谢家谨:正确认识和把握物权法的有关精神

《物权法》的学习和宣传正在深入进行,但最近觉得有些人对有关问题在认识上存在偏差,在各类文章甚至讲座中出现一些误读,造成了不良影响,妨碍了行业对《物权法》的贯彻和实施。

误读最多的可能是对建筑物多种管理模式的认识,一些人从不同的角度对此发表评论。有人指出:《物权法》与《物业管理条例》(以下简称《条例》)最大的区别在于《物权法》倡导的是物业管理的多元模式,打破了物业管理企业单一供应模式,赋予了业主充分的物业管理选择权。他指出:对物业管理行业而言,物业管理企业独家管理物业的行政法规保护时代已结束,多元化的物业管理已是势难抗拒,物业管理行业资源整合、重新洗牌已经箭在弦上,部分企业惨遭出局也已不可避免。

紧跟以上错误的解读,业内透露出恐慌情绪,产生《物权法》将给行业带来冲击的危机感,还有一些人大叫“狼来了”!甚至出现对《物权法》的抵触情绪。

其实,他们的解读是没有道理的。因为《条例》精神是非常明确的:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。

《条例》作为行政法规,规范的只是业主选择物业管理企业对建筑物及其设施进行管理这一模式的活动,但《条例》并不排斥管理建筑物的其他模式。对这个问题,在 2003 年贯彻《条例》的全国会议上刘志峰副部长有非常明确的解读,他指出:“物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一,业主还可以根据实际情况决定采用其他方式,比如自我管理,或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。

《条例》本着尊重业主财产权利的原则,并不强制业主必须实行物业管理,而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然,随着社会对物业管理认同感逐步提高,越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业”。这些年来,政府没有对管理建筑物的模式作过任何限制,很多旧住宅区至今还维系着单位自管;还有个别住宅小区在炒掉物业管理企业或物业管理企业因收费率过低入不敷出而弃管后,也尝试着由业委会自行组织管理。因此,管理模式多元化不是什么新东西,行政法规从来也没有对物业管理企业独家管理物业实施过时代的保护。我认为出现这类误读的主要问题是一些人对《条例》精神学习把握不准确,在他们的潜意识中一直错误地把物业管理企业实施管理作为了唯一的模式。我很欣赏深圳东部物业总经理晏华的一段话“没看《物权法》的时候,以为真的是狼来了,看完后发现,其实狼早就来了。《物权法》对物业公司的影响,没太多颠覆性的东西,我们要摆平心态”,我看他是读明白了《物权法》。

《物权法》第八十一条规定了业主管理建筑物的多种方式,从法律的角度强调选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一,这会给物业管理带来一定的压力;但我们应该看到,经过二十多年的发展,从有效改善业主的生活和工作环境质量来看,社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择,物业管理已经深入人心,允许业主自管并不会降低物业管理市场的潜在需求。我们相信有实力的物业管理企业会变压力为动力,以精心管理、优质服务、诚信经营赢得广大业主的信赖。对此,全国人大法工委编写的“物权法精解”一书中有一段话:“随着经济的发展、科技的进步,建筑领域不断出现新技术、新产品,建筑物及其附属设施的科技含量越来越高,管理的难度加大,还是选择专业化、市场化、社会化的物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理为好”。立法机构都看好我们的行业,我们自己有什么理由悲观烦恼呢?

我认为,随着物业管理师职业准入制度的实施,以及相关专业的市场化逐步完善与成熟,会产生业主聘请一个注册物业管理师作为大管家来实施统揽管理,而清洁、绿化等单项业务则聘请专业公司运作;还可以由业委会直接从社会上请专业公司配合业主自行管理等(适合于单栋楼宇或者面积较小、设备管理简单的小区)。这两种模式的出现对我国管理物业形式多元化的进一步形成,促进管理的优胜劣汰都会有积极作用,但却不太可能成为业态的主流。因为,与我国现行建设规模较大的住宅小区相比,单个管理人实施管理的抗风险能力是最大的问题;而由业委会自管或直接发包给专业公司则存在业委会专业知识缺乏、管理水平跟不上和监管机制先天不足等弊病。但是在一些老旧住宅区,因为硬件无法改造、业主理念陈旧,物业管理企业无法进入,脏乱差的问题比较普遍。按照《物权法》的精神,鼓励业主按照低廉的费用直接请清洁、维修公司承担日常基本管理,对改善住户生活环境应该是一件好事,这对物业管理行业也构不成任何冲击。

再过两个月,物权法就要正式实施,我们的行业应从各方面做好充分准备。首先要准确领会《物权法》的精神实质。《物权法》形成了一整套对各类财产确认和保护的规则,在“建筑物区分所有权”章节中把违反住宅区管理规定、损害他人合法权益的行为纳入规范,《物权法》作为民法,更多地调整民事法律关系,这对管理区域的和谐将产生非常积极的作用。我们要借助《物权法》的出台,进一步创造物业管理的和谐管理氛围;其次,我们要进一步摆正自己的位子。深圳公元物业总经理朱江指出 “《物权法》只是把一些本来就属于业主的利益进一步明确了”,深圳福田物业总经理周彰生指出“我们内地的物业管理从一出生就不健康,把小区的利益当作物业公司的利益”,深圳中航物业南天管理处主任胡真指出“《物权法

来源: 作者: 谢家瑾