试析物业管理服务收费难之对策

物业管理服务收费难，在物业管理企业中已存为一种普遍现象，既影响了物业管理企业的正常工作，也影响了物业管理企业与业主的正常关系，甚至引发了一些矛盾。如何破解物业管理服务收费难这一普遍现象，笔者有以下之对策：

一、正确认识物业管理服务收费

物业管理服务收费，是指物业管理企业接受业主委员会（或物业业主）、使用人委托，按物业管理服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共性服务、专项性服务以及提供其它与使用人生活相关的公众代办性服务、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。

物业管理服务收费，它的核心是服务，收费是手段。它的内涵，明确了在物业管理服务收费中，物业管理企业与业主之间的权利和义务。正确地认识物业管理服务收费，必须从物业管理企业和业主两个方面去把握，去统一认识。

从物业管理企业来说，正确认识物业管理服务收费的基点应该落在“服务”两字上。物业管理企业是受业主的委托，在为业主服务；是在用业主的钱，为业主服务。所以说物业管理企业的出发点和落脚点，都是为业主服务好。要让业主通过物业管理企业的各项服务，感到放心、觉得满意。

从业主来说，正确认识物业管理服务收费的基点应该落在“管理”两字上。业主缴纳相关的费用是要得到物业管理企业的各项服务，而各项服务是要靠管理来实现。管理一是要靠物业管理企业的努力，实实在在地为业主办事。二是要靠业主的配合和监督。物业管理企业要做到遵守合同约定、诚实守信、优质服务，业主要在遵守物业管理服务合同或协议的同时，监督物业管理企业按照合同约定，实现服务承诺。

二、合理制定物业管理收费标准

合理制定物业管理服务收费标准，是物业管理企业，根据所管理的物业，对公共性服务收费成本构成测算的基础上制定出来，并由价格主管部门审批确定。它要把握的一个原则就是，既要让业主明明白白地消费，又要让物业管理企业做到收支平衡，略有盈余。

在制定物业管理服务收费标准时，主要是根据公共性服务收费成本来测算。不同的物业类别，有不同的收费标准。不同的配套设施和服务内容，有不同的收费价格。

业主在确认物业管理服务收费是否合理时，一般要注意以下几个方面：一是物业的类别。包括经济适用住房、房改房，多层住宅，高层住宅，办公楼（写字楼），商业用房，工业用房等；二是物业服务的范围。包括公共性服务，专项服务，特约服务等；三是物业服务的内容。主要包括公共设施、设备日常运行、维修及保养，绿化养护管理，清洁卫生，保安以及专项服务、特约服务的内容等；四是物业管理企业提供的配套设施符合那个等级标准，是否能满足物业管理的需要；五是征求业主委员会或业主代表的意见。物业管理企业在申报收费标准时，都应征求业主委员会或业主代表的意见，物业管理服务收费标准调整时，都应提前告知并到有关部门办理审批手续。

三、按照合同约定提供优质服务

物业管理企业在进入物业管理时，都必须与业主签订物业管理服务合同或协议。物业管理服务合同或协议，是物业管理企业与业主之间，共同遵守的规章制度，它规范了双方的权利和义务，也共同约束了双方的行为。

作为物业管理企业在接受业主委员会的委托后，就必须要按照合同的约定，为业主提供优质的服务。如何做到优质服务？一是要正确树立管理就是服务的观念。物业管理企业要赢得业主的信赖，只有通过对物业的管理，而不是对业主的管理；只有通过提高对设备、设施维护的质量，而不是疏于管理，来达到服务业主的目的。二是要正确树立诚实守信、优质服务的观念。要把物业管理服务合同或协议当作一杆标尺，时刻对照自己的工作行为是否达标，是否能够得到业主的认可。严格执行价格主管部门审批的价格，完善提高行业主管部门评定的服务等级标准。三是要正确树立“为业主当家理财、让业主放心满意”的观念。用业主的钱，为业主服务，让业主觉得物有所值，让业主放心满意。通过“以人为本，热情温馨，以心换心，及时沟通”的理念，与业主搭建联系和沟通的平台，建立良好的人际关系。通过人性化、亲情化服务，与业主营造和谐平安的浓厚氛围。

在物业管理服务中，由于种种原因使得物业管理企业与业主之间产生一些矛盾，严重的甚至对簿公堂，诉讼法律。在这些矛盾中，有物业管理企业理服务的不到位、合同约定的不兑现，解释说服工作的不及时而引发的，也有因一些个别业主不遵守物业管理服务合同或协议，要求过于苛刻而造成的。但物业管理企业无形之中成了这些矛盾的主要方面，只要我们有了这样一个清醒的认识，物业管理企业不断加强管理，业主不断增强缴费意识，提高素质。随着物业管理企业的优质服务进一步提高，一定能够改变物业管理服务收费难的现象。