行业重组：开启后物业管理时代

行业重组：开启后物业管理时代

行业重组：开启后物业管理时代

—— 《物权法》的实施对物业管理发展格局的影响

文 / 晏华 杨小星

物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，我国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

《物权法》的颁布并将于今年 10 月 1 日开始实施，应该说物业管理行业发展的新时代将由此拉开序幕。

一、新的市场环境将形成行业新的经营格局

《物权法》的实施对物业管理行业最大的影响便是为所有物业管理行为或者说所有加入物管行业的行为消除了最后的法律障碍，让物业管理行业不再具有特殊性，而多年来的物业管理行业重组，使物管企业规模扩大有了自主选择的权利，物管行业的专业技术服务完全地专业化、社会化，使任何从事物业管理的企业和个人没有了专业技术障碍；而将要推行的物业管理职业经理人制度则完全解决了行业的资质与规范行为问题。这就是说《物权法》，包括物业管理的各项法规，物管企业规模的扩大，物管行业的专业技术社会化及职业经理人制度和资质管理，这四个方面构成了后物业管理时代的必要条件。

因此，未来的物业管理经营格局将出现以下四种模式：

第一类，超大型一流品牌物业管理企业，这类企业开始从物管市场战略性退出，专注于自身集团地产开发项目的管理。

第二类，具有物业管理资质企业，他们占有物业管理市场的最大份额，是传统的主流的物业管理模式。

第三类，无资质的物业管理公司或不以物业管理为主业的企业，他们多以小型民营企业为主，管理非市场化的零散项目或企业自己使用物业。

第四类，业主委员会自治自管模式，即，业主委员会委托职业经理人或自我营运管理。

我们知道，闭关和垄断是经济市场化的两个最大的壁垒。《物权法》的实施及四个必要条件的成熟，使得物业管理市场已经彻底放开，今后在相当长的一个时期内，上述四种类型的管理模式将会并存，而后两种新生的模式将会有一个较快速的发展。

二、四种物业管理模式发展态势分析

事实上，物业管理新格局早在一年前就已在潜移默化地开始形成：一些超大型品牌物管企业战略性退出社会项目，并从“四不接”到完全不参与市场项目竞投；业主自治自管风声四起；中介等“黑物管”此起彼伏。如今，这种态势将趋于明朗化。然而，后两种新的模式由于规模和自身条件限制，现阶段，前两种模式亦即传统的物业管理仍然是物业管理的主流。

超大型一流品牌物管企业 : 超大型房地产企业为了提高自身所开发房地产项目的价值，旗下的一流品牌物管企业对社会楼盘采取“完全不接和完全退出”的策略，以求配合集团房地产发展战略的实施，通过物管业品牌保护，来提升房地产开发项目的品牌价值，以使物管品牌与地产品牌在房地产发展战略的结合中实现双赢。中海、万科、招商等一流品牌物管企业，在注重并保护自我品牌的前提下，从“外向扩张型”开始转向“内敛收缩型”，纷纷从社会楼盘选择性主动退出 ( 托管合同到期后不再延续合同 ) 。这体现了物管企业和主管集团对自身品牌价值的再认识从过去的打造物管品牌以提升售楼价值，到现在的惜“牌”如金，不再向社会楼盘输出物管品牌，以物管品牌与自身开发商品牌集聚的方式，大幅提升所开发楼盘的价值。如：万科物业取消“万科发展”，从前年开始撤出社会项目，今年退出最后一个社会项目桃源村；中海物业从过去的“四不接”到现在的全面退出社会住宅项目。

尽管业主自治自管体现了现代立法精神，其模式也代表着完全市场化的方向，然而自治自管模式要走向成熟，还需要长期的实践经验积累。

超大型一 流品牌物管企业尽管超然于社会楼盘的竞争，但并不意味着淡出物管行业市场。因为，未来的房地产市场将是向土地储备资源拥有绝对优势的企业集中，而社会楼盘总量也将集中于这些地产巨头，从这个意义上来讲，所属物业公司管理的社会楼盘总量并没有减少，而只是他们完全不必再到高风险的市场上去分杯羹，因此，在物管市场上他们对物管阵营中的另三方不构成竞争压力。

有资质物业管理模式 :

这类企业的管理模式是传统的管理模式，既是现在物业管理市场的主流，同时也是最成熟的部分。这类企业分为两大阵营：第一阵营是一、二级资质中的大中型企业，具有一定的品牌知名度和企业实力，是物业管理招投标市场的主力军；第二阵营是二、三级资质中小型企业，他们一般以管理自己开发商开发的楼盘为主，也小规模接一些社会零散项目。

无资质物管企业及不以物管为主业的企业类型：

随着城市化进程的加快，各类物业管理服务的需求不断增加，物业管理市场容量逐步扩大，而大多数大中型物业管理企业因自身发展和管理成本等原因，大多专注于规模楼盘和效益项目，因而会留下许多物业管理的“真空地带”、“问题楼盘”，比如街道零散物业、单位自建房、农民自然村等等。其实这些物业管理行为的存在起到了物管市场的补缺作用，却长期处于法规约束手日行为监管之外的灰色地带。《物权法》的颁布与实施，将使这类物管行为真正走到了阳光下，在法律上给予这类物管行为有获得合法“身份证”的可能，同样的物业

业主自治自管模式 :

由于《物权法》的颁布及实施，业委会自管楼盘项目将不可避免。

现行的物业管理法规规定，管理物业项目定一要有相应的物业管理企业资质，业委会既非法人又无账号，不可能独立经营，自然谈不上自主管理。而《物权法》的相关内容对以上规定实现了颠覆，这将促使物业管理模式朝多元化方向发展：业委会不仅可以委托物业公司管理小区，同样也可以自主管理。当然，这种自主管理并不意味着自己亲自打理，而是通过有职业经理资格的人员代为打理。这种管理模式与现在的聘请物业公司全委托管理模式最大的区别：一是业委会作为独立的运营管理，而不是由物业公司运营，自己监督；二是聘请委托的是职业经理人个人，而不是企业。对于这类模式的管理，政府可能更多是通过对职业经理人的资格管理或通过地方街道对业委会的监管来进行。

业主自管模式估计最先在一些中小楼盘实现突破，然而要形成燎原之势看来还有一段艰难的路程要走，这是因为：

首先，《物权法》尽管对业主自治自管模式给予了明确的肯定，然而只是原则性的规定，还需要在《物业管理条例》等配套法规修订后，才可能有真正意义上的贯彻实施，其次，物业管理职业经理人制度尚未完全建立，存在资质和人才的空档，再次，业主缺少物业管理专业知识，聘请职业经理人与聘请物业公司同样存在信任度问题，最后，小区业主，特别是高档社区的业主基本上都有自己的事业，对费时费精力的物业管理繁琐事务不太感兴趣，有空闲的大都是离退休人员，这部分人员自身素质、能力及精力又有限。

尽管业主自治自管体现了现代立法精神，其模式也代表着完全市场化的方向，然而自治自管模式要走向成熟，还需要长期的实践经验积累。

随着《物权法》的实施以及职业经理人制度的建立，今后政府对物业管理的监管将不仅限于物管企业，而是扩大到整个物业管理市场，通过企业资质和职业经理人资格的管理手段来实施对整个市场的监管，再通过政府基层组织来实施对业委会的监管。这种变化的特征就在于政府监管手段更加市场化，监管对象既有企业又有个人和社团组织。

三、大中型物管企业在相当长时期内仍然是市场的主流

在传统的物业管理模式中与超大型一流品牌物管企业不同，不少具有一、二级资质的大中型物管企业由于采取“两条腿走路”的规模扩张策略，不但接管自身楼盘，也涉足社会楼盘，在今后行业经营格局中，将是股活跃于物业管理市场的中坚力量，而且成为市场主流所持续时间将相对较长，这是因为：

具有较为强大的规模实力。大中型物管企业管理面积大都在几百万乃至上千万平方米，管理项目几乎涵盖目前市场的所有类型；无论在资金、人才及技术方面都具有雄厚的实力。

具有强大的专业化技术支持。大中型物管企业一般很早就意识到了行业专业化资源重组与整合的趋势，以自身成立专业化公司的形式，将技术含量高、专业性强、分散于各管理区域的有效资源进行专业经营，不仅提高了人员和设备的利用率，而且为物业管理层面提供了强有力的技术支撑。

具有品牌优势。一方面，其主管集团越来越意识到物业管理品牌对房地产品牌的支撑作用，因而对属下物管企业品牌作为房地产品牌的延续和有效传播方式，积极加以培育，另一方面，大中型物管企业为顺应行业的发展趋势，也往往实施品牌战略，企盼将企业做精做强。因此，这些企业的品牌信誉度高。

大中型物管企业依托大型房地产企业，拥有市场资源优势。一方面，其主管集团房地产开发势头都较为强劲，形成了物业管理巨大的市场容量和发展机遇，使其市场资源异常丰厚；另一方面，凭借规模实力及品牌效应，在拓展社会项目实现规模扩张方面，较之小型民营物管及非专业物管企业有不可比拟的竞争优势。

拥有悠久的地缘资源优势。长期以来，这些大中型物管企业积极配合政府主管部门及地方街道办事处开展工作，加强所管物业周边环境的沟通与协调，与之形成了良性互动的工作局面，并形成了良好的政府和社会信誉。

从以上分析可以看出，大中型物管企业市场经营格局的主体地位，在短时期内是难于撼动的。

《物权法》的实施将完全开启了物业管理市场的大门，物业管理行业将从此进入一个全新的时代，亦即后物业管理时代。这个时代的物业管理市场将会是一个多元并举、强者恒强、弱者不弱的色彩纷呈局面。但在未来 10 年左右的时间里，传统模式的物管企业将依然在市场体系中发挥主导作用，其影响力及核心竞争力使其在行业发展上仍然拥有话事权。而后两种“新”的物业管理模式的出现与发展将为行业带来全新的理念和管理模式，并影响着行业全面而彻底地市场化，在若干年以后，最终将成为传统模式物管企业市场主体地位的挑战者，从而使行业市场在新一轮的企业重组与资源整合中形成新的市场格局。