再谈物业管理发展的时代变迁

再谈物业管理发展的时代变迁

文章来源：《住宅与房地产 .物业管理》

《物权法》的颁布实施究竟会对物业管理行业产生何种影响，相信这是个“仁者见仁，智者见智”的问题。但有一点应该是没有异议的，那就是业主的“物业管理人”身份和权利得到了进一步确认。从这一点推演下去，笔者认为，物业管理发展的“业主时代”是真正到来了。

其实这个结论笔者早在 3 年前国家《物业管理条例》 ( 以下简称《条例》 ) 正式实施后不久就已提出，但遗憾的是，由于各方面原因，这个结论仅仅体现在各种制度和理论层面，始终无法真正落实到物业管理的实践中去，以至于当时就有人戏言 : 说“业主时代”还早，物业管理的发展至多不过在“前业主时代”哩 !

那么，这里有两个问题必须弄清楚 : 一是“业主时代”的物业管理与过去时代的物业管理究竟有何区别。二是即使从理论上看，物业管理是进入了“业主时代”，但现实表明，传统的物业管理企业不还是唱主角吗？有必要将物业管理非得烙上“业主时代”的印记不可吗？

对第一个问题，笔者认为，《条例》颁布实施前，物业管理行业的发展是企业绝对唱主角的“企业时代”。在这个时代，物业管理企业通过自己的专业化、社会化、市场化的管理和服务方式，赢得了社会和业主的初步认同。政府也正是以此为核心依据，从立法、行政等方面全力推进这一新型的企业化房屋管理模式。

但是，《条例》颁布实施后，尤其在《物权法》颁布实施后，物业管理的发展已然进入了“业主时代”。这个时代最显著的变化是，企业化管理的效能已不再成为一个中心议题，取而代之的是物业管理权的合法取得和交接，甚至是业主管理权的自由让渡方式。因此，这个时代的政府就不能采取过去那样“一头热”式的“推进”方式来发展“企业化管理”，而应该采取各种切实有效的措施，真正加强业主组织的建设，促使业主组织形成高效的民主决策能力，以确保业主管理权的规范、自由让渡。

对第二个问题，笔者认为，有些业内人士在认识上一直存在着一个误区，他们总是把业主及其组织当作是自己工作中的妨碍，认为只不过是多了几个“婆婆”在束缚自己的手脚。实际上我们必须明白，过去我们是天马行空凭借自己的想象和能力干出了物业管理这片“广阔天地”，而现在是法制年代，民权第一，业主也都知道了自己对物业管理享有占有、使用、收益和处分的完全权利，我们凭什么想不经过他们的同意而私自处分属于他们的权利呢？过去我们常说“己所不欲，勿施于人”，现在则需要谨记“己所欲，亦勿施于人”，“己欲”而施于人的前提是必须征得人家的同意。因此时代的变革需要我们“戴着镣铐跳舞”，需要我们依据规则行事。此其一。

其二，市场的基本主体是由买方和卖方构成的，有什么样的买方，就有什么样的卖方，精明的买方促使卖方不断进步，这是规则有序的市场竞争带来的双赢效果。同样，如果业主组织能够得到健康发展，业主的管理权利能够规范、自由地让渡，这对物业管理市场的真正形成也是大有裨益的。试想一下，作为买方的业主及其组织如若始终不能形成一股健康向上的力量自由选择自己管理权限的让渡方式，这还能算是成熟健康的物业管理市场吗？蹩脚的市场不利于形成自由正当的竞争，当然也不利于企业的管理能力和服务水平的持续提升。