物业纠纷中的权与责

我国从福利分房到住房商业化已走过30多个年头,小区物业管理行业随之兴起,然而小区物业公司与业主之间的矛盾也相伴相生。业主常常抱怨物业公司管理不到位,房屋漏水、停车难,物业公司则称业主不缴纳物业费导致管理经营难以维系,双方的“角力”从未停息。

事实上,物业纠纷涉及到诸多法律法规,业主们对此大多不甚了解,哪些是自己的权利,哪些是自己的义务,如何正确合法维护自身权益,更是无从谈起。近日,浙江省余姚市人民法院法官杜健向记者剖析了一些物业纠纷案件,为业主们厘清其中的法律关系。

楼上乱建房业主怨物业未强拆

徐女士居住在余姚某高层住宅17层。2013年,徐女士楼上住户韩某对其住宅进行装修,并在北露台上搭建假山景观水系等设施,而北露台正是徐女士家房屋的房顶。韩某装修完不久,徐女士发现自家厨房有渗水现象,渐渐的,渗水从厨房蔓延至客厅、卫生间、阳台,徐女士房屋的地板、墙壁也逐渐开始变烂发黑,严重影响到徐女士的居住环境。徐女士将情况反映给小区物业,要求物业公司拆除违法建筑。物业公司在了解情况后向韩某发出了整改通知书,但韩某却置若罔闻。为此徐女士还停缴了每个月的物业费向物业公司抗议。然而,情况并未得到好转。

徐女士最终决定通过法律途径维权。2014年,徐女士向余姚市人民法院起诉,要求韩某拆除搭建设施,并赔偿损失10万元。同时,徐女士认为物业公司应对韩某的这种行加以制止,但是物业公司只是发送了整改通知书,并未采取实质行动加以制止,应当承担连带责任。

法院经审理认为,韩某未经批准在北露台搭建景观水系等设施,导致楼层渗水,损坏了徐女士房屋内装修和部分财产,判令韩某拆除违法建筑,赔偿徐女士各项损失3500元。而物业公司对韩某的行为已进行了劝告,基本尽到了物业管理职能,无需承担赔偿责任。

法官评案

物业无权强拆小区内违法建筑

由于房价一直居高不下,很多业主在买房装修时总是考虑如何将自己的居住利益最大化,从搭建空中阁楼到挤占绿化用地,这样的行为却损害了小区其他业主权益。杜健表示,在小区违法建筑问题上,业主往往存在一个误区,他们认为物业公司作为小区管理单位理应承担起强拆职责。实际上,物业公司作为一个民事主体,并没有拆除违法建设的强制执法权。对于违法建筑,物业公司仅限于向搭建违法建筑的业主予以劝阻、制止,在劝阻、制止无效的情况下,应及时报告政府主管部门,最终的执法权在政府相关职能部门。

韩某在北露台所搭建的景观水系确实属于违法建筑,理应拆除,但物业管理公司无权强行拆除。韩某作为景观水系的搭建人,其投入的建筑材料、人工费及景观水系生活设施、物品系其合法财产,理应受法律保护。如果物业公司擅自闯入韩某住宅强行拆除,就属于毁坏财物的行为。杜健提示,物业公司在行使管理权时要想有章可循,在签订物业合同时就应当明确双方的权利义务,通过增加规章条款达到约束业主私搭乱建行为的效果。