不仅是质与价的纠结——物业费“调价难”及住宅区物业费定价机制的重建

迄今为止，讨论“调价难”的文章多数是基于物业管理服务行业的经验和立场，或讨论行业困境，或介绍成功经验。以业主视角探讨“调价难”以及物业费定价机制的，还不多见。本文将做出尝试，进行简要分析。

一、行业观点及其缺陷

曾有企业介绍上调物业费的成功经验——“所提价的小区都没有业主委员会，有业委会的小区反而提不上去”。但是，连续三年三次上调物业费的“儒林雅居现象”中，极为重要之处，恰恰是物业服务企业与业主委员会充分沟通并相互信任。企业经验之间的这种反差，意味着“调价难”困境的解决办法在企业和小区层面并未形成行业性共识。

2010年的全国“两会”上，业界代表提交的《关于尽快建立“质价相符”的物业服务价格调整机制的建议》（田在玮，2010）在一定程度上代表了行业观点。该提案建议的解决办法是：1.加快建立“质价相符”的物业服务价格动态调整机制；2.引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念；3.对住宅小区内公共部位和共用设施设备的用水用电按照居民生活用水用电价格标准执行；4.减轻物业服务企业税负，给予税收政策支持。但是上述建议能否满足业界解决“调价难”愿望颇为值得商榷——水电价格与税收政策的调整，其实质是还权于民、还利于民，是对政府以往以商业水电价格收取住宅区业主共用部分水电耗能的错误政策的纠正，并非所谓的“惠民政策”。而且，这种“利好”仅对物业服务行业发生名义作用，要作用于企业，必须以“包干制”作为前提——但包干制恰恰对真正实现“引导业主树立‘质价相符’的物业服务收费理念”形成阻碍。

令业界纠结的是，社会性因素导致的企业经营成本上涨，难以通过物业费的调价来消化掉，企业持续经营出现困难——这种困境是不符合“质价相符”的市场契约理念的。深入而细致地分析业界讨论过程就会发现，业界意见中的相当一部分还局限于行政干预层面——仍然没有真正建立起对业主主体权利的尊重。同时，还具有以下缺陷：1.忽略了困境产生与解决时，行业、企业与小区三个层面的区别；2.忽略了前期物业管理阶段与业主自治阶段之别；3.忽略了包干制与酬金制之别；4.忽略了开发商附属企业与独立经营物业服务企业之别。

更为关键的是，由于业界意见以自身的利益保证和持续经营为出发点，基于行业经验和立场作出思考与建议，往往把“质价相符”这一契约理想的实现局限在“补偿企业成本”上，并没有真正切入问题的本质。比如，“商品房小区物业服务费的调整靠物业服务企业和业主协商，面对成百上千户业主，物业服务企业对服务收费标准随成本上涨而适当上调的主张在绝大多数小区难以得到业主的通过”。业界的应对建议是“物业服务企业无法与业主协商达成适当提高收费准时，可聘请第三方评估机构对物业服务成本进行评估，促成收费价格的合理调整或服务标准的适当降低”。问题是，调价行为的实质是市场甲乙双方的重新订约行为。基于契约自由和权利至上的法治原则，乙方聘请评估机构作出的评估结果，甲方一定要采纳么？评估结果一定会作用于契约中的“质”或者“价”么？

追本溯源地考察“调价难”困境发生过程就会发现，其真实原因来自于前期物业管理和包干制物业服务合同占比过高，以开发商附属企业为主体的前期物业服务企业的不当经营行为则加剧了困境的解决难度——以包干制和前期物业管理为主体的住宅区物业管理体制为自己的持续生存创造了最有利的人格状态，开发商及其聘用的物业服务企业在住宅区物业管理中膨胀的权力和业主个体长期受压抑的人格互为依存，而这恰是“调价难”的本质。要对这种困境有本质性的突破，必须唤醒业主个体的权利意识并形成业主团体的权利主张能力。但这又是开发商、大部分物业服务企业甚至一些政府人员所不愿意看到的。