浅谈贵港物业管理纳入社区建设管理的必要性

贵港市住房保障和房产管理局区少健

社区建设是城市建设的基础，是体现城市建设现代化程度的重要标志之一;物业管理是社区建设的载体和组成部分，社区建设中的许多内容需要依托物业管理服务来进行。国务院《物业管理条例》、广西壮族自治区《物业管理条例》对物业管理融入社区建设提出了明确要求。因此，作为城市经济、社会和文化活动的区域载体，小区物业管理越来越具有社区建设的意义。

一、我市物业管理存在的问题

我市物业管理尚处在“层次低、发展快、问题多”的成长阶段，现有住宅小区145个，面积1232.15万平方米。目前，居民之间、业主与物业服务企业、物业服务企业与居委会之间关系良好，出现了以盛世名门、普罗旺斯、御林皇府等为代表的环境优美、设施配套齐全、管理规范、开展多样有益社区活动的住宅小区。这些小区起到了示范引路的作用，带动了我市物业服务水准的提升和文明和谐社区的建设发展。

但是，我们也必须清醒地认识到，物业管理还存在一定的问题。一是老区物业管理问题突出。主要原因是老区规划布局、配套设施和设计建设等和“先天不足”的问题比较突出，基本处于无物业管理状态。二是物业服务水平不高。有的只停留在小区的卫生、绿化、门卫值班、日常维修等传统项目，没有很好地结合社区特点开展全方位、多层次的社会化服务，企业还处于粗放型经营状态。三是部分业主意识不强。有的业主没有自觉履行合同所约定的义务，把物业管理看作是“政府行为”，要求其“包揽一切”。

二、物业管理纳入社区管理的重要性

(一)有利于深化城市管理体制的改革。物业管理纳入社区建设已成为人们关注的焦点。在物业管理建设纳入社区建设之前，社区居委会、业主委员会、街道办事处、物业企业、物业行政主管部门之间的复杂关系往往是物业管理中症结所在。然而，把物业管理纳入社区建设之后，政府就可用政策界定他们之间的责任。社区居委会可以加强对业主委员会的指导，监督物业企业服务，协调物业企业、业主委员会和居民之间的关系。另外，社区居委会也可会同物业行政主管部门及有关单位组建业主委员会，代表区域内全体业主权益。业主委员会按章程认真履行职责，接受社区居委会的指导。业主委员会如果作出违反法律法规政策、影响社会秩序、侵犯社区公共利益的决定，社区居委会可以按照社区自治的原则加以制止。

(二)有利于实现多方共赢。将物业管理纳入社区工作，加强了居委会和街道办事处在物业管理中的作用。社区成立业主委员会，包括业主、开发公司以及物业公司的人员，同时还有街道或居委会的成员。这种组织形式避免了以往业主自发组织业主委员会难度大的弊端。居委会和街道办事处作为政府部门的延伸，在物业管理中也可以很好地把握国家的相关政策，为业主提供更好的服务。也就是说，当实行物业管理纳入社区之后，各项工作之间的接口顺了，责任明确了，管理顺畅了，可给社区居民带来更多实惠。

(三)有利于创建宜居的社区环境。把物业管理纳入社区的目的之一，就是把提高居住区物业管理水平、改善城市小区的居民居住环境作为一个地方城市发展环境的重要组成部分。因此，一个城市的决策班子，在抓创建城市社区居住环境的工作中要充分认识到加强居住区物业管理工作的重要性，认识到物业管理为群众创造一个清洁优美、舒适安全的居住环境，有利于建立良好的社区友邻关系，促进社区稳定和团结。

三、物业管理纳入社区管理的有效对策

第一、出台可操作性的政策。虽然物业管理纳入社区管理有利政府、居民和物业管理多赢，但也不容乐观。因为，不仅物业公司、业委会和居委会等有关方面的关系协调好还需要一个过程，而且，还有待于新的法规的出台。如，物业管理纳入社区管理之后，小区实行了保安、保洁、保绿、保修、停车等一体化管理，但在老区中，人们还不习惯于每月交保安、停车费等，使物业公司无法进行管理。再如，有的物业公司对物业管理纳入社区管理这件事情的态度和居民对成立业主委员会的意识等也都是不确定因素。目前，业主大会通过业主委员会有选择物业管理公司的权力，但是，业主委员会组成人员的素质对此项工作影响很大。由此可见，物业管理要纳入社区管理，必须出台操作性较强的相应政策加以规范才行。

第二，理顺关系避免重叠与越位。要把物业管理纳入社区建设统一管理，必须明确以下几个关系：一是社区居委是群众性自治组织，是居民利益的法定代表，以管人为主，对业主委员会和物业公司进行协调和指导;二是业主委员会是居住物业管理区域内对物业实施自治管理的群众组织，是业主利益的法定代表，对物业管理服务进行评议、监督;三是物业管理公司是专业服务组织，以管理为主，应接受群众自治组织的指导和监督。

第三，加快物管进社区步伐。积极推行物管连锁经营的模式，尽可能的将有一定条件的尚未实行物业管理的普通居民小区或院落纳入规范化的物业管理，提高全市物业管理的整体水平。对于暂不具备条件的院落，可鼓励、支持居委会通过发展社区服务来管理好辖区内的物业。这样做的好处，既有助于推动居民自治进程，增强居民的凝聚力;又能够从根本上解决物业管理机构与居委会之间的矛盾问题，既维护了社区稳定，又促进了社区繁荣发展。