蔡全胜：物业公司多元经营的探索与发展

一、三十年的发展已经催生了物业多元经营的大鳄

三十年前，物业管理行业应运而生，伴随着我国市场经济，特别是房地产业的蓬勃发展，物业管理也取得了长足的发展空间。许多物业管理公司不仅拥有优秀的管理团队、高效的运营机制、先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体系，而且形成了较大的管理规模和门类齐全、相互协作的专业公司。同时，随着政策法规的逐步完善，尤其是《物业管理条例》、《物权法》的正式颁布实施，物业管理作为一个行业获得了社会的广泛认可和关注。社会对物业管理的不断熟悉和物业消费意识的逐步形成，在一些城市和地区初步形成了竞争有序的物业管理市场。

二、物业企业的生存环境是物业多元经营的不二选择

大部分物业管理企业长期以来重视的只是管理与服务，而对物业经营的问题考虑较少。这一现象的产生既有社会、业主、开发商的因素，也有物业企业自身在战略和理念上的偏差，更多的是现阶段物业企业的生存环境所迫。管理和服务是物业企业的主业，是物业企业存在的市场基础。但是，仅仅重视主业，而忽视了企业的多元经营，已经在很多物业企业的发展后劲上显露出诸多不足。就目前物业管理的经营模式来看，整个行业的收费大多采取政府直接定价或执行政府指导价，政府一方面将物业管理视为民生行业，以非常谨慎的态度面对行业提高收费标准的诉求，一定程度上阻碍了行业根据市场进行价格调整的需求，一方面虽将物业管理归类为服务业，却未在财政、税收、用工等方面给予相应的政策支持。物业管理企业不仅背负着所有劳动密集型企业都不得不面对快速增长的沉重的人工成本、用工风险及日益枯竭的人力资源，还要面对物业服务收费标准偏低、收缴率始终不尽人意的局面，物业管理长期低成本运作，使得许多物业企业相继出现收入单一、利润空间逐渐萎缩、人员流动频繁，继而影响管理和服务水平的提高，从而阻碍整个行业的发展。

因此笔者认为，多元化经营应该是物业企业发展的一条必然之路。随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及社会对物业管理的依赖及需求的不断多元化和个性化，多元经营越来越成为物业企业生存和发展的必然选择。物业管理企业要得以快速发展，必然要经历从对“物”的管理的初级阶段上升为对“物”的经营的高级阶段，最终超越业主和客户的需求。物业管理企业应该很清醒的认识到，管理服务与多元经营是相辅相成的，是企业工作的两大组成部分，轻视了任何一部分的发展，对于物业管理企业来说都是不健全的。物业管理企业只有通过拓展经营领域，开展多元经营活动，并获取合法的利润才能从根本上解决企业的生存和发展问题，达到社会效益与经济效益良性发展的目标，才能适应社会的发展趋势，满足广大业主越来越高的服务需求，带动整个行业的进步与发展。

三、物业企业多元化经营的前提和基础

物业企业的多元化经营的前提首先是要结合企业自身的优势和特色。假如忽视物业企业自身的优势与特色，不考虑物业企业本身在资金、技术、人才等方面的资源，盲目开展多元经营，四处出击，对于社会和市场的需求和竞争了解不够，就会给企业带来巨大的经营风险。可能带来的结果就是，经营活动耗用了企业大量资源，但却带来很小的收益甚至经营亏损，进而影响物业管理企业的主业，使企业陷入恶性循环。其次，做好自身专业化的工作，加强企业的核心竞争力，是实施多元化战略的基础。物业管理企业应练好内功，在完善服务质量、打造企业品牌上下功夫，在不断适应市场中求发展。

四、实施多元经营还应注意的几个问题

（一）加强企业的诚信建设。市场经济是信用经济，诚信是市场经济的灵魂，是企业的无形资产。诚信建设在物业管理行业尤为重要，因为物业管理活动的主体——业主和物业管理企业是建立在契约基础上的服务和被服务关系。物业管理企业只有诚信守约，提供质价相符的服务，才能得到业主的认可和信赖，业主才能把其它的服务需求放心地交给物业企业去实施。

（二）提高员工素质，培养经营团队。只有提高员工整体素质，才能形成优秀的团队，才能打造成功的企业，才可以树立物业品牌。培养团队可以从以下几个方面入手：第一，内部培训。经常开展业务知识、专业知识、服务意识学习活动，提高团队的服务意识和业务水平；第二，请实践经验丰富的业内专家进行培训或送出去培训，学习别人的成功经验；第三，引进人才。企业应引进部分专业知识丰富的优秀人才，以补充新鲜血液，提高企业的活力和创新力，促进企业多元经营的开展和品牌的树立。

（三）建立有效的薪酬及绩效考核制度。根据开展多元经营的规模和市场，竞争的难易程度，不断调整和完善薪酬及绩效考核，充分调动团队和员工的工作主动性，不断挖掘潜力，扩大市场空间。

五、当前物业企业多元经营的几种模式

物业管理企业要搞好多元经营，除了要了解市场、把握市场以外，还应把握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的平台优势，才能取得好的效果，才能在经营工作中稳扎稳打，不断发展。在现阶段或者物业管理企业未来的发展规划里，物业管理企业多元化经营的模式可以从以下几个方面入手：

（一）从物业管理向物业经营管理转变，做真正的资产管理商。随着住房消费在人们生活中的渗透，买房、卖房、租房已经成为老百姓司空见惯的事情。然而不是每个人都能有时间、精力和爱好去做房屋买卖、租赁。这给物业管理企业带来了巨大商机。但面对目前中介机构的服务不规范、缺乏诚信等，使得人们对中介服务望而却步。物业管理企业由于最接近业主——房屋所有人，有机会与业主建立最紧密最直接的联系，通过日常为业主提供及时优质的服务，在业主心中树立了良好的形象，使得业主对物业管理企业产生信任，这时假如物业管理企业进入中介服务领域，就会有得天独厚的便利，使物业管理企业在这一市场竞争中完全可以抢得先机。我公司所在地江苏国际经贸大厦，一些业主单位原来认为我们公司只是物业管理公司，对房屋租赁业务不熟悉，找了多家中介公司对其空置房屋进行租赁，但效果均不理想。通过我们坚持不懈地与业主沟通，让业主了解我们的物业服务以及我们在写字楼管理中积累的客户资源，终于说服业主单位把其租赁业务以承包租赁的形式交由我们公司来运作，并取得了较大成功。我们的服务比以前更细致周到了，客户也更满意了，业主更高兴了，达到了多赢的局面。

（二）战略合作提供各种社区服务，做物业服务聚成商。随着人们生活水平的提高，需要多层次、个性化、全方位的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，越来越多的业主希望足不出户就能够获得方便快捷、门类齐全的定制服务。这就为物业管理公司的有偿增值服务提供了广阔的市场。除了传统的家政服务外，还有室内装饰装修、家宴餐饮、家庭理财等。伴随人们对高质量精神生活需求的不断增长，伴老、社区文化等新兴的服务也逐渐成为许多物业管理公司多元经营的重点开发领域。

（三）做全方位的服务外包承接商。我公司主要物业类型是单业主的政府及企事业单位办公楼。这些单位除了物业管理以外，还有许多行政类、后勤类甚至业务类中非核心部门有意向实行服务外包。物业企业应利用天时地利人和等优势，要主动出击，提供服务外包方案，解决好为什么包、由谁包、包什么、怎么包等一系列问题，真正为业主排忧解难，使其能全身心地投入到业务工作中去。多年来，我公司成功承接了多家政府机关的食堂、文印、会议、礼仪、车辆等服务外包，承接了多家省级金融单位的营业网点的大堂服务以及供电公司城乡单位及居民的电费抄收工作等，取得了较好的经济和社会效益。

（四）提供专业的咨询服务和顾问服务也是物业管理企业的一个经营之道。通过咨询和顾问服务，可以把企业自身经营的先进理念和工作中总结的宝贵经验作为商品出售，企业在本身获利的情况下，也促进了行业的发展。

现在许多物业管理企业已经在经营方面作了很多有益的探索，并取得了骄人的成绩。物业管理企业在做好物业管理服务的基础上，能够根据自身的优势和特色，找准市场定位，做多元化经营的尝试，物业管理企业的盈利空间一定会得到很大的提高。