推行物业管理招投标有力地推动企业重组与联合

市场经济本质是竞争,竞争是市场经济生机和活力的源泉,也是把物业管理推向一个更新境地的重要途径。在市场经济条件下,企业作为市场经济的主体,不仅要追求社会效益、环境效益,而且要实现最佳的经济效益。在激烈的市场竞争中,企业面临着优胜劣汰的抉择,若不成功,就被淘汰。《物业管理条例》第24条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”建设部于二OO三年六月二十六日发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人数少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。福州市对此也作出相应规定,住宅小区建筑面积在2万平方米以上、高层楼宇写字楼建筑面积在1万平方米以上都要进行招投标选聘物业管理单位。

从福州市物业管理行业现状来看,经过十多年的培育与发展,正在逐步成长壮大,目前全市实施物业管理的房屋面积2663万平方米,约占全市房屋面积的50.1%,其中住宅小区面积2164万平方米,占全市住宅面积的67.5%。已有289家物业管理企业领取了物业资质证书,其中二级资质企业3家,三级资质企业92家,临时资质企业194家。据统计,我市具有物业管理二级资质的3家企业,管理着295万平方米的房屋,占实施房屋管理总面积的11%,三级以下的286家,管理面积2368万平方米,平均每家物业企业仅管理约8万平方米。从总体看,我市物业管理企业普遍存在着管理规模小,经济效益差,专业人才少且分散,发展后劲不足等问题。为了提高物业管理企业的市场竞争能力,福州市房管局最近以公开招标的形式向全国范围选聘先进管理模式的物业管理公司。招标投标的工程一个是福州金山生活区二、三期工程,占地715亩,建筑面积达140万㎡,作为目前全市规模最大、标准最高的居民小区;另一个是福州世茂外滩花园,占地110亩,总建筑面积达26万㎡的超高层建筑群。全国各地先后有130多家物业管理企业报名参与招投标;这两次参加竞标的企业都是国家一、二级资质的物业管理企业,都具有很大的实力。竞标结果,金山生活区二、三期物业管理被大庆林源物业公司中标,世茂外滩花园物业被深圳长城物业管理公司中标,而本省、本市参与竞标的二级资质物业公司都未能中标。通过这两次面向全国实行物业管理项目招投标给我们的启示有如下几点:

1、物业管理企业要有危机感

物业管理招投标制度在国际上早已广泛采用,而在我国的实践却是从20世纪90年代初期才开始起步。随着我国改革开放的不断深入,公平竞争的观念已深入人心,物业管理招投标已经显示出其巨大的生命力,成为我国物业管理行业今后发展的趋势。

通过招投标,物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务,扩大市场份额,实现规模化经营,提高管理水平,树立企业形象,因此,物管企业参与招标活动的积极性也随之高涨,物管市场竞争也越发激烈。一些较早实施了社会化、专业化、企业化的经营型物业管理的地区,物管企业水平较高,已形成一定品牌,开始积极地在外地区参与竞争。随着物业管理企业的增多,业主对物业管理企业的要求和选择性加大,政府对行业不断以法规、监督、资质等来规范物业公司行为,同时,面临住宅建设日益科技化、智能化,物业管理企业必须在人才、技术以及设施设备上实行再分工再组合。因此,在未来的物业管理中,要靠企业实力、靠企业优质服务、靠企业的品牌去占领市场。要占领市场离不开竞争,要提高物业管理水平也离不开竞争,只有竞争才能使品牌企业的优势得到显示。那些规模小、无资质、信誉不好、经营不善、管理服务不到位的企业必然会被淘汰出局。

2、物业管理企业做“强”是做“大”的基础

当今的物业管理正沿着走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的轨道发展,已成为21世纪物业管理的发展趋势。组建企业集团,扩大企业规模要遵循一条原则,就是强强结合,优势互补的原则。因此,物业管理企业应针对物业管理存在的问题,抓住时机,规范物业管理行为,积极推进物业管理竞争机制的建立,竞争的焦点突出地表现为管理水平和服务质量的提高。福州市房管局去年初在全市物业管理工作会议上提出开展物业“服务年”活动,并发出《关于在全市物业管理行业开展“百日送温暖”活动的通知》,这些活动都是旨在提高服务质量,拓展服务领域,重塑物管企业形象,把物管企业做强做大,提高企业竞争力。物业公司只有励精图治、不断总结、不断完善、练好内功,创立出具有自己特色的管理模式和管理方法,塑造出品牌的风格和品牌形象,真正把物管企业做强,才能在扩大企业规模的“强强结合”中拿到“入场券”,因此,把物管企业做强,是为做大创造条件,只有把物管企业做强做大,在市场激烈竞争中才能立于不败之地。福州市政府行政主管部门在扶持物业管理企业做大做强方面采取了一些措施:一是以行政许可法实施为契机,按照建设部125号部长令《物业管理企业资质管理办法》的有关规定,把好企业准入关,提高企业质量。二是鼓励二、三级资质企业联合、重组,发挥整体优势,不断在市场竞争中提高、壮大;三是通过公开招投标方式不断引进国内外知名品牌企业,以引进的外来先进管理的品牌企业为龙头,带动本市物业企业管理服务上档次、创品牌,促进福州企业做强做大。今年力争创一级资质企业2~5家,二级资质企业10~12家;四是建立规范的企业经营者培训制度。物业企业要做大、求强,造就优秀企业管

理者是关键,尤其是项目经理、管理站主任。今年下半年,将分期分批培训已取得物业管理企业经理和部门经理岗位证书的项目经理和管理站主任,以提升物业管理队伍的整体素质。

3、物业管理企业发展的目标应当是实施规模化经营

福州的物业管理市场与社会化、规模化的要求还有相当大的距离,要改变这种状况,就必须积极创造条件尽早在行业内实施规模化经营。规模化经营是一个行业发展到一定阶段的产物,是行业内众多企业为了取得市场和效益,通过联合或兼并等方法组成联合体实施共同经营的一种方式,是市场经过初期的培育后逐步走向成熟的标志。通过规模化经营,可以集中优势力量,大幅度地降低经营成本,从而达到以同样或更少的投入获得比预期要大得多的产品和效益。从目前福州物业管理市场发展的情况看,实施规模化经营已经有一定的思想基础。在我市物业管理招投标大小项目已进行过许多次。尤其最近举行的金山生活区二、三期物业管理和世茂外滩花园物业管理面向全国招投标,对全市物业管理行业震动很大,在几次的物业管理招投标中,每次的竞争都很激烈,这说明福州物业管理企业已意识到了走出自我,发展规模化经营是使企业持续发展的根本出路。到去年为止,我市已有32家物业管理企业通过了ISO9000国际质量体系认证,今年还有一批物业管理企业通过ISO9000国际质量体系认证,不少物业管理企业如融侨、万嘉利、实达、永安、中山、乾坤、新三泽物业公司等已逐渐被社会所认可,这些都体现了我市物业管理已朝着制度化、规范化、科学化、品牌化迈进了一步。这些物业管理企业为何积极投入贯标和认证,其目的就是为了练好内功,获得扩大市场的“通行证”,这不仅是各个物管企业共同的愿望,而且也为今后物业管理企业走集团化发展道路打下基础。目前,企业重组、整合之势已在我市暗流涌动,一场以专业化、规模化和产业化为目标的物业管理行业重组与联合的局面即将出现。

福州市物业管理协会