《南京住宅物业管理条例》高票通过 期待新规助力化解物业纠纷

（南京市人大常委会副主任李琦做关于《南京市住宅物业管理条例（草案）》的说明）

近日,南京市十五届人大四次会议开幕,听取了关于《南京市住宅物业管理条例(草案)》的说明。作为2015年南京重点立法项目,南京首次在全国范围内公开招投标,选定第三方组成专家团队起草条例文本。其中,这个草案的6大制度创新,直指物业纠纷中的痛点。

当前,业主和物业之间的矛盾纠纷在各地不少小区频频上演。一方面,业主对物业的服务不满；另一方面,业主拖欠物业费现象也时有发生。事实上,不少业主不缴纳物业费正是因为对物业服务极度不满。

目前不少小区并没有成立业主委员会,没有召开过业主大会,更没有中立的第三方对物业服务是否合格进行评价。在主张物业失职的维权过程中,业主往往处于劣势,当权利得不到伸张,或者疑虑、误解得不到及时消除时,他们就容易采取不缴纳物业费的极端手段进行抵抗。

独自作战、维权能力较低等因素,使得少有业主主动将物业诉至法院,要求物业履职或者降低物业费,他们更多的是待到因拖欠物业费被诉,才提出物业服务不合格的理由来进行抗辩,却也时常因为证据不足、物业不少恶行时过境迁等原因,而承担败诉责任,这甚至导致了他们对司法公正产生质疑,乃至恶化为抗拒法院执行。

可以说,不断上演的物业服务与物业费之争在诸多小区已经让业主和物业的关系陷入恶性循环,成为影响社会和谐的不利因素,亟待引起高度重视。为了解决这一常态化争端,南京市丰富了全国性的《物业管理条例》,制定《南京市住宅物业管理条例(草案)》。

草案的6大制度创新,体现为三个层面。首先,针对在实践中业主反映最为强烈的物业擅用资金问题,建立了独立建账制度、物业保修金制度、住宅专项维修资金的应急使用制度,在规范物业使用资金的同时,保障不因业主和物业之间扯皮影响到维修资金的应急使用。

其次,建立了实名投诉登记受理制度、第三方评估制度,对物业服务进行更为实时的监管,有纠纷随时处理,对服务不周的物业随时给出差评,显然这些处理结果,都能在将来的法律纠纷中作为业主方的证据,极大提升了业主维权能力。

最后,建立征信制度,将欠缴物业费被判败诉但拒不执行的业主以及物业劣迹录入征信,物业企业的日常表现将与征信挂钩,直接影响到今后企业的生存发展,这将加大双方失信与违法成本。

我们期待这份相对于当前全国性立法更为周全的地方性法规能够顺利通过,并在实践中得以落实与完善,早日形成南京经验,对规范各地小区物业服务、改善物业和业主之间的关系提供样板与借鉴。

（原标题：期待南京新规助力化解物业纠纷）