要用创新思维破解物业管理困局

程君

如今，在清远中心城区，随着一批批新建社区的交房，物业维护代替了开发商的建设，登上了社区服务的“交椅”，大到小区治安的维护，小到生活垃圾的处理……物业公司的的入驻，也成为了与业主生活息息相关的重要部分。然而，物业公司的更换、物业责任的缺失、物业与业主的矛盾等，物业管理行业则显得不尽如人意。在时下发生的众多房产纠纷中，物业管理问题首当其冲，并成为各界高度关注、市民集中诉求的热点行业。

一方面，新小区开发商选聘前期物管企业，不少是自定的或是其下属的公司，没有按照国家《物业管理条例》关于“通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定进行选聘。同时，业主委员会由于没有相关部门的程序性指导，加上事前没有介入选聘前期物业的工作，成立后一般只能续聘，很难行使解聘权利。因此，整个物管行业事实上还没有形成有效的行业竞争。而在那些老旧小区，因为问题多、难经营，导致引不进物业，又没有其他物管模式来替代。

另一方面，作为给小区物业管理提供服务的物业公司，其一是该管的没管住，管理引导或工作服务不到位，诸如乱停乱放、环境卫生、房屋装修、物业维修等广大业主关注的问题。其次是该监管的没管好，不能有效制止并报告有关部门处理到位，如乱搭乱建、侵占绿地、油烟排放、噪音扰民等问题。这些导致了部分业主不缴费、与物业对立，并形成恶性循环。更有甚者，有的物业公司因为经营不善导致难以为继乃至弃逃，反过来又损害了广大缴费业主利益。

在新小区交付业主使用前，要由街道牵头、房管部门参加、业主代表监督，督导开发商以招标方式选聘前期物管企业，待业主委员会成立后再履行续聘或解聘权利，确保部分业主代表能提前介入选择物管企业相关工作。与此同时，创新小区物业管理模式，街道、房管部门要因地制宜指导小区选择市场化管理、业主自我管理等模式。对具备条件的老旧小区，以协议招聘或市场竞争机制引入物管企业；对不具备条件的零星住宅，以社区居委会为依托，成立业主代表小组，实行自治管理。为完善物业管理工作机制，还可探索建立由社区、公安派出所、业主委员会、物业等参加的联席会议制度，及时解决规划、治安、环境以及业主与物业间的纠纷等小区综合性问题。