物管行业面临的新形势与困难和问题分析

行业面临的新形势与困难和问题分析

(摘自中国物业管理协会会长谢家瑾在中物协第二届理事会第二次全体会议上的讲话原标题为《正确认识行业面临的新形势 促进物业管理又好又快发展》)

(一)行业发展新进展

1 .政策法规陆续出台实施,物业管理法治化进程加快。

自去年以来,与物业管理相关的政策法规大量出台并付诸实施。法律层面上,有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》和《劳动合同法》;行政法规层面上,有“国务院关于修改《物业管理条例》的决定”(国务院令第 504 号);行政规章层面上,有国家发改委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法(试行)》、建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》以及建设部修改发布的《物业服务企业资质管理办法》。同时,深圳、成都等地重新修订了物业管理的地方性法规,制定了大量物业管理的规范性文件。以上立法工作的开展,大大加快了物业管理法制化进程,从中央到地方多层次的物业管理政策法律制度日趋完备,一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系正在逐步形成。

2 .物业管理规模不断扩大,服务领域愈加宽广。

近几年来,随着城市化进程的加快和房地产业的迅猛发展,物业管理的规模不断扩大,覆盖率不断提高。目前,物业管理已经覆盖到不动产管理的所有领域。包括从商品房到经济适用房、房改房,从住宅物业到办公、工业、商场、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文化娱乐设施;从小型配套到大型公建,从单门独院到大型社区,从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。北京近年完工投入使用的大型公共建筑,绝大多数都引进了市场化、社会化的物业管理模式,如国家游泳馆(水立方)、国家体育馆、首都机场第三航站楼、北京电视台新大楼等均采用招投标方式选聘物业服务企业负责管理并提供服务。

3 .物业管理师制度开始实施,职业队伍建设提上重要日程。

去年底,人事部和建设部联合下发了《关于公布物业管理师资格认定考试结果的通知》,全国共有 1119 名从业人员取得了物业管理师资格。首批物业管理师的诞生,预示着物业管理师制度全面实施的良好开局。物业管理师制度的实施,有利于推进物业管理专业化、社会化、市场化和国际化的进程,是物业管理科学发展的必然选择。对提升行业竞争能力、强化企业风险意识、完善现代企业制度、优化人才激励机制、改变经济增长方式、改善行业社会形象等诸多方面产生了深远影响。随着物业管理师队伍建设步伐的加快,越来越多的企业认识到企业的核心竞争力在于人才,尤其是需要大批高素质的项目经理和各类项目主管,以更好地落实企业发展战略和服务宗旨,推动物业管理的精细化、推进管理和服务的创新,以保障企业在大浪淘沙的变革时期立于不败之地。因此,很多企业采取措施鼓励各类经理人员报考物业管理师,一些企业下大力气抓职工培训,有的企业着手建立有利于管理人才脱颖而出的成长激励机制。一些大专院校也纷纷开设物业管理专业课程,向行业输送专门人才。所有这些,都对提升物业管理从业人员素质,提高行业核心竞争力起到了积极推动作用。

4 .业主维权意识逐渐增强,行权方式渐趋理性。

《物权法》等一系列与物业管理相关的政策法规出台,进一步理清了物业管理各方的权利和义务。近年来物业服务企业和业主之间的争议在物业管理矛盾纠纷中的比重有所降低,与以往张贴标语和堵塞交通等极端做法相比,业主行使权力的方式也逐渐趋于理性。除了通过向政府投诉、向法院起诉等方式维权以外,部分业主开始尝试从制度层面探索解决物业管理的现实问题。北京海淀区品阁小区业主自行成立社区服务中心,尝试通过聘请专业人员和外包专项服务方式,自我管理老旧小区;继北京某小区尝试“业主持股物业管理公司”模式夭折之后,更多的人认识到这些设想不仅缺乏法理基础,而且在现阶段不具备操作性。

(二)行业面临的困难和问题

1 .行业平均利润率明显下降,企业生存状况不容乐观。

由于物价指数上涨,劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素,加之《物权法》实施后,原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少,使得近年来行业平均利润率出现下降趋势。根据中国物业管理协会去年组织的行业生存状况调查(以下简称行业生存状况调查)统计,全国接受调查的 4600 家企业中,仅有 40.07% 的企业盈利,平均盈利额 81.28 万元 / 年;有 40.76% 的企业亏损,平均亏损额为 37.22 万元 / 年;另有 20% 左右的企业持平或未予披露。我们应当看到,行业生存状况调查所涉企业多数为中物协会员和地方行业协会会员单位,属行业中实力较强的一部分,尽管可能存在企业填报多种经营收入时有所保留等因素,可能影响一部分企业如实提供财务数据,但盈亏各半和利润偏低的经营状况与我们所掌握的现状基本符合,行业面临较大的生存压力。

2 .业主维权缺乏对法规的正确把握,矛盾纠纷呈现复杂多样化趋势。

《物权法》刚出台不久,广州就出现业主手捧《物权法》向政府请愿,要求开发商返

还车库车位的事件;《物权法》生效后,全国多个城市出现了业主就地面停车位归属和停车收费向物业服务企业主张权利的诉讼;此外,物业管理区域内的纠纷涉及主体和事由也呈现多样化的趋势。今年年初,北京出现首例业主状告业主委员会,要求撤销业委会决议的案件。小区内两派业主就选聘企业出现激烈对抗,部分业主发起炒掉业委会等事件也在一些城市时有发生。

3 .管理物业保障体制的缺失,使市场化物业管理背负沉重包袱。

近段时间,部分城市接连出现一些物业服务企业退出在管项目,经媒体报道后,在社会上引起较大反响,各方对此褒贬不一。分析退出原因,我们不难看到企业退出的大都是低收入群体集居的已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。由于已售公房小区当初确定的收费标准过低,拆迁户小区普遍存在业主缴费意识差、服务费收缴率低等问题,致使收不抵支一直困扰物业企业,近两年随着人工和材料成本大幅度增加,而管理费标准却未能同步增长,一些企业难以为继,选择退出以减少亏损,实属无奈之举。但由于目前我国对低收入群体集居的住宅小区管理物业的保障体系和税收政策缺失,企业的退出导致小区出现管理“真空”,影响一方平安和社会和谐,受到多方指责;有的地方政府部门下令企业不得退出,又没有相应的政策跟进,无疑给以市场化运作为基点的物业管理行业带来很大压力。

4 .专业人员短缺日益严重,操作人员流失问题凸显。

在物业管理师资格认定工作中,也暴露出行业人才短缺严重、从业人员素质亟待提高的突出问题,加快经理人队伍建设的任务迫在眉睫。由于国家行政性收费立项工作暂停,去年全国首次物业管理师资格考试未能如期进行,今年中物协将加快协调相关部门,促成考试收费尽早立项,争取第三季度的考试如期进行。但在目前物业管理师数量未达到一定规模的情况下(以深圳为例, 137 名物业管理师仅为现有管理项目的 2.3 %),物业管理师执业条件和环境尚未成熟,物业管理行业人才战略的全面推进仍需假以时日。不仅如此,近年来,由于物业管理规模迅速扩大,加上行业从业人员的工资待遇低、工作强度高、工作压力大,致使专业人员供求关系严重失衡,许多从业人员选择了离开,转行到其他条件相对好的行业,这种状况先是从高层管理人员开始,逐渐蔓延到基层从事操作的员工,维修人员和秩序维护员的短缺和高流动性问题已经凸显。加上农业税全面取消后,农民工数量开始减少,一些城市出现愈演愈烈的用工荒,这些都 严重困扰着物业服务企业。