某商业广场各项物业费用测算

某商业广场各项物业费用测算

第一节 机构设置和人员配备

为实现我司提出的安全、舒适、周到、温馨的八字服务方针，管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点；人员专业素质高、服务意识强；部门管理严而有序、分工合理、职责明确、管理到位。XX广场项目物业管理机构设置："一室四部"即：行政办公室、物业部、工程部、安保部、经营服务部。

项目部：（共5人）

项目总经理1名、行政人事主管1名、会计员1名、出纳员1名,库管兼档案资料员1名。

职责范围：

(1)负责行政、人事、劳资、采购等综合管理事项；

(2)负责财务管理，编制物业管理财务预、决算和各类财务报表；

(3)负责规章制度的制订与监督执行。

物业管理部：（共7人）

物业部经理1名、客服助理3名、主管1名、前台2名。

设置说明：物业部是整个住宅区管理服务的重要职能部门，客服主管负责业主的入驻登记、业主档案、收取各项费用、走访住户、处理投诉、受理业主（住户）的各类服务要求。

职责范围：

(1)社区和栋号公共区域的清洁、垃圾清运，园林绿化；

(2)办理入驻、迁出，建立并保管业主档案；

(3)实施栋号管理，提供收费服务、常规服务和特约服务；

(4)走访住户，受理并解决投诉，受理各类服务要求；

(5)开展各类社区文化活动。

保安部：（共55人）

保安部经理1名，保安班长3名，监控中心值班员8名,车管员8名，保安员35名；

职责范围：

(1) 负责社区治安、消防、交通车辆管理，提供24小时安保服务；

(2) 处理安全突发事件，保证社区居民的生命、财产、交通安全；

(3) 协助公安机关处理治安案件

工程部：（共11人）

工程部经理1名，弱电工1名，资料员1名，综合维修工4名，运行维修电工4名。

职责范围：

(1) 社区栋号机电设备运行维修、保养；

(2) 设置维修中心，提供24小时维修服务；

(3) 处理上下水，燃气管道等突发故障急修；

(4) 社区建筑设备大中修方案的制订与施工监理；

(5) 做好热交换站运行，确保社区供暖达到标准。

以上人员配备共计：78人。

第二节 物业管理费测算

物业管理费是物业管理公司为保障房屋建筑和设备设施处于良好状态和为业户提供优良的工作环境所支付的能源、维修、保安、保洁等各项服务费用的总和。物业管理费是物业管理公司开展正常经营管理活动的资金基础。管理费标准的合理确定能够使物业管理经费得到保障，有助于保持一定水准的管理水平，实现物业的良性循环。

1、关于物业管理费

我司按XX广场实际物业管理成本进行了测算，测算结果为：物业管理费标准为：2.18元/平米.月，具体内容详见：附件一《XX广场物业管理费测算》；

按一般情况，公寓的档次要高，物业管理费标准也高，但是住宅物业管理费标准如果按政府文件测算，物业管理费标准明显低于公寓标准。这种价格差异将对于销售和后期管理带来很大问题，所以我司在测算中尽可能压低了公寓物业管理费标准，确定的价格应是购房人可以接受的。如果还有问题，贵我双方可进一步协商。

第三节 物业开办费及内容

1、关于物业管理办公条件

项目建成后应为项目部物业管理提供基本的办公和操作条件，主要包括以下内容：

管理办公室：

工程部各专业值勤和操作用房：

值班室：包括总值班室、消防中控、保安监控值班室、门卫室等。

保洁员工具材料库，可利用洗涤间、楼梯角等。

保安员宿舍：

物资库房：

总计：1200-1500平方米。

2、关于前期启动费的用途

前期启动费主要用于物业管理开办阶段的人工费支出，办公条件准备，办公设备、物品、工程维修、保洁、保安设备物资的准备。

3、开办期时间确定

由于开办期内物业管理企业需要参与物业的验收交接、准备办公条件、准备业主入住文件、办理入住手续， 一般在物业竣工阶段已经开始保安、保洁、日常巡视，所以开办期一般为3个月。物业公司进驻过晚，情况不熟悉，准备不充分，将会导致入住工作程序混乱，容易引发业主集体投诉，对开发企业和物业管理企业都非常不利。

4、关于前期启动费的具体标准确定

（1）前期物业管理启动费包括以下费用：

A.人工费用

员工工资 前期按10人编制，平均人员工资1,400.00元。

3,500.00×10×3=105,000.00（元）

工资附加费

105,000.00×0.30=31,500.00(元)

员工餐费

每人每天按10元标准，每月25天，

10.00×10×25×3=7,500.00(元)

保安队工资

按8名保安队员，每人每月1500.00元

150.00×8×3=36,000.00（元）

保安餐费

每人每天15.00元标准，8人共31天

15.00×8×31×3=11,160.00（元）

人工费用总计=105000+31500.00+7500.00+36000.00+11160.00

=136500.00（元）

B.工程设备工具材料费 20，323.45 (元)

C.保安器材设备费 105，060.00 (元)

D.办公设备材料费 243，330.00 (元)

5、前期物业管理启动费总额

136,500.00+20323.45+105,060.00+243,330.00

=505,213.45（元)

关于前期启动费的划拨和使用有两种方式：

第一种方式是由开发商直接拨发给物业管理单位，由物业管理单位独立使用，并详细登记支出账目，接受开发商的检查和质询；

第二种方式是由物业管理单位提出开办费使用计划，呈交开发商进行审核、批准，物业根据实际使用情况向开发商实报实销。

第三种方式是由物业公司先行垫付，分五年从物业管理费中摊销。