中国物业管理走向共和

(走向共和:中国物业管理的政治哲学)

2002年4、5月份,同时有两件事情在我心目中留下深刻印象,这就是抗击“非典”的壮举和中央一台《走向共和》的播放。它们意味着同时在“人”的肉体和精神层面,给中国人好好上了一课,物业管理也将由此迎来划时代的革命。

很早以前,部分物业管理者就认识到,物业管理这个行业在中国的推进,必将引发生活方式、思维方式的深刻变革,但只有“共和”一剧播出后,这种变革将以加速度前行。

本文是参照晚清《走向共和》的历史而得出的结论。

(正文)

中国未来的物业管理与现今的物业管理公司们无关,只有那些有物业管理能力的物业管理公司才会在日后的竞争当中生存下来。

虚假招投标、自建自管物业管理、物业管理收费难、社区造血功能差、从业人员素质低、“保安打人”、业主委员会运作不规范……,当今物业管理行业遇到的一切问题,归结到一点:这个时代以前的一切物业管理都是“专制的”物业管理,而未来的物业管理则应是“共和的”物业管理。

专制与共和的第一个区别,在于前者重视权力,而后者平衡权利;

专制与共和的第二个区别,在于前者藐视契约,而后者尊重合同;

专制与共和的第三个区别,在于前者是“君主凌驾于法律之上”,而后者是“政府亦须受制于法律”。

“君主制与共和制相对立,因为后者设定了一种‘德性’(vertu),亦即一种对公共利益、简朴的风俗及平等的尊奉;而君主制所要求的则是对个人自身的权利与特权的强烈关注,是对那些与‘荣耀’(honneur)紧密相关的地位差别、财富及权力的强调和炫耀。”①

物业管理专制时代的沿革

物业管理专制时代是中国住房体制改革进程当中的产物,它本身没有过失,仅仅是诸多内外矛盾的渊薮和体现。而且必须承认的是,在很长一段时间内,“专制”仍然是社区管理最有成效、成本最低廉的一种模式,它对中国的物业管理起到了长时间的积极效应。

早期的房管所,面对那些小住户“朕即国家”的态度,现在在很多地方的政府部门何尝不是仍然存在着呢?而且除了房管之外,环卫、街道、公安、计生……,众多的政府部门掺杂于社区管理之中,政出多门,混乱不堪,为了解决和改变这种现状,深圳市住宅局变革了传统的住宅房管模式,1990年成立深圳市莲花物业管理公司,管理的莲花二村成为当时深圳特区的一道风景线,“七大服务”深入人心,“综合一体化”物业管理模式风靡一时。——作为物业管理公司的专制时代应运而生。

1996年,万科天景花园成立了中国第一个业主委员会,业主委员会从此就掌握了选聘和解聘物业管理公司的生杀大权——业主委员会的专制时代来临了。尽管业主委会员的运作模式至今仍在迷雾中徘徊,但从现在看来,第一家业委会的成立也曾经意味着物业管理共和时代的第一线曙光。

2002年,物业管理“服务论”在江浙一带悄然响起,支持者甚众,一时间,“物业管理公司”更名“物业服务公司”呼声不绝,业主不是上帝,但是业主的特权无可匹敌——原来,属于业主的专制时代由来已久。

然而不知从哪个年代开始的,一有新的楼盘,往往意味着新的物业管理公司诞生。这种傀儡公司的组成“就象严格按照模仿艺术栽植的小型花园一样”。意思就是说,每棵小树都是经过仔细挑选、修剪、压长和控制,以给人某种天然树林美的幻觉。每个部门看来都象个职能机构,但掩盖着的事实是,它的主导者是个影子般的开发商——但他却往往是现实世界的一头野兽。②——物业管理进程中开发商的专制时代,似乎还先于上述任何一个时代。

你方唱罢我登场,炒作和被炒搞得沸沸扬扬,但可以一语以蔽之:物业管理“家天下”的专制时代。

物业管理专制时代的特征

物业管理专制时代,总结归纳,其特征如下:

一、地方政府立法有着相当的倾向性。当前中国物业管理的南北差异,有一个重要特点就是相对来说,在南方重视物业公司和开发商的基本利益,而北方偏重业主利益,譬如《青岛市物业管理条例》,明文规定:成立业主委员会后,由业主委员会同物业公司签订合同,业主方才交纳物业管理费,此前的前期物业管理费用,均由开发商承担。这样的现象是在南方的业主所不敢想象的。

二、观念性的因素上面,业主普遍还没有建立与自身物质产权相匹配的主体意识。举一个例子:社区当中同样一个举措,如修补道路,建停车场,如果是政府行为,大家都噤不敢言,一致叫好;如果是开发商和物业公司主张的,则又异口同声的反对。这从一个侧面反映了业主们立足于社区的公共观念还远远没有建立。

三、物业管理极不成熟。在大部分区域,作为物业管理,仍然在面对房地产商和业主的双

重负债中感受着“原罪”的效应。不愿正视自身的真实存在,意味着中国物业管理还处在它的孩提时代,“房地产开发是物业管理的基础”、“业主是物业管理的衣食父母”,这样的一些观念使物业管理的企业性质减弱,丧失了坚持平衡经济杆杠的勇气。作为社会底层的劳动者——物业管理员工的基本权利也因此受到了广泛的忽视。

四、对物业公司、开发商和业委会的权力缺乏监督,由于没有建立相关的社区重大事项的审议程序,从而在社区的资源配置上面形成一种复杂的利益博弈,管理收费保持着极端暧昧和不透明的状况,从而在实质上将业主的物业保值置于非常危险的境地,同时也提升了企业的风险。

五、在这样的背景之下,作为社区自然法的产物——《业主公约》、《物业管理委托服务协议》很少得到重视,常常沦为一纸空文,普遍违约和受到肆意践踏的情况也就司空见惯。成功的物业管理要求他不仅能够代表业主的利益,还能代表开发商的长远利益。但是现实当中的物业管理往往谁的利益也代表不了,包括他自己的利益。

给“专制”一个理由

专制的物业管理行将没落,但是所谓共和的物业管理就能解决一切的社区问题吗?答案未必乐观。

当个别意志取代了社区公意时物业管理便宣告死亡了。这可导致无政府状态或暴政,当每个人都各走各的路,自以为是时便是前者;当一个单个人的私人意志牵引着物业管理时便是后者。③物业管理的共和实际是上是在这两者之间选择一种适当的关系。

倾向于专制的物业管理者认为:社区需要精英来“领导”。在大小业主面临矛盾的利益诉求的时候,小业主也同样拥有发言权来危及大业主的既得利益时无异于“恐怖主义”,在他们眼里,共和的物业管理意味着纷争和混乱,解决不了实际问题。很多房管者和物业管理者要求业主无限制地顺从,他们进行收费和管理都是依托着政府所赋予的权力。但是当这种权力受到司法程序和地方规章的质疑而动摇时,整个社区的物业管理也就失去了根基。

于是,传统的管理者所担忧的状况终于出现了:社区的钉子户占了上风,拒缴物业管理费的人们越来越多,于是,一些妥协的产物,貌似共和的物业管理机构出现了,这里最美丽的外衣就是“规范化管理”、“人性化服务”,空洞的口号之余,究其实质,也就是让物业管理一线员工“打不还口,骂不还手”,以保证作为一家物业管理公司庞大的食利阶层衣食无忧、开发商的诸多遗留问题蒙混过关。业主满足于“免费午餐”而沾沾自喜,殊不知自己更大的权益早已被剥夺殆尽。

更有甚者,部分地区物业管理法制不健全,物业不能充分发挥作用,业主们当家作主意识倒是很强,把小区化整为零,逐幢楼成立业主委员会,三四十户业主聘请两退休老人看门兼打扫卫生,就算有了物业管理……。

由维新变法演化到义和团,由慈禧太后换成了袁世凯。物业管理从专制走向共和的时代有一个非常不恰当但又非常生动的对号入座:业委会是维新派,业主是义和团,开发商是慈禧,物业公司是袁世凯。机制没有确立,目标没有统一,共和就是假共和,专制还是真专制。

当“共和”成为可能

近年来,有一些特殊的迹象越来越为我们关注:

2002年10月国务院法制办面向社会公开征集对《物业管理条例》的意见,以及近期国务院初步审议原则上通过《物业管理条例》,尽管这个尚未最后有定论的法典仍面临诸多争议,但这依然意味着国家范围内的物业管理立法迈出了可喜的重要一步。

物业管理企业日渐成熟:为数众多的高资质物业管理公司为自身的生存与发展谋求的“独立战争”,已经在一部分地区、一部分企业当中取得了阶段性胜利,一批拥有现代企业制度和决策理性的物业管理企业走上前台,领航物业管理民营化潮流。

业主权利意识的觉醒日新月异,伴随着一浪接一浪的针对某些开发商和物业管理公司的维权行为,——有时甚至是过激的维权行为,而由此引发的“保安打人”事故则愈发证明:极权专制的物业管理已经没有市场。

更多的开发商在开发楼盘时,由最初的“偶像型”物业管理向务实的物业管理转型,例如:近来就有某家青岛房地产商,在小区楼盘全部销售完毕后,聘请一家国家一级资质物业管理企业作顾问,以要求物业管理提供实实在在的放心服务,这应属物业管理“开明专制”的转型。

……

由私人利益结合而成的公意是政府产生的基础,洛克说:“人们结合为国家并将自己置于政府的管理下的首要目标是保护他们的财产。”他这里的“财产”是泛指“生命、自由与房地产”④,从这里我们可以领会到,由业主利益结合而成的社区公益是社区物业管理机构产生的基础,当“房屋”由“公家”转为“私人拥有”的形式时,物业管理的存在不仅是必需的而且是迫切的。在一个社区当中,物业管理的责任单位比政府更直接地影响到民众的生活利益,物业管理处与业主的权利与责任关系,不仅仅是一种经济关系,并上升到一种人与人、人与社会的政治关系。当政府沦为暴政,人们就会从政府手中收回原属于他们的权力。传统的专制型的物业管理在今天面临着同样的责诘。

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专制与共和的分际,有时也许很短,建立一个相应的程序、机制和“约法”,共和就有了曙光;但是有时却也会很长,因为人的意识改变,思维方式的转变,确实是一个非常艰难的过程:

物业管理的民权,意味着不仅要伸张业主的权利,在社区事务的处理上提倡阳光法则,还意味着同时尊重物业管理每一个从业员工的人格尊严和权利,从而使参与到社区的每一个人受益。

物业管理的民生,意味着不仅要让业主们享受到真正的“保值”的实惠,还要重新在劳动市场上界定出个人应当为社会所作出的贡献,以保障物业管理服务人员的最低生活条件。

物业管理的民富,意味着要从总体上评估和运用社区的相关资源,避免资源的零散分割,对公共资源予以优化配置,这也许需要从深层次变革物业管理费用的估价方式,采取适当的激励机制保证社区管理者“将蛋糕做大”,并且要避免任何权力机构将社区的收益通过不正当方式攫取。

物业管理的民主,意味着业主的成熟以发现自己的尊严开始,而终于尊重别人的尊严。在业主的权益受到侵犯和忽视的地方,业主的地位需要巩固;而在部分业主占有特权的时候,能够有效地加以遏制和约束。

物业管理的自由,意味着社区中的人们在越来越大的规模上和平相处,从而最大限度地削弱了物业管理者作为一个“干预者”的效果,人们的生活也愈来愈自足、有益、和谐。

共和的物业管理绝非一蹴而就的,它需要一整套的社区机构推举规则、听证会制度、代议体制以及司法仲裁程序的建立和效率提升,甚至会牵涉到税制改革和社会劳动保障的大规模介入,同时还伴随着物业管理公司的专业化突变,物业管理职业经理的批量产生。可想而知,要这些条件同时达成,还需要怎样的艰难努力?!作为一家物业管理企业,谁能够最为认真地代表业主利益,他就会在未来的市场竞争中生存下去;谁能够首先注意到去代表物业管理的员工利益,他就会在市场竞争中成熟、壮大起来。

天下为公,还政于民,革命尚未成功,同仁仍须努力。

二○○三年六月六日

注:①摘自《国家与市民社会》,邓正来编

②摘改自《日本天皇的阴谋》,戴维?贝尔加米尼着

③④摘改自《政治哲学史》,列奥?施特劳斯等编