浅述物业管理法制化

浅述物业管理法制化

随着我国社会主义市场经济的发展，社会分工的细化，物业管理逐步成为一个新兴行业。物业管理是现代化城市管理和房地产开发经营的重要组成部份，国际上十分流行并获得了蓬勃发展，借鉴国外经验，我国的专业化物业管理模式也逐渐形成，但是，物业管理行业在我国还是一个年轻的新生行业，绝大部份的物业管理企业成立的时间都不算太长，缺少管理经验，在经营、管理、服务都遇到了很多问题，面对这一所新兴行业的特点，为提高管理水平，物业管理活动中法制化的建设显得越来越重要。

物业管理法制化是市场经济发展需要。

物业管理公司属于国家产业结构分类中的第三产业，是房地产综合开发过程的最后一个环节，直接关系到业主和物业使用人的切身利益，如果没有良好的物业管理，开发商建造的房屋品质再好也可能出现销售问题，业主买的崭新的房屋不久就可能会破旧不堪，人们的生活和工作也会日趋恶化。因此物业管理的有无和好坏，是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题。

长期以来，我国没有一部完整的，系统的物业管理法律规范，使得物业管理工作缺乏依据，尽管部分省、市已出台了有关物业管理方面的法规，如广东、上海、北京等地都发布了省（市）物业管理条例或办法，但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据，从事物业管理公司的管理行为千差万别，楼宇买卖纠份中，因“物业管理”引发的案件日渐上升，这就与业主和使用人的生活、工作息息相关，就必须制定统一的法律、法规，明确房地产公司、物业管理公司、业主和物业使用人的维护，业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境。物业所有权人、使用权人、物业管理企业的合法权益得到合法保障，有利于社会主义民主进一步发展，有利于城市投资环境和人民生活环境的显着改善，物业管理法规依据民法基本原则，平等地保护物业活动当事人各方的合法权益，同时贯彻财产所有者主权原则，法定和保障业主团体和物业使用权人对物业管理的民主权利，促进了社会主义民主在社会管理，经济管理事务中的发展，也增强了人民特别是城市居民依法办事，信守合同的法律观念，物业管理关系产生依据是物业服务合同，前期物业合同是由建设单位与物业公司签订，业主委员会成立后选聘新的物业公司，与业主签订后，前期物业合同自然终止。

二、物业管理法制化也是市场竞争机制的需要。

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

物业管理是市场经济的产物，而市场经济的主要特征就是通过公开、公平、公正的竞争，达到买卖双方等价交换的目的。因此竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。然而，纵观我国目前的物业管理，在许多地方尚未形成完善的市场机制，物业管理公司对物业管理经营权的获得并没有通过市场竞争而轻易获取，普遍存在着谁开发谁管理的情况。从目前的物业管理实践来看，能够提供物业管理服务的企业的组建形式大至有以下几种：一是由房地产开发企业派生出来的子公司占现有这类公司的大多数，如遵义市近200余家物业公司有此类公司占98%，作为我们遵义市红汇物业公司不在此内，要在市场上有一席之地是很不容易。二是由房地产管理部门所属的房管所（站）转变而来；三是大中型企事业单位组建的后勤服务中心；四是社会上自发成立的；五是由街道人事处组建的。这些企业或附属政府管理部门，或附属开发商大都带有一定的垄断性。这不仅使其管理难以达到专业化、社会化、规范化的要求，如果长期下去还会因行业本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破这种由主管部门或开发单位指定“终身制”物业管理者的模式，是物业管理市场发展到一定阶段的必然产物。

物业管理呼唤竞争，这里的竞争主要是指物业管理市场上的竞争。在物业管理市场上，众多的物业管理公司都希望能够被聘用。正是由于这种竞争的存在，业主可以较为自由地对物业管理公司进行选择，它可以聘用，也可以不聘用某一物业管理公司。对于已经受聘的物业管理公司来说，竞争也同样存在。聘用和改聘对物业管理公司的激励约束作用是通过其声誉发生的。一般而言，业主在决定是否聘用某家物业管理公司时，主要就是考察它过去的业绩，即其声誉。因此，竞争的压力越大，物业管理公司对其声誉也就越重视，从面，聘用和改聘作为激励其约束手段的作用就越大。当然，物业管理公司对声誉的重视，还取决于另一个因素，即声誉的“质量”或者说，声誉所反映的实际情况的准确程度。在经济信息流通率高的地方，声誉和现实情况就越接近，从而声誉也就越受重视。正是因为市场竞争机制对于解决代理关系下形成的动力问题和短期行为问题是一种行之有效的手段，所以，物业管理的市场化对物业管理的健康发展有着非常重要的意义。这就是物业管理市场化的真正动因所在。

在上述五种物业管理服务的供给主体中，只有第四种比较接近于现实的市场主体。也就是说，它基本上是一种企业化、社会化的物业管理机构。其余四种，基本上没有向社会化转变，绝大部分的管理服务是为自己提供的，组建目的并不是为了通过提供管理服务来获取盈利。此外，由于管理服务的提供基本上是内向型的，因此这也就不可能采取企业化的经营方式，有些物业管理机构甚至是在各方面准备不足的情况下，仓促上阵，难免“穿新鞋、走老路”。从物业管理的发展历程考察，物业管理逐步走向市场化、专业化、规范化是其必然的发展趋势，那种隶属于开发商或由房管所派生出来的物业管理企业会因先天下不足而愈来愈不适应社会的发展和业主的需要，因此，提高物业管理水平，培育和建立物业管理的有形市场，从而使物业管理形成良好的市场竞争，走市场化的道路，还亟待培育市场竞争主体。（1）促使物业管理企业能够正视竞争，通过招标投标方式，接受业主委员会的聘请。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。（2）确立价格机制的权威，规范物业管理行为。价格是市场的灵魂，没有权威的价格机制，就不可能有公正竞争行为，也就不可能有规范的管理行为。当然，确立价格机制的权威，并不是要政府部门去制定一个强制执行的价格水平，而是指由市场定价。政府主管部门只需根据市场定价的原则进行监督和指导。

三、物业管理法制化，才能实现公开招投标办法提供保证。

前期物业服务的物业管企业的选聘方式。通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。必须实行“建管分离”就是房地产开发与物业管理相分离。所谓的房地产开发与物业管理相分离，事实上就是要打破谁开发、谁管理的自建自管局面，使得物业管理行业真正走向市场。我国有相当一部分房地产开发企业往往有“肥水不流外人田”的思想，本企业开发建设的房地产项目都希望由自己的物业管理分支机构与自己有关联的物业管理企业实施管理（形同父子关系）。特别是在前期物业管理阶段，由于是建设单位来选聘物业管理企业，因此相当一部分房地产企业直接选聘与自己有关联的物业管理企业。这种自建自管的选聘方法，事实上就消灭了物业管理企业之产的竞争。由此往往导致物业管理企业在日后的物业服务中，所提供的服务质量不尽人意，业主对此颇有意见。为了进一步提升物业管理行业的市场化程度，促进物业管理企业提高服

在物业管理中引入招标投标，实际上就把物业管理行业直接推入市场之中，是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标不仅为物业开发建设单位提供了选聘高素质物业管理公司的空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此，物业管理招标投标的优胜劣汰法则，有利于全面提高物业管理服务的质量，有利于改进物业管理企业的管理与服务，有利于整个物业管理行业的健康发展。

物业开发建设单位在招标时应当综合考虑标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用、信誉等因素。在众多的投标者，开发建设单位应按照上述标准，选择中标者，再与中标者签订物业服务合同。

物业管理招标投标必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，依据《中华人民共和国招标投标法》的规定，物业管理招标投标活动必须严格遵守《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。根据物业条例的规定，物业管理企业实行资质管理制度，因此招投标中必须注意审查投标人是否具有相应的资质。将来如何具体创造公平、公开、公正的市场环境，还有待不断的探索。

综合上述，物业管理必须走法制化的道路，才能为建立良好的物业管理秩序提供有利的法律保障。维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，将具有十分重要的意义。