轻抹胭脂行业渐变——从温州业主大会法人化谈起

近日，和业内的一个朋友聊起温州鹿城区南塘5组团小区业主大会获得社团法人资格，对于该业主大会成为民事主体后行业规则的调整改变以及物业公司的应变处境，朋友轻描淡写地说，不就是在业主大会兔唇上涂抹了一层胭脂吗，何必大惊小怪？！笔者触动心境，想起一首古词：“我见他斜戴花枝，朱唇上不抹胭脂，似抹胭脂。前日相逢，似有私情，未见私情。欲见许，何曾见许！似推辞，本是不推辞。约在何时？会在何时？不相逢，他又相思；既相逢，我又相思。”如果把物业公司和业主大会比作一对恋人的话，我觉得这首词很好地揭示了两者的关系：若即若离、似近似远、似亲非亲、此消彼长、忽敌忽友、你中有我、我中有你。

朋友说得也对，业主大会成为民事法人后，真的就像一个有兔唇缺陷的美女，在待嫁之年，由于这个先天缺陷倍遭唾弃，遍寻郎君而不可得，任人欺辱。但是如果这个胭脂能够彻底弥补兔唇缺陷，使得这个美女形象变得完美充盈，楚楚动人，那么不久以后，我们物业公司会逐步经历四个重要的明显变化：群体势力强弱转化、物业利润透明化、行业竞争白热化、企业管理市场化。这四个变化无论哪一个带给物业行业的都不仅仅是阵痛和轻微创伤，稍有不慎，对某些物业公司便是灭顶之灾。

一、群体势力强弱转化

社会上流行一个笑话段子，说100个业委会，99个是摆设，剩下1个在为物业公司打工，或者颠倒过来说，1个是摆设，99个在为物业公司打工。说法有点夸张，但是不能否定业委会和业主大会在维护业主利益方面的作用是微乎其微的。大的原因是社会大环境方面法律法规的缺失，小的原因是业委会个别人通过牺牲广大业主利益达到自己的目的。也就是说，物业公司只要驾驭了业委会，业委会就是物业公司成功的代言人，那么该物业项目的物业管理权就像孙猴子跑到如来佛手心里——随便怎么玩，一切尽在掌握中。

在业主大会没有具备法人资格之前，有几类业委会值得我们警惕。第一类是胆小怕事，无所作为，既不为业主利益着想，也不听管理处摆布，算是无为而治型；第二类是组织涣散，名存实亡，业委会成员各忙各的工作，常年既不开会也不打理业主事务，算是听之任之型；第三类是心怀鬼胎，各行其是，通过物业公司来实现自己的目的，算是为虎作伥型；第四类是狼狈为奸，业委会本身就是物业公司，算是敲骨吸髓型。这四类业委会有一个共性：只要不触及自己个人的利益，或者通过物业公司能为自己攫取利润，物业公司怎么干都行。这样的情况下，物业公司绝对是太上皇一个，无法无天。目前的现状就是这样，即使有很多业主不满，因为构不成民事主体，只能以业主的个人身份和物业公司来打官司以解决纠纷，由于实力悬殊，加上官司周期长、费用高，很多业主无法负担，最后只能望洋兴叹，自认倒霉。物业公司通过自己明显的人力、物力、财力等优势，凭靠店大欺客的胆量，各个击破处于分散、弱势状态下的小业主。

一旦业主大会成为独立法人，上述情况将出现惊天大逆转。业委会成员的选拔将会真正公开化，暗箱操作的可能性很小，因为单个业主一旦成为执行机构的成员，将会受到个人财产担保制度的法律制约，如果在处理业主或物业公司事务中，出现不公现象，随时都会成为被告，轻者损失财物，名声扫地，重者陷入囹圄，受牢狱之灾。这样一来，那些想从中为个人牟取利益的业主第一时间就被排除在外，一改原来业委会选举踊跃报名的现象，只有那些真正有责任心、具有威望的业主才会被大家选进来，为大家实事求是地办事。这些人组成的业主委员会，因为和物业公司没有了利益关联，能够比较公正地处理业主和物业公司之间的事务，物业公司也就很难通过以往的方法进行拉拢或各个击破，因为采取相关拉拢举动随时都会有被罢免管理权的隐患。面对业主大会的绝对强势阵容，物业公司只能按照物业管理合同约定，通过切切实实的物业服务来保障自己的项目管辖权。这样就引出第二个变化——物业利润透明化。