如何看待广州物业管理费涨价问题

如何看待广州物业管理费涨价问题

《住宅与房地产·物业管理》2008年第4期

日前，因物价持续上涨、成本急剧提高，据报道广州市70％管理住宅小区的物业管理企业经营亏损，不少楼盘都在酝酿物管费涨价。但根据《南方都市报》的调查，70％以上的受访业主表示反对提价，反对浪潮也很大。另一方面广州市物价局决定2008年的住宅物业服务收费政府指导价标准维持2004年的标准不变。究竟物业管理费该不该涨价，成为广州市民的一大关注热点。在物价快速上涨的年代，物管费不变将迫使服务质量面临调整或者物业公司被迫退出小区，这将给已经很脆弱的住宅小区物业管理市场带来更多的纠纷矛盾和不稳定性，对物业管理行业的发展及和谐社会和谐小区的构建带来严重的损害。笔者对广州市的情况进行了调查，从政府、企业、业主的角度进行有关分析，希望各方能够协商沟通，维护住宅小区物业管理市场的健康稳定发展。

一、物业管理服务收费的现状

1．收费标准执行现状。据了解，根据广州市物价局公布的《2008年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，有电梯的物业每月一级服务收费1．7元／平方米，二级 1．25元／平方米，三级0．91元／平方米，上下浮动幅度15％。这一标准已经维持近5年不变了，但由于物业服务质量高低的不同，目前不少小区管理费都高于上述标准，超过50％的在售小区的收费标准也大大超过这个标准。

2．收费标准管理现状。从2004年起，广州市规定物业管理企业在向业主提供服务时，必须明码标价。不按规定明码标价的物业管理企业将受到处罚，最高罚款20万。但由于企业管理的不规范和少部分企业的刻意隐瞒，在房管局的一次市场随机调查中，有近30％的住宅小区目前的收费标准没有实行明码标价，导致业主不清楚收费的支出情况。虽然有许多小区经营亏损，但不能明明白白消费，业主对物业公司要求提价的反对声音也很大。另外，今年广州市国土房管局与广州市物价局紧急协调，表示“凡物业公司申请涨价的暂不要审批”，今年最先出台物业管理费上调方案的祈福新村和汇景新城被紧急叫停。这种一刀切的管理做法，可能给物业管理市场带来更大的矛盾和不稳定性。

3．业主支出情况。广州市城调队抽样调查显示，近年全市每百户城市居民家庭中，居住在物业小区的占20％左右，这些家庭每年户均物业管理费支出为1499．45元，月均125元，占家庭开支的7％，年均增长4％，低于物价增长速度。但居民整体开支增长速度较大，消费压力增大，对物业管理费的涨价非常敏感。

4．公司提价现状。虽然多数物业公司对其经营的住宅小区的服务费有提价要求，但目前对调价进入实质性操作的物管公司还很少。由于目前服务费价格变动对程序的要求高，一旦要求升价，无业委会的楼盘必须召开业主代表大会，方案要有2／3的业主通过；设有业委会的楼盘，除须经业委会同意外，还需要业委会与广大业主协商，进行表决，2／3以上的业主同意才能执行。一方面企业经营亏损，另一方面收费提价困难，企业陷入进退两难的境地。

5．收费标准不统一。现在广州市的住宅楼盘的收费标准比较杂乱，存在以下状况：单一楼盘多类收费，如全国最大的住宅小区之一的祈福新村的早期无电梯多层洋房组团采用“按户收费”，在售的湖岸组团采用“按面积收费”；所有物业同一价格，如广州雅居乐定出了2．3元／平方米·月的“一刀切”价格；不同物业收费有别，如华南碧桂园的物管费标准细致到了具体楼层；两笔费用分拆收取，如五羊新城东兴小区将物管费用拆分成了物业管理费、门岗执勤费两大部分。收费标准不统一导致业主不清楚物业公司的收支状况，对提价行为不能理解和接受。

6．收费协商沟通困难。现在广州共有3000多个楼盘社区，但是仅有500个成立了业主委员会，当中还有一半左右的业委会处于不作为状态。在此情况下，很难组织有效的双方进行价格的协商沟通，达成一致的收费协议。

二、物业公司高呼提价的原由

1．物价上涨，成本压力很大。广州市物业管理协会相关负责人指出，3年来，市场物价普遍都在上涨，人均收入也在上涨，而广州市的物业管理费政府指导基准价一直没有调整，仍沿用 2004年制定的标准，已经给很多楼盘小区的物业管理公司带来压力。目前广州登记注册的物业管理公司超过800家，其中大部分住宅物业的收费偏低，60％的小区项目经营亏损。而与此同时，人员支出大幅增长。由于物价上涨，人员工资急剧提高，而新《劳动法》更要求公司为员工买医保、社保等，进一步增加其成本。人员工资是物管费用的主要支出项目，一般纯住宅小区约占企业收入的60％～70％。排在第二、三位的是公共日常维修保养费和环卫清洁费，前者包括房屋、公共照明系统、给排水设备系统、电梯、中央空调等支出，后者用于购置清洁用具，支付垃圾费、清洁费。这两项支出约占物管费用的20％和 10％，年度增长支出在1％～3％。行政办公费、公共水电费、保安费、其他不确定费用支出等几项的比例相对较低，但每年的增长速度也在2％～5％之间。成本逐年增长，但物业管理费几年不变，有些小区由于开始服务质量高定价也较高，甚至十几年不变，导致企业经营不堪重负。

2．发展商物业管理补贴逐步撤销。广州目前发生在大型和高档楼盘的收费标准纠纷最为频繁，提价呼声也最大。这些楼盘绿化、保安等水平较高，管理成本也高。由于为了吸引购房者，开发商往往采用“物美价廉”的物业管理服务，但前期一般会在物业管理方面给予补贴。随着楼盘开发完成、开发商撤出，原有的收费标准不足以维持正常运作，物业公司不得不提价。而实际上，如此低的收费，要维持大面积的小区绿化等设施维护、一流的物业管理服务是完全办不到的。另外，长久以来发展商补贴物业公司经营的做法，也给业主造成了普遍的错觉：似乎只需交很便宜的物业管理费，就能享受一流的物业管理服务，导致

3．物业公司行政缴费过高。据不完全统计，广州市对物业管理企业的行政事业性收费有10类13种50多项，众多的行政收费也是造成物业公司提高收费的主要原因。公安方面的收费，就有治安联防费、保安员上岗证和培训费、保安组织和保安员管理费、停车许可证和管理费、消防自动报警系统上网费、消防设施检测费、火警探测器清洁费、消防值班上岗证及培训费、《南粤119》杂志费、治安大行动支持费赞助等。工商方面的收费，有营业执照费和年审费、上网费、管理费、法人培训费，统计人员上岗证及培训费。质量与技术监督和设备管理方面收费有组织机构代码费和年审费，电工、焊工、电梯工、维修工、运行值班工等上岗证及年审培训费等，另外还有众多的质量检测收费。物业公司作为一个经营实体，也要向有关部门缴纳相应的费用。据广州一家物业公司的老总介绍，行政缴费及其它隐性成本占其管理项目收入的10％以上。隐性成本偏大、行政缴费过高，业主也不太清楚。

4．盈利水平低，企业难以维持经营。广州市天河区物业管理协会秘书长何细平指出，就目前市场情况看，广州市大多数物业公司都是在微利经营，随着近期物价的普遍上涨，物业公司经营成本直线上升，经营压力吃紧，估计有约七成以上的物业公司基本是亏损经营的。一些发展商下属住宅物业的物业公司或管理住宅的物业公司，绝大部分是亏本的。在国外物业管理发达国家，经营收入占80％以上，管理费所占比重不到20％，而由于我国物业管理发展水平还很低，收入情况刚好相反。长期的微利经营或亏损经营，从业人员收入偏低流动性大，也不能吸引足够优秀的人才进入此行业来拓展经营收入，导致企业进入盈利水平低人才流失，人才流失盈利水平更低的恶性循环。所以适当提高物业企业的盈利水平，对住宅小区物业管理的发展有至关重要的作用。

三、业主反对涨价的主要原因

1．收费制度有冲突。据了解，广州在新的物业管理收费制度出台前，一直沿用物价局检查、批复小区物业管理收费的办法。以前收费标准是物业公司向物价部门提交申请，由物价部门最后确定每个小区的收费标准。而根据以前的物业管理收费标准，多层物业和高层物业的一级物业管理都是优质优价的，因此有部分物业小区可以收取较高的物业管理费。但是，根据新的物业管理收费标准，只要是普通住宅物业，带电梯小区的物业管理费基准价1．7元／平方米·月，可上下浮动15％，即最高标准也不超过1．96元／平方米·月。该标准与原来不少楼盘小区核准实施的物业管理费标准产生了较大的差距，从而容易发生纠纷，物业公司由于成本增加要提价业主就更反对了。

2．收费价格与服务质量不对等。南方都市报的调查结果表明，有近50％的业主认为合理提价无可厚非，可见业主不满管理费涨价，并不只是因为“高”或超标，最关键是服务质量和收费不对等。在《新快报》记者的调查中，几乎所有的被访者都认为，买房子是为了安居乐业，谁也不想为了几个钱和物业公司较劲，拒交、闹事、打官司，最终的目的是希望出了钱能获得相应的服务。所以物业公司如实公布项目的收支情况，说明企业的经营困难，耐心与业主沟通，合理的提价也是切实可行的。

3．消费意识不到位，团队意识淡薄。许多业主并不实际了解物业管理成本的高低，一味反对涨价；许多业主前期享受了发展商提供的“物美价廉”的物业管理服务，接受了符合市场经济规律的“优质优价”的物业服务，但消费意识有待提高；实际很多小区的业主生活水平较高，愿意接受更高价格的物业服务，但部分业主团队意识淡薄，有的为了一己之利，刻意阻碍合理的物业费涨价。

4．过分依赖政府指导价。许多业主只要看到物业管理费超过或者要涨价超过政府指导价，就不分青红皂白地反对物业收费涨价，不考虑服务质量和收费的高低是成正比的。政府指导价没有在相关的政策和法律条文中进行注明，因此其价格的高低不能够作为法律判决取信的依据。此外，政府部门在相关文件当中也有过规定，若物业管理企业提供的物业服务收费需超过政府指导价标准的，有关物业管理企业可以按照《转发省物价局关于加强物业收费管理有关问题的通知》的要求，书面报告相关政府部门；经核定后便可执行。所以如果业主需要更优质的物业服务，就应该接受满足成本要求的物业服务收费标准，而不是一味强调指导价的限制政策。

四、解决双方矛盾的几点建议

1．调整消费意识。业主有不同的物业服务消费要求，服务也有不同的收费要求，优质优价应成为消费习惯；另外同样的服务质量，随着物价的不断上涨成本也会相应提高，收费也应该相应提高。优质高价是市场发展的必然规律，希望享受优质物管服务的业主，在物管收费问题上应该改变自己的消费观念，调整自己的消费意识和消费心态。

2．改善市场环境。广州市物业管理协会相关负责人指出，目前广州部分小区物业公司与业主在物业管理收费问题上的矛盾，主要是当前市场环境的不太完善造成的。许多小区的物业管理费基本是几年一贯制，但员工工资、材料费等各种成本却年年在上涨。正规的物业公司按照市场规律经营，面对成本的持续上涨，在勉强支撑不下后，往往采取与业主协商取消原优惠价或调整价格的做法，以维持原有的物业管理水准。如果收费标准难以得到业主认同，这些物业公司也不可能长久亏本运营下去，只能或者降低服务水准，或者退出小区管理。不管是物管质素下降还是物业公司更换频繁，业主都不但不能享受到早已习惯了的良好服务，还会直接影响楼盘形象，影响楼盘升值、保值能力，这对小区业主来说都不是好事。所以政府部门不应该只考虑部分业主的反对涨价的呼声，采用全部限制提价的“一刀切”政策，其实过分损害物业企业的微利要求，其本质就是损害了广大业主的生活质量保证，应该考虑业主、物业企业、市场的客观实际，制定科学合理的管理机制，改善物业市场的整体环境。

3．改善服务收费制度。对于目前小区业主争议颇多的物业管理收费问题，有业界专家指出，目前关于物管收费的矛盾，其根源在业主与物

4．加强公司与业主的双向沟通。能够被业主接受的合理涨价的前提是：物管要有充分的理由，让业主清楚知道费用的流向。所以物业公司应加强自律和管理，如实公布小区的管理收支状况，加强企业与业主的沟通交流机制，合理考虑业主的消费承受能力和企业的经营成本及盈利要求，达成一致的收费价格协议。毕竟盲目混乱的涨价会导致业主的习惯性反对；而一味的反对涨价，面对成本的不断上涨，收费仍保持不变，就意味着服务质量的下降。

5．改进政府收费管理制度。目前广州市的政府指导价只是根据物管企业的资质级别和住宅有无电梯进行分类，这种方式太过简单，无法适用广泛复杂的小区物业管理市场。事实上广州市不仅不同区域楼盘的物管成本有所不同，即便是同一个区域内的不同住宅的物业管理成本也有很大的差异。因此物业管理费的收取也应该灵活机动，根据市场进行合理调整变化。政府要加强与业主、企业的调研沟通，制定合理科学的物业收费管理制度体系，以适应住宅小区物业管理市场不断发展的要求。

(作者：广州城市职业学院物业管理教研室主任 李春云)