浅谈房地产市场弱市下的物业管理发展之道

浅谈房地产市场弱市下的物业管理发展之道

编者按：来自国际市场的金融危机波及到世界各个角落。发生在我国的“楼市风暴”打湿了物业服务企业的“双翼”,在这个受全球经济严峻形势的影响下，作为深受其害的房地产行业的下游产业，物业管理的出路在何方？又该如何面对如何解脱？本文几则案例可以为企业提供一些启示。

自从2008年，房地产市场低迷的现象成为困扰经济社会发展的一大问题。房地产市场交易价量齐跌，房地产行业正经受着“严冬”的考验，开发商面临着前所未有的严峻形势的考验。作为房地产行业的下游产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。可以说两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 楼市租赁与销售的困难，开发商开始放缓销售以及开发速度，继而影响下游的物业管理行业。有业内人士判断，若楼市整体低迷持续1年，或将直接导致物业管理的裁员或是削减成本。而另一些原本在意料之中的项目则有可能直接受限于工期的拖延，或是开发商计划的削减而不复存在。

“寒冬”里是行业内部调整的好时机

物业服务公司的人员配备和入住率和入租率直接挂钩，只有当物业管理费整体提升之后，才可能配备更多的管理人员。而目前很多地产公司已经将预期开发以及竣工项目的频率减少了很多。若建设工程没有结束，那么物业服务公司就直接失去一个项目的业务来源。据了解，有些物业服务公司受停滞不前楼市的影响，已经放缓了招聘员工的速度。以避免物业服务公司亏本运作，这直接导致整个物业管理行业市场的缩水，使企业收入相应减少。也有人认为，受金融危机的影响，大批企事业后勤单位受全球金融危机影响纷纷走上清算改革之路，首当其冲的就是将后勤物业管理中心做为独立核算的子公司剥离出去，从而更加致使后勤物业管理雪上加霜！但是，这并不是件坏事，迫使政府、企事业单位物业服务脱离后勤走向物业服务专业化道路，自主经营，自负盈亏这是企业不管在什么时候都必须具备的基本生存条件。如今现象都是这些性质物业服务挂靠在后勤的光环下，夹杂着诸多不利于物业服务的因素（公关费、关系人员工作安排等）。单从这个角度上说，还是有利于促进物业社会化竞争，优胜劣汰。

作为地产开发集团下属的企业，江苏君怡物业管理有限公司总经理李传江对记者说，楼市的低迷，对于物业服务公司的影响不可忽视。首先是对于新建楼盘项目来说，收房率低，物业管理的规模相应就减少了，因为房屋住宅的交付率低，物业服务企业这一部分的收入来源直接就被切断了，尤其是主要依靠物业费收入运行的企业更是如此。空置房的增多，使得开发商资金的短缺，对物业服务企业的补贴也减少，同时对项目的配套设施的投入减少，这样一来，配套不全，设备短缺，绿化等配套不全，更加影响了业主的满意度，加大了物业服务企业的工作难度。业主对住宅区的不满，很容易转嫁到物业服务公司身上，甚至发生拒缴物业费等行为。总之，房地产市场的疾风骤雨，使物业管理恶性循环形成了。

所以，金融风暴和房地产危机致使物业管理行业也经受着极大的考验。既然在外部

物业管理发挥功效，促进房地产销售

作为房地产售后服务，物业管理同样也是提升地产销售的重要因素。尤其在楼市萧条的情况下，项目的物业管理形象关系着楼盘的推销进展。在新的形势下，物业管理要担负起为物业“保值增值”的职责。康景物业集团天津地区公司的郭志强向记者介绍了其对公司的做法：物业管理要配合开发商营销工作，体现“三个代表”职能，即物业服务代表、销售服务代表和客户服务代表，并提出五项要求：

1、提高小区物业服务质量，提升物业服务企业形象，增强客户、业主对开发商品牌认知度、满意度和忠诚度。

2、配合销售做好宣传活动以及其他营销方面的工作。积极宣传在管小区楼盘项目，通过客户“试住营销模式”发掘潜在的客户；通过与业主的沟通，达到老业主带新客户参观购房的目的。

3、物业服务企业要确保“两点一线”（即销售中心、小区样板间及相关道路）各项设施的工作到位，令销售满意。

4、加强小区物业服务人员与开发商销售中心人员之间的沟通与协调，及时发现所售房屋的问题，协调做好各项工作，以销售为中心确保售房合同顺利签订。

5、促进老业主与新业主的沟通，了解小区物业的基本状况，各种费用的支出情况，在营销中心支持下，通过开展新老业主座谈等方式，为开发商、物业提出改进意见，减少业主购房后新的问题发生。

同样，在杭州，一批高品质楼盘的兴起把杭州楼市拉入“4S”时代，就像品牌汽车的经销商一样，杭州众多品牌开发商也把“销售（Sale）、配件（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）等”列入整体营销和物业管理服务的范畴，而物业管理服务也成为了一批品牌开发商的最具潜力的利润源之一。

正如历来重视客户服务的之平管理为房地产销售特别推出的“体验式销售”服务产品，受到了诸多开发商的青睐。房地产市场的停滞，究其原因第一个是消费者的本身信心在持续降低。第二个原因是消费者没有动心，特别是降低了房价以后促使其购买，他本身思想上就不太想买，或者在犹豫。这个时候再没有让他兴奋的东西他就很难决定和购买这个产品。这时候，物业管理在开发商和购房者之间架起了一座沟通桥梁。把推出的服务跟开发商共同合作，能够让消费者更好地站在未来你购买的产品的本质的角度去考虑问题。因为一般来讲，消费者去购买一套物业，实际上是买两项部分，一个是房子的本身硬件和环境，还有一个是房子未来的服务。但是在更多的时候他去看这个房子的时候，他能够看到的是房子的本身和环境的部分，而看不到未来所享受到的服务，他看到那个服务跟实际的服务是有差别的，因为他看到的是售楼中心的，服务的流程也没有体现出来。特别是物业管理方面，可以从产品售后服务方面给客户更多的感受，增加产品的卖点。

拓展产业链，增强企业盈利能力，积极应对经济“寒冬期”。

2008年12月，深圳金地物业下属的设备设施专业化管理公司——深圳市金地楼宇工程有限公司终于注册成立了。为了实现提升客户满意度和提升盈利能力这两项工作目标，金地物业在内部工程管理方面提出了设备设施专业化管理的迫切需求。

机电设备管理的专业与否直接关系到物业服务公司的成本，密切影响到企业的经济效益。那么，物业服务公司是将该部分直接外包给系统设备的专业维保公司，还是由各小区管理处自己来解决？经分析，金地物业认为：前者费用较高，毕竟物业管理是一个微利行业，过高的成本企业无法承受；后者虽然相对费用较少，但管理处的技术力量有限，设备设施无法得到有效的维护和保养，只能勉强维持运行，终究会造成系统设备设施使用寿命缩短，使后期的管理无法正常进行，导致客户满意度下降，最终还得花更大的代价去弥补。公司最终在两者之间取得合理平衡，成立金地楼宇工程有限公司。金地物业机电设备专业楼宇工程公司成立后，金地物业将对管理小区的工程设备设施实行集中化管理、规模化经营和专业化服务，这必将有效整合物业服

务公司的人力资源，优化工程人员管理，并且使设备设施得到专业化的护理保养，提高效率，降低管理成本。

戴德梁行在去年下半年针对美国次贷危机等大事影响下，中国房地产市场的压力增大。提出物业管理不仅仅局限于安防、绿化、维修等产业链末端的服务，还要给客户提供更多的物业资产管理方面提供有效支持。

由此可以看出，在金融危机的环境下，物业管理还是大有可为，并且理应有所作为的。