物管差异化收费的本质是明白消费

长期以来，物业服务收费一直就是物业管理部门与业主之间矛盾冲突的根源之一。一方面，随着物价及人工成本上升，物业公司要求跟随物价水平提高物业服务收费标准;另一方面，只要是收费，业主往往都反对，却又不停地要求提供优质服务。结果经常出现的情况就是物管一旦提价，业主就集体反对，影响社区和谐。

据笔者了解，目前国内社区70%以上都没有业委会，要让分散的业主就收费事项达成一致十分困难，因此，物管和业主在物业服务收费上的博弈经常扰乱社区的安宁。这样的情况在珠海同样也有出现，此次出台的物业服务收费新规也是为了解决这一难题而出。

按照新规，珠海市住宅物业服务收费政府指导价实行最高收费标准管理，但收费标准将适度提高。珠海市现行住宅物业服务收费政府指导价标准是2001年制定的，实行新规后，由于原有物业服务收费已在合同中约定收费标准，需调整、变更的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，新的指导价标准调整后对原有物业服务收费的影响不大。

也就是说，收费标准是提高了，但调整变更的门槛依然很高，结果调价还是很难。这里实际上涉及的是两个层面的问题：一是收费标准的制定依据;二是收费标准的实施条件，只有这两个层面的问题都得到好的解决，珠海的物业服务收费新规才能更好地执行下去。

物管服务收费的调整，有现实的需要。近年来人工等成本上涨导致物业服务成本上升，部分住宅小区的物业服务成本已超过2001年制定的政府指导价最高收费标准，这不利于物业服务市场的健康发展，客观上需要重新制定住宅物业服务内容和服务标准。有数据显示，2001年至今，珠海市企业职工最低工资从480元/月上涨至1380元/月，在岗职工月平均工资也由1420元上涨至4665元。两者分别上涨了两三倍，而物业服务费基本没变，确实有不合理之处。

另一方面，由于住宅小区物业服务收费政府指导价多年未调整，受近年人工等成本上升的影响，珠海市部分住宅小区物业服务存在着岗位人员配备不规范、服务水平较差等问题，特别是老旧小区，物业服务收费较低，服务水平更差。结果是，物业服务费缴费率较低，业主不缴费导致物业服务企业降低服务质量，形成恶性循环。

物业服务管理收费之难，不排除有部分业主会存在耍赖、搭便车等心态和想法，但实际上大多数业主希望的是缴费缴得明明白白，物有所值。与全国大城市情况大同小异，珠海市住宅小区规模及物业服务内容、服务水平的差异以及物业服务成本的差异较大。因此，对政府指导价进行分类细化是适应差异化收费的基础，也是明白收费的前提，只有明白收费，业主才更愿意“缴费”。

为了让业主“花钱享受到应有的服务”，珠海规定物业收费由现行的“综合式”收费模式改为“菜单式”收费，小区住宅将不再简单分成四五个级别收取物业服务费，而是在每个级别下再细分出综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务项目，每个服务项目要达到什么标准，相应地就交纳多少服务费用。这样就使收费差异化、精细化，业主可以选择符合自己条件和要求的服务和收费，就如同按菜单点菜，丰俭由人。

通常一个城市里，各住宅小区物业情况差异较大，业主与物业服务企业在协商确定收费标准时，可根据物业情况对五个项目分别选择不同收费等级，物业服务费为各项服务收费的总和。形象地说，既可多要荤菜，也可多要素菜，但最后都统一买单。

与现行“综合式”收费模式相比较，“菜单式”收费考虑了物业服务的差异性。通过细化物业服务内容和等级，为业主与物业公司协商定价提供参考依据，使业主从量化的服务、透明的付费中实现理性的消费、明明白白的消费，这对解决珠海各小区的物业管理问题应有较好的促进作用。彭澎(作者系南方民间智库专家委员会副主席)