改善物业管理 光晒成本还不够

据《新京报》报道，北京市住建委副主任张农科日前表示，今年将适时开始组织定期公布物业服务成本定额造价，把物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本细目和价格标准定期公布。他透露，今年，将由市物业协会每季度公布一次成本造价。

面对当前一些物业服务企业不认真履行物业服务合同、巧立名目多收费、乱收费，甚至超越权限，擅自处分应由业主处分的事项等侵犯业主权益的一系列问题，相信该举措出台之后，必将迎来广大业主一片喝彩声。这不仅是规范物业费管理的有效举措，也是提升物业服务质量的重要一步。但是，要达到化解物业服务企业与业主间的矛盾纠纷的目的，单靠晾晒物业服务成本还远远不够。

从法律来看，按照我国《物权法》第六章第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。也就是说，社区内部共同共有资产、资源的共有和管理权本应属于社区内全体业主，物业服务企业在物业管理服务过程中并不具备“管理者”身份。《物业管理条例》总则第二条特别针对物业管理明确界定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”条例中的此“管理”与物业服务企业所行之彼“管理”大有不同，从本质上看，物业服务企业的“服务”角色远大于“管理”。

法律规章明令在先，而业主与物业服务企业之间却纠纷多发、问题频频，依笔者之见，原因主要有三：其一，开发商房屋本身存在质量问题，致使售出以后开发商与物业服务企业互相推诿，给业主和物业服务企业产生直接矛盾埋下隐患；其二，物业服务企业越位缺位严重，所谓“越位”，是指物业服务企业管理服务成本长期不透明，服务定价忽高忽低，使得业主难以接受；所谓“缺位”，是由于物业管理服务不到位，使得业主采取拒绝缴纳物业费而引发矛盾，进而形成“服务差———拒交费———难改善———激矛盾”的恶性循环；其三，从业主来看，近年来房地产投资过热，部分业主买房后长期不居住并以不需提供物业服务为由拒绝缴纳物业费的行为也屡见不鲜，使得物业服务企业面临尴尬。

从上述三点来看，“晒成本”的方法只能解决其中一环，而物业管理服务成本标准化以后，只是相当于提供了一个业主与物业服务企业之间双方展开博弈的标准，问题并未能够从根本上解决。

依笔者之见，破此难题，首先，应以明确制度约束来打破物业服务企业在物业费定价上的垄断权，以构建供求双方有效的价格决定机制。各级房地产行政主管部门要严格贯彻落实《物业管理条例》的相关规定，疏通投诉信息渠道，并及时处理业主和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾，帮助弱势一方“征讨”话语权。

其次，重视业主大会、业主委员会的作用。事实上，早在《物权法》出台以后，国务院已经对《物业管理条例》对于业主大会、业主委员会、物业服务企业的权利和义务作出了较为全面的界定。为何业主大会及委员会“有而不设、设而不用，甚至用而无效”的现象依然存在，除了宣传激励业主，恐更要向有关的各级房地产行政部门问责。

最后，主管部门也要积极配合，负起责任，监管部门做到“从源从严”治理。严把开发环节住房质量关，从根本上降低开发环节的风险向保有环节转嫁。