物业管理：“共赢”才能走得更远

国家发改委日前发布通知，放开24项商品和服务价格，其中物业管理费、小区停车费列入“指导地方放开9项商品和服务价格”之列。

价格放开，可以是一个合理的杠杆，调节物业和业主之间的关系，有利于推动物业提高服务品质。那么目前我市的物业管理情况又是怎样的呢?记者进行了走访调查。

物业费收取纠纷不断

“不交物业费不升级门卡”“为催缴物业费物业停了电梯、停水电”“物业收取全年费用”“物业费用一直涨，服务却每况愈下”……在调查中，记者发现类似这种物业费与水电等费用捆绑的现象在很多小区都存在。“在物业管理费用难以足额收取的情况下，我们只能通过停水、停电、停电梯等办法来催交物业费，虽然我们也知道不合理，但是有的业主就是不交，我们也没办法。”某物业公司的王经理无奈地告诉记者。

对于拒交物业费，很多小区业主也无奈。金雀山路一小区居民郑女士告诉记者，有几个月的物业费她就没有交，主要是对小区物业服务不满意。“小区服务不好，物业费还很高，附近小区都是每平方米1.3元，唯独我们小区是每平方米1.5元，物业收费高，但是服务却感觉没那么好，所以大家不愿意交物业费。”金雀山街道办事处的工作人员表示，小区收费率不高，首先有物业公司自身的服务问题，比如人员素质参差不齐、日常维护管理不够专业等等，其次是不少业主缺乏住宅消费意识，有些人可能经济上不宽裕，采取能拖则拖的方式，有的人却是从来没有交费的习惯。

规范收费价格理顺管理体制

据了解，我市对于非保障性住房一直实行市场调节价与政府指导价并行。我市在2012年1月1日出台的《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》中规定，住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。同时在规定中指出，非保障住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业费收取应当进行公示。

针对居民普遍反映的小区物业服务不到位的问题，市房产和住房保障局物业科负责人表示，“物业是实行市场化运作的，是按照合同约定来给居民提供服务的，但是目前物业承担了很多社会责任，噪音污染、私搭乱建、高空抛物等问题层出不穷，由于物业没有相应的执法权，只能劝导，从而导致居民对物业服务不满意。”居民应该有花钱买服务的意识，物业也应该提高服务质量来实现双赢。

去年9月2日，我市又下发《关于进一步加强物业管理工作的意见》，进一步理顺物业管理体制、健全物业监管机制。《意见》中指出物业管理工作要按照“县区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，相关部门密切配合，属地管理，条块结合”的原则，理顺管理体制，明确管理职责，落实工作责任，将物业管理纳入社区管理。规划、住建、城管等各部门应认真履行职责，加强物业管理市场的监督检查，形成密切配合、齐抓共管的工作局面，为广大业主营造舒适、安全的生活和工作环境。

搭建沟通桥梁实现互利共赢

国家发改委在通知上也表明，业主对物业公司有充分自主选择权的非保障房小区，才能放开物业费和停车费，其余不符合条件的小区不在放开的范围。也就是说，对放开小区物业费和停车收费的范围，有明确的原则，要先成立业主委员会，通过市场机制运作能够自主选择物业服务公司或者停车服务企业，这样的小区才能放开。

统计数据显示，目前我市住宅小区业主大会成立比例仅为30%左右，没有业主大会这个主体，物业就缺少与业主沟通的渠道，无法就小区物业费的问题去依法协商。按照现行法律法规，成立业主委员会通常需要开发商和物业管理公司牵头组织，而有的开发商在施工和管理中存在诸多毛病，物业管理公司害怕业主委员会成立之后改聘物业公司，所以并不积极配合。

对此，临沂大学法学院副教授郭星表示，建议政府主管部门考虑采取一定的措施强制开发商去做相应的工作，如规定在一定的期限内，开发商不配合筹备业主大会的召开就对它进行处罚，督促开发商履行自己的义务，尽快在小区成立业主委员会。业主与物业有点矛盾也很正常，关键是大家好好沟通，互相理解，互相体谅，“最好可以组织业主参观小区的大型设备维护等隐性工作，多沟通了解才是解决问题之道。”郭星还建议，除了业主很容易看到的卫生、绿化、保安工作，物业的很多工作都是业主看不到的，把账单、工作内容晒出来，才更容易取得业主的信任;业主应转变欠费观念，从而实现双方互利共赢的局面。