专家畅谈物业管理服务

在本次物管论坛上,物管行业中具有成功实践经验的国内外企业家也将就如何进行物业管理及如何在物业管理中追求社会、环境、经济的综合效益等各方面论题作精彩分析。以下是我们精选的两篇论文摘要。

李海荣(浙江绿城物业管理有限公司董事长)能够造福业主,是我们最大的快乐要想在...

李海荣(浙江绿城物业管理有限公司董事长)能够造福业主,是我们最大的快乐要想在激烈的市场竞争中求生存、求发展,就必须真正做到自信、自立、自强、自律。

自信就是对物业管理的明天充满信心。随着政府对物业管理企业扶持力度的加大,物业管理法律、法规制度的逐步健全,房地产开发水平的提高,人们经济状况的改善和消费观念的改变,物业管理的低技术含量、低管理水平、低生活待遇变为高技术含量、高管理水平、高生活待遇,将是不可逆转的社会发展趋势;物业管理成为令人羡慕的职业,也将为期不远。

自立就是必须自主经营,创造企业独到的经营风格与服务特色。如果物管企业一味依附于开发商,始终不愿意“断奶”,满足于眼前利益,结果一方面由于立场模糊,得不到业主的支持和信任,另一方面由于效益不佳,久而久之成为开发商的包袱,丧失了市场竞争力,最终被市场淘汰。

自强就是自强不息,自我发展。企业的发展必须建立在知己知彼,科学论证的基础上。为尽早与国际接轨,跻身一流物业管理企业行列,公司在省内首家导入ISO9002国际质量标准体系,以国际化的标准规范各项管理活动,使公司迅速摆脱了经验式的管理模式。同时,公司与杭州市惟一的物业管理大专院校建立了校企合作关系,既实现在职员工的再教育,又能为学生提供实践的机会,为公司积蓄人才。

自律就是遵纪守法,自我约束。要自觉运用法律规范来调整物业管理中的各方关系,约束物业管理企业的各种行为,既要严格履行委托合同的各项要求,杜绝只收费不服务或多收费少服务的现象;又要依法维护自身的权益,不能挟私报复。自律将起到一种示范、表率作用,正己的同时,又正人,潜移默化,一举两得。

物业管理方兴未艾,将大有可为,我们以从事这一职业为傲,更愿为这一行业的兴盛尽一己之力。如果通过我们的努力,能够有益于社会,能够造福于广大的业主,那将是我们最大的快乐。

冯敬源(新加坡新工产业管理服务私人有限公司执行董事)李建军(上海星翔物业管理...

冯敬源(新加坡新工产业管理服务私人有限公司执行董事)李建军(上海星翔物业管理有限公司总经理)论新一代优秀物业管理企业的特点

21世纪在中国物业管理市场发展将呈现出两个特点:一是智能化建筑的发展与普及将成...

21世纪在中国物业管理市场发展将呈现出两个特点:一是智能化建筑的发展与普及将成为一个不可逆转的现实。二是市场竞争应需求的提升而加剧,同时市场进一步细化。作为一个优秀的物业管理企业,面对上述的基本现实也必须调整其方略,才能在市场竞争中立于不败之地。作为一个21世纪优秀的物业管理企业,将会完成如下的演变:

1.随市场的发展,大而全的物业管理公司将逐步演变成一家真正意义上的管理型公司,而将其具体的单项服务的运营交给更加专业化的市场公司去运作,以达到专业化、规模化发展的效果。

2.随着现代化物业的科技含量日益提高,物业管理企业必将走向劳动密集型或科技密集型企业。

劳动密集型的企业将可能发展演化成一家专业化领域分包企业,并逐渐脱离全盘管理的模式,而同时市场上早已出现的专业化企业也将在这些领域与这些劳动密集型企业争一杯羹,而且我们可以预见,将有越来越多的专业公司开展涉及物业管理这一市场的某一项或几项单项服务(尤其是在机电类服务方面)。

其他管理型的物业管理企业,由于其面对着业主各种差异性的需求,面对先进而复杂的物业设施,如何将其管好,就必须充分地应用现代科技的成果,逐渐演变成一家科技密集性的管理企业。正如新加坡新工产业管理服务私人有限公司曾经经历的那样,在1988年,将其庞大的员工队伍从5000人缩减到几百人。到今天,它几乎管理新加坡所有的政府建筑、学校、医院、警察局、监狱等公共建筑,物业管理面积达800万平方米。

谢家瑾司长畅谈物业管理

定于11月16日至17日在杭州举行的“中国物业管理发展论坛”,将有1000多名代表和嘉宾参与研讨。建设部副部长刘志峰,中国物业管理协会会长、建设部总经济师、建设部住宅与房地产业司谢家瑾司长等重要领导将出席这次会议。以下是谢司长关于中国物业管理发展的一些主要观点。

一、成绩卓着

谢司长认为,20年前,深圳学习香港和国外的经验,在住宅区实施物业管理,开创了中国大陆物业管理的先河。20年来,物业管理发展迅速,社会化、专业化、市场化的物业管理体制初步建立,成绩卓着。主要表现在新建住宅小区基本实行物业管理新体制

二、问题不少

虽然成绩卓着,但谢司长同时指出,物业管理发展过程中出现的问题也很多,主要存在着法制建设滞后、产权关系不明晰(很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、及小区配套房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确,责、权、利难以界定,给物业管理和收费带来困难)、建管之间缺乏有效衔接、业主与物业管理企业双向选择的机制尚未完全建立、收费有待规范、行业队伍素质偏低、人才短缺等问题。

三、工作重点

谢司长认为,九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确提出要“规范发展物业管理业”。这一重要决策,指明了我国物业管理的发展方向。当前,物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上发展形成为一个相对独立的行业。推进房地产开发、销售和物业管理的分业经营,改变物业管理由住宅与房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况,逐步实行物业管理企业与房地产开发企业脱钩,独立进入市场,实施专业化经营将是大势所趋。物业管理与房地产业分业经营是“十五”规划关于加快发展服务业的重要内容之一。

今后一段时间,物业管理要针对存在的问题,切实抓好以下几项工作:

1.加强物业管理立法。通过法律的形式,规范各市场主体的权利和义务,解决共用部位产权不清、建管脱节等问题,保障物业管理市场的健康发展。国务院已将制定《物业管理条例》列入今年立法计划。目前,建设部已经完成了起草上报工作,经国务院法制办协调论证后,争取在年内颁发,把物业管理的发展进一步纳入法制化的轨道。

2.加快房管所转制步伐,逐步扩大物业管理的覆盖面。按照政事分开的原则和事业单位改革的要求,搞好房管所的转制工作。在巩固新建住宅小区物业管理成效的基础上,有计划地对旧住宅小区进行整治、改造、出新,加快推行社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

3.规范物业管理收费。明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成,规范物业管理收费并加强监管。同时,争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策,在职工工资中,相应增加物业管理消费支出部分,解决消费能力不足的问题。

4.规范市场行为,大力推行和规范物业管理项目的招投标活动。为了使物业管理项目招投标活动有法可依,有章可循,建设部正着手制定《物业管理招投标规则》。通过公平竞争、优胜劣汰,提高行业整体水平。

5.全面提高从业人员素质。通过组织开展多层次的物业管理人才培训,重点是建立企业经理(部门经理)和管理处主任(项目经理)的持证上岗制度、加强企业关键岗位和一线服务职工的技能培训,以适应行业、企业发展的需要。

6.推行行业技术进步。包括管理软件、管理顾问、智能化管理系统、电子商务的开发、认证、推荐等工作,促进物业管理工作技术含量的提高。