谈物管理立法与物管工作

深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司沈阳分公司副总经理 齐伯彦

物业管理对立法的呼唤之声已经很久了,无论是物业管理企业还是享受物业管理服务的业主,全社会的人们都在盼望着这一新兴的行业在法制的轨道上健康成长。然而,在新版《物业管理条例》出台之后,我们也应该清醒地认识到:《物业管理条例》虽然能够为我们解决许多物业管理上的纠纷提供了依据,但他并不是万能的,如果一味地依赖《物业管理条例》来进行工作,我们的物业管理可能会走进死胡同;因为,物业管理工作不同于一般的工作,他既需要法律条例来保障,同时,他更需要物业管理人员和业主之间融洽的人际关系,而这种融洽的人际关系仅仅靠法律条例是远远不够的。那么,如何认识我国新出台的《物业管理条例》呢?

第一,新版物业管理条例的出台是我国物业管理行业深入发展的结果,是市场经济运作的必然。

物业管理在我国大陆的发展只有20年的时间,20年来我国的物业管理走出了一条中国特色的道路,在吸收了这一行业的外来经验的同时,我们很好地结合了中国的客观现状。但是,这20年物业管理的道路并不是平坦的,我们遇到了许许多多的困难,在物业管理的具体操作过程中,我们也发现了许许多多的漏洞。于是,实际出现的问题使我们没有依据加以解决,关于物业管理的纠纷让我们争吵得无止无休,有些根本性问题的争论已经严重阻碍了物业管理行业的发展。市场上物业管理企业良莠不齐,不公平的竞争导致了物业管理的畸形发展,物业管理企业的正当利益得不到有效保护等等;另一方面,由于物业业主对物业管理的认识还比较粗浅,对自己的权利和义务认识模糊,对物业管理不闻不问的做法和对物业管理超值享受的期望使得业主很难摆正自己的位置,其正当合理的利益也一样得不到有效的保护。因此,行业的深入发展迫切需要有效的法律条例来保护各方的利益,使得物业管理在市场经济的轨道上健康发展,在这种背景之下,新版《物业管理条例》的出台也就势在必然了。

第二,新版《物业管理条例》的出台是我国法制建设的重要组成部分。

我国社会主义法制建设是一个长期发展和完善的过程,新版《物业管理条例》的出台正是我国法制建设的一个缩影,是行业发展与法律结合的必由之路。为了走上依法治国的轨道,我们必须在各个行业、各个领域建立起有效的法律来保护社会主义建设的成果,保护人民群众的根本利益,保护企业的合法利益。作为一个新兴的行业;物业管理在我国的发展还很不成熟,人们对物业管理的认识还存在许多误区,尤其是法律上的不够完善导致了许多问题的出现。要想规范物业管理行业,并通过法律来促进行业的发展,就必须加大物业管理立法的进程,形成完善的社会主义法律体系。因此,新版《物业管理条例》的出台是我国法制建设的重要组成部分。

第三,物业管理工作需要物业管理条例来规范和约束,包括物业管理企业和物业业主。

在物业管理工作的实际运作中,从物业的建设施工到物业的交付使用;从物业业主获得物业的所有权(或使用权)到业主委员会的成立、物业公司的选聘、物业的接管验收、物业管理的正式开展;从物业公司的组建到物业公司资质等级的评定等等,这一系列的工作如果没有相应的有效法律来规范和约束,物业管理行业的健康发展是无法得到保护的。

近几年来,关于物业管理的纠纷越来越多,业主对物业公司的投诉可谓不胜枚举,从深圳某物业小区的汽车被盗引发的全社会的关于物业企业权利和义务的大讨论,到某些业主寻找理由拒不交纳物业管理服务费的普遍存在;从物业公司私占园区公共用地进行经营获取利润,到业主委员会“炒”掉物业公司的事件屡屡发生等等。正是法律的不完善给某些物业公司提供了不正当经营的土壤,使得业主的权利屡屡受到侵犯;同时,也是因为相关法律条例的欠缺,使得业主寻找借口来损害物业公司的利益(如不交纳物业管理费或不按时交纳物业管理费、没有正当理由却想辞掉正常经营的物业公司等)。因此,《物业管理条例》的出台从根本上明确了物业公司和业主的权利、义务,并以法律的形式表现出来,为日后就物业管理上的纠纷和冲突提供了有力的解决办法;同时,这种规范和约束也可以大大减少物业管理公司和物业业主之间的矛盾,使得双方的行为有了基本共同遵循的准则,这也是物业管理条例为我们带来的最直接的利益。另外,《物业管理条例》也对物业公司的资质条件和从业要求做了明确规定,使得这个行业的发展有了基本的保障,如物业公司的资金、技术、人才实力等。

第四,《物业管理条例》不是万能的,因此,物业管理工作不能过分依赖《物业管理条例》。

法律条例只是给了我们一个共同遵守的行为准则,并在我们没有遵守的时候告诉了我们将接受怎样的处罚。但这并不说明,有了《物业管理条例》做指导,我们的物业管理企业就可以高枕无忧了,就象有了法律还会有犯罪一样,有了条例还会有违反条例的事,无论对物业业主还是对物业公司。因此,《物业管理条例》的出台又给我们提出了新的要求,即如何遵守物业管理条例?作为企业来说,物业管理工作不能过分依赖《物业管理条例》,而应当把有关的工作做到前面,防止违反条例的事情发生。面对自己,我们要做守法的经营者,处处严格要求,不做违法的事情来坑害业主;而面对业主,我们不能动辄以条例来解决问题,因为我们工作的对象是有血

作为业主,我们高兴的看到新版《物业管理条例》出台,我们终于有了可以全面约束物业管理企业的法规来维护我们应得的利益。同时,我们也应该积极配合物业公司的工作,因为,搞好园区的物业管理的本身就是为了维护我们自己的利益,我们没有理由不去遵守条例、不去履行我们的义务。

作为物业管理的企业,我们也应该庆幸有了进一步完善的《物业管理条例》,让我们的各项工作有了一个明确而具体的方向,也让我们应得的利益有了法律的保障,面对某些无理纠缠的业主,我们终于可以拿起法律的武器来维护自己的利益了。但是,我们也清醒地认识到,对物业业主的服务我们始终应该坚持“全心全意全为您”、“热情、周到、真诚、友好”等服务理念,让我们的物业管理工作在《物业管理条例》等相关法律的支持下越做越好。因为,这是我们广大业主和所有物业管理企业共同的利益。