理顺关系明确权责共建美好家园

理顺关系 明确权责 共建美好家园

文/蔡若焱

随着我国住宅商品化进程不断深入，社区建设和物业管理与人民生活的关系越来越紧密，因此，搞好社区建设和物业管理，对于国家的长治久安具有深远意义。

理顺关系

现阶段，由于我国物业管理尚处于起步阶段，国人在很大程度上对物业管理和社区建设的概念还存在误区，有的甚至认为“物业管理就是社区建设”，其实，社区建设和物业管理存在着本质区别。要搞清楚二者的不同，必须先明确居民和业主的区别。从法律上来看，居民是依居住地为标志的居住者，是社区建设的主体，社区内年满十八周岁、居住超过两年的居民可以以此身份平等行使社区建设的权利；业主是经过法定程序具名登记的住宅的买受人，是物业管理的权利主体，依照自身所买受的权力份额对物业管理行使权利并承担义务。居民的权利是均等的，而业主的权利是不均等的；居民的权利是具有公民属性的，是依附于人的，是不可买卖的，而业主的权利是具有商业属性的，是依附于物的，是可以买卖的。对于居民来讲，无论其身份如何，财富如何，在社区建设中都只能行使自身特定的权利；而一个业主如果拥有足够的资金，他甚至可以购买一个社区内全部的物业管理权利。由于我国住宅商品化刚刚起步，拥有两套甚至多套住宅的业主并不多见，因此，在商品住宅小区内，业主和居民呈现高度的重合状态，但仍然不会等同，因为每个单元房往往只有一个业主，却往往不止一个居民。在这样的社区内，作为业主的居民仅仅是全体居民的一部分，因此，即便是全体业主也无法完全代表全体居民行使社区建设的权利。

业主和居民的不同，也表征了社区建设和物业管理的区别，二者的权利来源是不同的，权利属性也是不同的。居民参与社区建设的权利是“与生俱来”的，是非物质的一种“准政治权力”，是平等的，是不可以买卖的。物业管理的权利是依附于物业的，是不平等的，是可以买卖的。

社区建设和物业管理虽然存在本质不同，但同时也具有共性，它们都具有相同的区域属性，都是在某个限定的区域内的人的活动。因此，二者又是密不可分的。首先，物业管理是社区建设的重要物质基础。物业管理的好坏将直接影响居民的安居，而这正是社区的首要功能，良好的物业管理是社区建设的重要保证。在一个无法安居的社区内，如果人人自顾不暇，劳心于住宅的安全，是不可能顾及到社区建设的其他内容的。其次，社区建设也会直接对物业管理产生影响。物业损耗的主要原因还是人的活动，因此，一个秩序良好、道德高尚的社区对于物业而言必然产生良好影响。试想，在一个随意乱扔垃圾，随意破坏公物的社区，物业管理的成本将会多高？

明确权责

明确了社区建设和物业管理二者的关系，就不难明确作为社区建设和物业管理的直接参与者——社区居委会和业主委员会的作用了。作为社区的自治组织，居委会是社区建设的主体，居委会的建设将对社区建设产生直接影响，居委会的建设决定了社区建设的走向。作为物业管理的自治机构，业委会是保证社区物业正常运行的重要力量，显然，社区建设只有依靠二者的协调配合才能健康开展。

在具体实践中，业委会与社区居委会却往往出现不和谐音符，甚至在某些社区还会出现激烈摩擦。这大多是由于二者不能很好的明确自身的定位造成的。要协调二者关系，在具体工作中，凡是涉及物业权利的事务，社区居委会必须尊重业委会的自治权利，在设备设施的维修，公共面积的使用过程中充分尊重业主的意愿。反过来，业委会在物业管理事务中也必须服从社区居委会对社区建设的总体规划，在物业的使用计划中配合社区居委会的便民利民项目设置，文化活动的开展等等社区建设事务。

二者之间不和谐的原因还有一个，那就是参与程度。由于大部分业主委员会都是缘于初期的维权而关注物业管理，这些维权活动又具有普遍性，因此，业主参与业委会的程度普遍高于社区居委会。与此相反，业主甚至相当多数的居民对于居委会的建设缺乏热情。有些人甚至不知道社区居委会是居民的自治组织，而认为居委会是政府的某类机构，这种误解导致了社区居民（包括业主）对社区居委会的关注和参与程度低，有些还抱着排斥甚至敌视的心态。因此，要建设好社区，必须提高社区成员的参与程度，必须建立一种和谐的机制，使得社区居委会和业委会真正成为各司其职、名副其实的自治组织，只有这样，才能顺利完成社区建设的各项任务，才能真正实现社区的自治。

再说一下物业管理公司，其专业技能对于社区而言是非常重要的，业主大会雇用物业管理公司的原因也正是如此。物业管理公司是受托管理，其在物业管理中的权力来源是业主大会，但是，由于目前很多物业管理公司尤其是前期物业管理公司并没有认识到这一点，导致在身份上的错位，无形当中造成了与社区居委会和业委会的隔阂与纠纷。这是发展中的问题，随着物业管理的不断发展，物业管理公司与社区的关系会得到改善。

虽然物业管理公司并不是社区的权利主体，但其专业水准对于社区的物业管理事务具有举足轻重的作用，它既是社区建设和物业管理中的“专业技术人员”，也是全体业主的物业管理意愿的直接执行人。尽管在物业管理事务中没有权利能力，但物业管理公司并不是完全被动的，应当充分运用自身的专业技能，不折不扣地行使业主大会的授权，切实地保证业主通过物业服务合同和业主公约表达出来的意愿得到履行和落实。

最后说一下业主和居民，作为物业管理和社区建设的主体，他们的意识程度直接影响社区的发展方向。社区建设和物业管理中的任何制度都需要人来执行和遵守。社区秩序的维护与社会不同，它不是依靠国家机器的强制力来实现的

，依靠的是社区成员的共同表达机制和社区成员的自律。失去了这一点，社区也就失去了存在的基础，人人各行其是的社区，最终只能造成混乱。社区成员必须服从全体的意愿，必须自觉地遵守公约，才有可能最终实现社区的健康发展。

总而言之，要建设一个和谐美好的社区，必须依靠每一个社区成员的努力，必须依靠社区内各方面的协调合作，也必须依靠专业机构的专业技能，只有各司其职，严格自律，才能造就一个和谐美满的社区。

作者单位：北京市海淀区上地西里居委会