物业管理企业亏损问题探讨

物业管理作为一种劳动密集型企业，属于微利行业。当前，在沈阳市尚无一家物业管理企业盈利，同时西部地区物业管理企业基本上处于亏损经营状态。就此问题对个别企业领导进行采访，反馈信息都是一样的，沈阳市民对物业管理的了解仍然一知半解，这对企业管理带来很大阻碍，不可遇见的风险接踵而来。物业管理企业不能实现“自主经营，独立核算，自负盈亏”的现代企业管理模式，在住宅区的物业管理中，亏损现象将更为严重。物业企业的亏损经营违背了市场经济条件下企业运行规律，这种状态长期持续下去将严重阻碍物业管理行业的发展。要实现物业管理企业的良性发展，将物业管理作为“朝阳”产业来培育，必须解决企业经营亏损问题。

一、物业管理企业亏损的原因

(一)物业管理商品缺乏认知度。

根据中国消费者协会对住宅小区物业管理情况调查结果，38.3%业主对物业管理的责任和义务部分了解，39.4%的业主知道很少部分，22.3%的业主不知道物业管理有哪些义务和责任。究其原因，一是物业管理在我国毕竟是新生事物，作为一种商品还没有被所有的消费者(业主)所接受;二是相当一部分消费者(业主)仍然处于一种半封闭的小农式生活方式中，尚未形成消费的习惯;三是对物业管理宣传力度不够，消费者(业主)的消费观念还没有形成;四是物业管理在有些城市尚处于起步阶段，物业管理企业的生产规模还很小，还不能为业主提供高质量的“商品”。消费者(业主)对物业管理这一新的商品及规则的不了解，与物业管理快速发展的不协调，业主和物管公司某些权利、义务界定的模糊，造成了矛盾和冲突并有愈演愈烈的趋势。

(二)物业管理市场竞争不规范。

尽管《前期物业管理招标投标管理暂行办法》已实施，但物业管理市场的招投标工作实际操作中还存在恶性竞争。开发商不是以服务质量为衡量标准，仅以价格为取舍因素来压价招标，试想低标准的管理费要维持人们盲目所期望的管理和服务标准，如何能实现?这就出现了暗箱操作，物业管理公司为追求管理面积，不顾服务质量压价抢标，一些开发商不顾广大业主的利益，选择给自己提供好处的物业公司等等。这些以不正当竞争方式争夺物业管理权，导致物业管理市场的混乱。在物业接管验收上不能履行正规程序，草草了事，房屋质量、配套设施不全、开发商对业主的承诺不能兑现等问题将为后期的物业管理工作埋下隐患。

(三)物业管理服务费收缴率低。

住宅小区居民和业主花钱买服务的观念还未彻底建立起来，有些业主不清楚管理工作负荷和费用开支范围，不了解物业运行的全貌。只看到保安、保洁表面上的工作，忽略了其他服务，觉得物业根本没做什么，认为质值不符;还有房地产开发阶段遗留问题未解决等因素，加上物业管理企业与房地产开发企业的特殊关系，使得业主与开发企业的矛盾转嫁到物业管理企业身上，这些因素造成业主拒交物业管理服务费的现象比较普遍，物业管理的特殊性使物业管理企业不能采取停止服务等方式解决欠费问题，给企业经营带来进一步的亏损。