

（3）物业管理区域的清洁卫生费用；

（4）物业管理区域的绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧费；

（8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施有大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。

从一个居住社区来看，有许多需要服务的工作，但从物业费的角度来看，物业管理公司有些事是必须要做的，也有些物业管理公司可以做，也可以另行收费。从目前的物业管理实际情况来看，物业管理的内容主包括三大类：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。

（一） 常规性的公共服务。这是指物业管理中的的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。

（二） 针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

（三） 委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。

上述三类服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和业主的需求，确定第二、第三类的工作。

根据我国目前的物业服务实际情况，开发企业在预售房前，通过招标的形式确定前期物业服务企业与服务内容。在小区交付后，业主代表大会召开后，业主代表大会或其办事机构业主委员会可以重新选择物业服务企业，重新确定服务服务的具体内容。

购房者在购房前，如果想对物业服务企业和服务内容有更多了解的话，可以实地考察一下前期物业服务企业，到他们正在服务的小区进行考察，了解这家企业实际进行的服务服务内容与服务水平，为自己的购房做一个参考。