青海物业管理，走在破局路上

文/本报记者王颖谭梅

“物业收费有没有一个统一标准?”“买了房但没有入住，是否也要缴物管费?”“居民楼里开私房菜馆、美容院、麻将室，影响了左邻右舍的生活，怎么解决?”“自身停车位都不够，物管还把车位租给外面的人停车，这合不合理啊?”“房屋屋面渗漏、电梯、消防、安防等公用专业设施设备的维护管理谁来负责?”“小区居民圈地种菜，私搭乱建，破坏小区环境，住户意见很大，怎么办?”……业主与物业公司之间，似乎总有许多难以解开的“小疙瘩”，各种“对掐”不时见诸于报端，有的更是闹上了“公堂”。

物业管理质价不符、服务质量有待改善等问题成为业主投诉吐槽的主要内容。而在“你服务不到位，我就不交费”及“你不交费，我就不服务”的怪圈中，物业费收缴率低，无法保证小区物业基本的服务，物业似乎同样也很冤枉。

如何兼顾双方的利益，走出一条物业管理发展之路?7月1日，青海史上“最严格、最规范、最详细”的《青海省物业管理条例》正式实施———

“业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主书面同意后，依法办理相关手续……”

“物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要……”

“专项维修资金使用时，不再召集业主大会决议，可由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门提出紧急情况维修申请报告……”

有关物业那些事也都有章可循、有法可依，由此将拉开我省物业管理的破题之旅。

“宅者人之本”、“人因宅而立”。按现在的话说，安居才能乐业，住的舒心了，生活就更有奔头。以往，业主之间、业主与物业服务企业之间产生纠纷，因没有人主持“公道”，往往公说公有理、婆说婆有理，是非难断。记者从青海省住房和城乡建设厅房产处了解到，近年来，受理的物业纠纷案件呈快速攀升态势。

回顾我省物业近20年的发展历程，各地、各部门为探索物业管理规范化、法制化做了大量有益工作。省住房城乡建设厅曾印发的《青海省物业服务企业规范化管理考核办法》，西宁市2007年通过的《西宁市物业管理条例》，一些地区也制定了物业方面规范化管理的相关文件。但随着物业服务管理不断发展，也出现一些亟待解决的问题：物业管理工作缺乏合力，物业管理与社区管理协调配合不够、缺乏有效沟通;业主拒交合理费用，私搭乱建，扰乱小区秩序和相邻关系;业主委员会成立难，业主委员会成立的比例不足30%;物业企业服务行为不规范，缺乏先进的管理机制和优质的服务能力;供水、供电、供气等专业经营单位设施设备维修、养护及更新责任不清……这些问题如果不能解决，也一样会对社会安定造成影响。

去年初，省人大常委会将《青海省物业管理条例》列为立法计划项目。同年6月，省人民政府向省人大常委会提出了审议《青海省物业管理条例(草案)》的议案。《条例》制定过程中，省住房城乡建设厅、省政府法制办、省人大常委会法工委对全省物业管理现状进行了全面、细致的调研。实地走访物业管理小区、物业服务企业，先后多次召集物业服务企业、业主代表、业主委员会成员、人大代表、政协委员、专业经营单位、专家学者、政府部门召开座谈会，广泛听取了各方面的意见建议。

特别值得一提的是，为了进一步扩大公民对立法工作的有序参与，了解社会公众对物业管理中有关热点、难点问题的意见和取向，使立法决策更好反映群众真实意愿,提高立法质量,省人大常委会法工委进一步开展网上征集意见工作。采用网上问卷的形式，对《青海省物业管理条例》立法中的重点、难点问题进行调查。这是我省首次在立法中采用网络问卷调查的方式，是开门立法的有益尝试。

在此基础上，对社会关注度较高的一些重点、难点问题进行了充分的研究、论证和修改。青海省物业管理立法，充分体现和吸纳了公众意见，体现了科学立法、民主立法的要求。

青海省住房和城乡建设厅副厅长岳宏告诉记者：“我们在立法调研中还发现有的小区一进去就要收取停车费，有的小区对未超过半小时的车辆免收停车费，管理混乱，群众意见较大。经过充分听取各方意见和论证，规定了为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆，在物业管理区域内临时停放，免交停车费;因业主需要进入住宅物业管理区域临时停车未超过半小时的，免交停车费，更加充分体现了以人为本的理念。”