对当前业主组织的一些思考

对当前业主组织的一些思考

业主组织如何从现在这种在房地产主管部门登记的没有完全行为能力的非法人组织，向在民政部门登记的法人组织NGO过渡，这种过渡应建立在业主自愿和市场化选择的基础之上，不能一刀切，不能要么都成立，要么都不成立，非此及彼。

1物业管理两个市场主体，一个是业主，一个是物业服务企业。两者虽然市场地位不对等，但并不影响物业服务企业提供物业服务来换取报酬的这项交易行为，只要质价相符，没有强买强卖，体现公平市场经济原则就可以了。比如说电话公司提供通话服务，不会把客户都组织起来是一样的道理。

2当然物业服务有不同的地方，例如房屋不能移动，业主无法单独消费，只能统一集体消费物业服务等，但这并不影响这种一对多的服务交易行为。现在很多人觉得业主是弱势群体，必须组织起来，这样双方才是平等的市场地位，其实这未必可以解决现在物业管理存在的问题，反而可能会带来新的问题。

3如何把业主组织起来，业主大会和业主委员会如何有效运作？实际上从这几年业主大会和业主委员会运作的实践经验来看，成功的案例不多。很大一方面，业主大会和业主委员会成功与否取决于委员的个人素质，当一个组织的成功寄托于个人素质之上而不是制度保障的时候，这个组织的命运也就可想而知。

4当然成立业主大会和业主委员会是业主天然的权利，不应剥夺，他应该有成立的权利也应该有不成立的权利，我们制度设计往往非此及彼，没有中间选项。现在这种建委或者街道办当婆婆的模式只是一种临时状态，在没有更多制度保障的前提下，很多人对业主委员会的运作又理解偏差，是造成目前运作整体困难的原因所在。

5业主委员会理应在民政局登记注册，对业委会的准确定位，是一个非盈利组织，NGO，决策范围仅限于本小区内围绕房屋而衍生出的各项服务，他仅涉及房产，不涉及居住的人，他和社区民主没有任何关系，不应扩大他的内涵，这是一种因为房屋共同居住，产权共有，而共同决策涉及房屋服务的一个非盈利组织。

6民政局注册登记是相对容易的事，难点是必须要有一系列制度保障，包括选举制度、财务制度、决策机制等等，这也需要社会大环境也就是法制环境要配合，在香港涉及到财务或者申报房屋文件如果造假，查出来是要负刑事责任的，而目前业主委员会胡搞之后，拍拍屁股可以走人，没有任何惩罚措施。

7从成立到决策如果有完善的制度保障，业主委员会实际上就是一个实体，可以看成他就是一个物业管理公司，他可以决策自己请人管理本小区，也可以委托保洁、绿化、保安等几个公司管理本小区，也可以委托一家物业管理公司管理本小区。只要是全体业主的真实意见表达就可以了，业主不能输打赢要，必须理性接受。

8摆在业主委员会面前的是一道又一道无法逾越的鸿沟，即使最理想的状态也只能象香港业主立案法团一样，而这种服务模式的定位是低端、入门级、保障型的服务模式。当然从业主委员会这个组织角度来说，这是趋势也是方向，但需要整体社会大环境配合，不是一朝一夕就可以完成的，乐观点估计也得10-20年时间。

9从业主的角度来说，业主利益最大化就是房屋可以正常使用，因为有良好的维修保养而使房产保值增值。业主委员会这个管理模式显然不是最佳解决方案，而只是入门级解决方案。中、高端解决方案就是由专业品牌物业服务公司提供服务，选择何种解决方案应该由全体业主决定。说白了，跟谁过不去，别跟自己的钱过不去。

10之所以现在物业服务行业出现这么多问题，就是没有建立起一套公平竞争的市场环境，甚至出现劣币驱逐良币的现象。维护业主利益，和业主利益最大化这一块，好的物业服务公司是决定因素，业主委员会的好坏不是决定因素；而出现问题的小区，即使有好的业主委员会，坏的物业服务公司如果存在，依然是决定因素。

11物业服务企业的好坏是决定小区业主利益的最直接因素，抓好物业服务企业就可以解决行业的很多问题，单纯抓业主委员会这一块，舍近求远，事倍功半，可能最后还不讨业主的好。因为很多业主为了利益最大化，是可以也愿意让渡自己的权利，就是不成立业主委员会，由有品牌的物业公司来服务就可以了。

12为什么作为业主不主张自己的权利成立业主委员会呢？因为利益已经得到保障，而且往往还有溢价，如果再叠床架屋，以中国人的办事风格，业主委员会是虚的还好办，如果是实体再争强好胜，最后小区一定是搞的一塌糊涂，以全体业主负出沉重代价收场，所以宁愿不要这个权利。最重要一点，不能和自己的钱过不去。

13作为精明的业主，摆在买房第一位要考虑的，就是哪家企业提供物业服务，这一点最重要，甚至是决定因素，因为往后70年你都要和这家公司打交道。另外你的邻居是什么样的人，也是一个关键点，现在理性的声音太少，非理性声音太多。国外法制较完备，公司也不敢乱来，选择哪里居住就看邻居，因为也涉及到共有产权问题。

14将来业主组织可向三个方向发展，一是不成立业委会，定期召开业主大会，决议续签合同、服务费标准等重大事项；二是成立业委会，虚体；三是成立业委会，实体，三项工作：自管，委托专业公司管理，委托物业公司管理。前二个必要条件是物业公司提供优质服务，业主满意，后一个需要制度配合，短时间内无法实现。

15目前召开业主大会是难点，50%门槛太高，其实10%就可以了，会上简单多数就可以是有效决议，这个决议合法有效在小区内必须贯彻执行，小区内单个业主或少数业主不能反对只能接受，因为你不参加业主大会，实际上是放弃了你的投票权，但你必须接受这个投票结果。这样反而理性的声音会出来，因为这影响他的切身利益。

16召开业主大会要有制度保障，现在很多是基层街道办或者政府部门协助召开，一是业主不认可，二是浪费纳税人的钱，这些事本来就不应该由他们来干。这是经济的事情，就应该用经济的方法来解决，将来可以有专门组织帮助召开，这类组织类似于美国选举人团，性质非官办，民间，提供有偿服务。

17帮助召开业主大会的组织应该是在民政局登记注册，性质民办非企，属于非盈利的NGO组织，业务水平和职业操守要有严格要求，造假，伪造文书之类都要负刑责，这需要整个社会法制大环境的配合，非一时之功，但这是方向。将来这类的企业业务空间非常大，所有民间组织NGO涉及这方面的需求，都可以通过购买服务实现。

18业主组织作为法人实体还有个法律风险问题没有谈到，根据权利义务对等原则，如果小区建筑物对第三方造成侵权，作为管理方不管有无过错都有赔偿义务，而这个就需要全体业主来共同承担，如果小区有物业公司管理，物业公司只有在证明自己无过错的情况下才能免责，也就是说物业公司如果有过错将由物业公司赔偿。

19首先必须要清晰的界定，物业服务是一个经济行为，和其他无关，不要把政治、社区民主、公民自治、道德等一系列意识形态的东西扯进来，这不是这个行业可以承受的，也不是这个行业可以解决的，正本清源，共有产权下需要集中提供服务的一种企业行为，相关