水木花都小区物业管理整体设想和策划

水木花都小区物业管理整体设想和策划

滨海·水木花都是获得中国人居环境设计综合大奖，浙西北地区最大的综合型的小区。在设计和建设中，对主体结构体系、维护结构体系、厨卫体系、管网体系、建筑节能体系、建筑防水及饰面技术体系、小区环境质量保障体系、小区智能化管理体系的技术都有特定的要求，这不光为广大客户提供了新一代房产品，也为日后的物业管理打下了良好的基础，同时对物业管理提出了新的更高的要求。

（一）总体思路

我们对滨海·水木花都物业管理体系设想与策划思路可概括为："一种观念，二个目标，三条思路，四项保证。"

1、一种观念

我们长期以来一直秉承"团结、拼搏、求实、创新"的公司理念，以"业主满意"作为我们做好各项工作的标准。

团结：每一位员工要爱岗敬业，以主人翁的态度参与管理和服务工作；

拼搏：每一位员工要以最大的工作热诚和一丝不苟的工作态度，为业主住户提供优质服务；

求实：每一位员工要以熟练的业务知识和精益求精的工作本领做好每一项工作；

创新：思想观念、服务意识、工作方法、质量标准，要不断

创新，以适应业主、住户对物业管理新的更高的要求和适应企业自身发展的需要。

2、两个目标

(1)、以《全国物业管理示范住宅小区59条标准》为小区日常管理与服务工作的指导，一年内达到湖州市物业管理示范小区水平，两年内达到国家级示范小区水平。

（2）、一开始全面实施ISO9001质量保证体系，对各项制度的实施进行全程监控，保证管理与服务的专一化、业主和住户对物业管理与服务的满意率达到95%以上，并以物业管理费收缴率作为衡量标准。

3、三条思路

（1）、在追求经济效益的同时，更注重环境和社会效益。不仅仅重视营造自然环境，更注重对内对外坚持以人为本原则，营造团结、向上、融洽、亲和的人居环境。把人文精神融入到小区物业管理与服务活动中去，组织、配合业主开展各种形式社区文化活动，丰富业主的业余生活，满足业主对精神生活方面更高层次的追求，提高小区文化品位。

（2）、一业为主，多种经营。我们在落实物业管理主业的基础上，围绕业主实际需要，开展多种经营服务，重视个性化服务，拓展收入渠道，走市场化自负盈亏道路，最终的目的实现以区养区的目标。

（3）、加强当地员工培养，最终实现属地化管理。我们将以

杭州的总公司为依托，同时学习物业管理成熟地区的先进经验，不断完善自己，超越自我，采用两个结合的办法解决人员选聘和人员培训的问题，工作人员采取杭州选派和当地招聘相结合，员工培训采取当地培训和抽调管理人员定期到杭州培训相结合。在两年后基本实现湖州属地化管理。

4、四项保证

（1）、开发建设的硬件设施，通过精心规划、精心设计、精心施工、精心管理、严格按照国家人居环境设计工程落实，设施齐全，一步到位。物业管理提前介入，从确保使用功能和方便日后正常管理两个方面参与质量管理，确保开发建设高标准，同时为今后的物业管理奠定良好基础。

（2）物业管理软件，公司依托十年来物理管理实际操作经验，注重积累，并不断学习，总结和完善，形成一套有效的管理制度文本。严格按照ISO9001质量保证体系要求，实施规范化运作，并以成功的创优标准来指导各项管理与服务工作。同时建立和执行严格的督查与考核制度，更好地使水木花都的管理维持在高水平。

（3）公司高度重视人才选派和严把人员招聘入职关，上岗前进行为期一个月的严格培训，通过考试和实际操作，合格者方能上岗。平时加强在职培训，缺什么，学什么。要为业主住户提供高质量服务，首先要在建设培养一支高素质的员工队伍上下功夫，要令业主满意，必须首先让员工自己满意，要教育、培养员工主动发现问题，主动学习，主动改进服务质量。

（4）努力争取和紧紧依靠长兴县政府及有关部门，对我们工作的大力支持和帮助；虚心学习当地物业管理的先进经验和值得借鉴的做法，把杭州的好的物业管理理念和成功的做法与长兴的实际情况结合起来，选准突破口，明确主攻方向，把物业管理水平和服务质量，提高到一个新的水平，上一个较大的台阶。

（二）拟采用的管理模式

1、本公司指的物业管理是为管理人员对保安、保洁、绿化、

房管维修等操作人员的管理，对小区房屋公用部位、公共设施（设备）的管理维护等工作，强调的管理制度体系。对广大业主、住户来说，我们提供尽善尽美的优质服务，因此，公司内部架构设置必须条理严密、科学、规范的管理运作机制。

公司总经理是全本公司最高领导者，第一责任人。其主要职责是确定公司质量方针和质量目标，确保质量方针和质量目标为全体职工理解和坚决贯彻执行，为质量体系的有效运行和确保服务质量提供充足的资源，对公司体系建立、完善、实施起到主要作用，对服务质量全面负责。

公司设常务副总经理，根据总经理授权，全面主持负责本公

司日常事务工作，贯彻公司质量方针，为实现质量目标带领全体员工对所管理小区的物业管理与服务全面负责，保证经营方向，善于经营理财，定期向总经理汇报质量体系运行情况，在质量体系运行过程中，对各部门工作进行检查、指导、帮助、督促、考核。公司总经理室下设高效、精干、实用的五个专业工作部门：即行政人事部、环境保洁部、保安部、工程维修部、客户服务部。

2、组织架构图：

（1）、各部门主要职责：

行政人事部：主要负责计算机档案文件资料的处理，后勤、人事、信访、财务、接待、办证等事务；

环境保洁部：负责环境清洁，绿化维护、卫生消杀，环保监测和居民委托的保洁服务项目等；

保安部：主要配合公安部门维护住宅区的公共秩序，做好安全防范工作；道路畅通，车辆进出及有序停放管理；消防安全管理和监控中心管理等；

工程维修部：负责物业及设备、设施维修保养，住户委托维修服务、装修管理、工程项目外包工作等；

客户服务部：负责会馆中心各项服务，社区文化活动策划、组织、实施；与当地政府有关部门的联络工作，业主来电来访接待，特约服务等。

（2）、人员配备：（一期）