花园小区管理制度的制定
花园小区管理制度的制定
（一）公众制度
1 物业管理条例
总则
（1）为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
（2）本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
（3）国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
（4）国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
（5）国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
（1）在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
（2）建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
（3）建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
（4）国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
（5）建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
（6）前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
（7）业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
（8）物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
（9）在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
（10）建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
（11）建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
2 装修管理
（1）住宅房屋外观方案
房屋外观完整统一 ；统一雨蓬颜色和式样；空调安装定点定位；露台不搭棚；不改变墙体色泽；外墙打洞统一管理；防盗窗安装严格按形象工程的要求执行。
（2）周边店铺的装修管理
A、统一雨蓬规格式样、大小，统一设置空调机位，对灯箱标牌实行统一规格、统一材料。
B、实行夜间灯光布置，路灯高中低搭配。
（3）装修管理措施
为维护雅芙花园项目外观形象的统一、美观和物业安全，保障职能化系统的正常使用功能不被破坏，着重抓住户入住前的准备工作、装修规定宣传培训、装修审批、装修跟踪监管、违章装修及时处理、装修验收六个环节的工作。
（4）住户入住前装修管理准备工作
装修前准备工作是为了更好地保证装修管理的开展，主要准备为：装修规定宣传资料、图片、录像等素材的准备，特别、是对住户反映较大的不安装雨蓬、不在上违章搭建及空调安装如何统一规格等问题上，准备大量有说服力的材料。便民服务人员的落实，如查验人员、搬运人员等。对所有审批装修和查验人员进行装修管理规定培训。
（5）装修期间管理，确保无一例违章装修
在住户入住和办理装修手续时，我们要求广大业主做到在小区内不违章搭建，不损坏或影响物业外观统一、不损坏房屋承重结构，并与住户签订装修责任协议书。装修审批，严格按照《建设部房屋装修装饰管理办法》及事实细则执行。办理装修审批时，审批人员到现场听取住户装修方案，对违反装修规定的内容要当场指出、制止，这样既控制了违章装修的产生，又避免给住户造成损失。
（6）建立装修跟踪监管体系
工程人员和保安人员每天巡视施工现场不少于2次，并把施工进度上墙记录，通过现场巡查及时与住户沟通，了解施工方案变动，把违章装修消灭在初始阶段。
A违章处理手段
业主出现违章装修，做到以理服人，以情感化业主，争取业主的支持和理解。
B行政手段
在业主不愿整改的情况下，向上级机关及业主的所在单位反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力督促整改。
C经济手段
根据《建设部房屋装修装饰管理办法》有关规定，对严重违反小区有关规定的行为，提请房屋管理行政 执法部门处于相应的经济赔偿和规定的处罚，已维护其他业主的利益。
D法律手段
业主装修申报手续中，管理处分别与业主和装修单位签订具有法律效力的《住宅装饰装修服务协议书》和《装修责任书》，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权，对小区装修进行法制管理 。
（二）内部制度
员工考勤和休假的规定
员工办公制度
接待来访设诉工作制度
用户投诉处理制度
业主投诉处理和分析制度
业主意见调查和回访制度
管理处接待来访投诉定期固访制度
回访工作制度
保安员奖惩规定
保安员仪容仪表规定
清洁部日常作业要求标准
清洁部保洁员守则
绿化管理工作手册
电工主管岗位职责
