物业管理纠纷的类型、成因及对策

目前，物业管理纠纷案件主要有以下类型：

1.物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。

2.业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。

3.业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。

4.因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。

5.因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。

6.业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。

7.前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发的争议等。

物业管理纠纷案件的主要特点

1.案件呈逐年上升趋势。

近年来，上海市房地产业发展极为迅速，而规范业主与物业管理者之间的法律规范、合同和公约尚欠完善和成熟。各方对于如何行使权利及权利的内容缺乏具体的认知和可操作的程序方式，从而使业主与物业管理者之间的矛盾渐生，因而产生大量纠纷，导致物业管理案件的数量逐年不断攀升。

2.纠纷的形成更多基于违反业主团体自治规约的行为。

物业管理法规赋予业主团体自治的组织权利和保护业主团体自治运行秩序，承认业主公约作为自治规范的约束力。受自治规约约束的业主、物业使用人、业主委员会若有违反自治规约的行为，就会引发该类纠纷。

3.案件诉讼主体、法律关系复杂。

物业管理纠纷案件的诉讼主体包括境内外公民、法人和其他组织，既有业主、使用人、业主委员会、业主大会，也有物业公司、房地产开发商，案件还包含了合同、侵权等多种性质的法律关系。

4.案件判决率较高、调解难度较大。

目前该类纠纷主要以物业管理公司作为原告起诉业主为主，由于涉讼事务往往涉及到所在物业与业主的共同性问题，物业管理公司担心调解让步后导致连锁反应，而且业主与物业管理公司往往矛盾较为激烈。因此，该类案件的调解工作量大，另一方面审理难度也比一般案件更困难，导致了目前案件判决率较高，而调解撤诉率相对较低。

5.案件具有群体性纠纷的潜在因素。

由于物业管理所执行的事务大多是涉及业主团体公共利益甚至社会公共利益的事务，因此产生纠纷的原因往往是涉及全体业主利益的共性问题，由于当事人多处于同一事件背景和同一社区，因此会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，有的业主会通过群体性行为的方式参加诉讼，向物业管理公司甚至法院施加影响。因此物业管理纠纷具有群体性纠纷的潜在因素。