开发项目现金流量表的编制
在财政部1992年颁布的《两则》（《企业财务通则》和《企业财务准则》）中，关于财务报表规定了“资产负债表”、“损益表”和“财务状况变动表（或现金流量表）”三个报表。其第三种报表是我国财务人员不熟悉的。笔者在此结合在美国从事房地产业时的一个例子，对其编制方法做一说明。
编制现金流量表是对一个开发建设项目财务状况的全过程进行动态和静态分析、控制和评估的有效手段。通过现金流量表，可以看到各个时期资金流人、流出及盈亏情况，以便及时筹措或回收资金；可以发现计划安排上的问题，以便作适当调整；可以测算各项财务评价指标，对项目做出评估。
一、现金流量表主要组成部分
为适应我国会计制度向国际会计制度靠拢的改革，下面有关现金流量表的编制，考虑了国际通用的编制程序，并对其中主要术语注明英语。
（一）资金流入量（收入In-come）
1、土地贷款LandLoan，为购置土地而从银行贷进的款项。
2、施工贷款ConstructionLoan,为进行工程施工而从银行贷进的款项。
3、自筹资金CapitalInvest-ment,自行筹集的资金，一般用作流动资金。
4、销售（出租）收入SalesRentalIncome,项目出售（出租）的收入。
5、其他收入Others，不包括在1～4项中的其他杂项收入，如存入银行的资金利息、施工剩余材料处理收入、固定资产折旧等。
（二）资金流出量（支出Oper-atingCost）
1、购置土地LandAcguisi-tion,购置（租赁）土地的费用。
2、设计费A＆EFees,从可行性研究开始，经过几个设计阶段，直至完成全部施工图纸的全部费用。
3、工程施工费ConstructionCosts工程施工的各项直接费用。这一项因包括较多的条目，常常需要有一个详细的子表支持。
4、工程管理费ConstructionManagementFee,工地管理费、工程保险、税金和上级管理费等项开支。
5、建筑许可费BuildingPermitFee,办理施工许可，聘请施工监理等费用。
6、房地产税RealEstateTax，从购入土地之日起，即应缴纳地产税。随着部分项目竣工验收投入使用，应税物业也相应增加。但随着房屋出售，其售出部分的房地产税就转移由买方支付。
7、销售费SalesExpenses,为进行销售而刊登广告、雇用销售人员所支费用。
8、利息Interest，除各项贷款要支付利息外，对自筹资金也要计算利息。
9、保险费Insurance施工期间的工程保险、施工机械保险、第三方保险和竣工后的房产保险等。
10、不可预见费Contingency，开发过程中会发生一些诸如诉讼费等不能预见到的费用，其数额可预计为开发总成本的3～5％。
以上10项加起来就是开发的总成本。
11、归还贷款RefundofLoan,按照与银行签订的协议条款归还贷款，在贷款还清之后，还应将自筹资金收回。
（三）结余（Balance）
收入与支出的差额。为避免出现资金缺口，在编制现金流量表时，必须使各年度或各月的结余均为正值。如运算时出现负值，则应在收入项下增加贷款或自筹资金，或者在支出项下减少某单项支出，使当年（月）的结余最终为正值。
（四）贷款余额（LoanBalance）
各项贷款和自筹资金的净流量。从这一项中可以预见各年（月）负债的情况，同时也是支付利息的依据。由于贷款是分期贷进、分期偿还的，所以贷款余额这一项是随时间的推移而变化的。
以上四个部分是资金流量表的主要组成部分。
（五）施工进度（ConstructionSchedule）
现金流量表是以金额表示的，不够形象。因此，常常在现金流量表上标明形象进度。
（六）财务评价指标（FinancialE-valuation）
1、投资总额TotalInvest-ment各项贷款及自筹资金分别累计的最大额度及各年（月）度使用计划，归还贷款及回收投资计划。
2、总成本和单位成本TotalCost.CostperProduct
3、销售收入和利润SalesIn-come＆Profit
4、内部收益率InternalRateofReturn
财务评价指标的项目很多，可以根据需要选用。
二、现金流量表各部分间的联系
（一）收入总计－支出总计=结余，当年（月）收入、支出的差额就是当年（月）的结余。
（二）施工的直接费用是根据施工进度计算出来的，它又是计算软开支（各项间接费用）的依据。
（三）贷款余额是计算支出项下各种贷款（包括自筹资金）应付利息的依据。随着借贷的增加，贷款余额也相应增加；随着贷款的陆续归还，贷款余额逐渐减小。最后各项贷款余额均应为零，即还清贷款。否则，就意味着欠债。
（四）结余。上面谈到结余必须为正值。但在计算机运算过程中，常常出现负值，即入不敷出。这时计算机根据事先设定的条件，借贷或自筹资金，使结余恢复正值；相反，如果在运算过程中，出现较大数额的结余，说明已有偿还贷款的能力，这时计算机根据事先设定的顺序依次偿还贷款或回收资金。
三、现金流量表的填写
（一）编写表头，确定费用或费率。
（二）填写基本数据、公式和制约条件。一张流量表可能有十几栏、几十栏。但制表人员所要填写的只是两三栏，其余各栏可复制生成。
（三）运算。数据、公式和条件填好后，即可让计算机进行运算。计算机即从第一年（月）开始，向后推算，直至全部算完。
（四）调整。根据初步设定的条件所计算出的第一张流量表，一般都存在某些不尽如意的地方。如在施工贷款累计总额超出银行同意发放的贷款额度时，就应调整施工进度，采取放慢速度或其他方法；如在某些财务评价指标过低时，就须要调整成本或销价等。对初始的流量表进行某些调整后即可重新运算，然后再行调整、运算，直至满意为止；或做出数种方案，进行比较，择优选用。这样一些调整、运算工作，在计算机上可以用很短时间完成。这是用手工无论如何也做不到的。
四、现金流量表编制举例
为了更清楚的说明现金流量表的编制方法，下面举一个房地产开发的例子（例中货币单位为美元）。
（一）开发前题条件：
1、某房地产开发商以抵押方式从银行款150万元，购得土地一块，用于建造一室户和三室户住宅各32套（合计64套）。计划两年建成并全部售出。贷款年利率为9％。约定贷款按售出房屋套数的比例偿还（即售出一套房屋归还64分之一），但不迟于1995年底。
2、银行还同意向开发商发放累计额度为100万元的施工贷款，年息10％。贷款条件是，开发商应以其销售收入的70％用于还贷，每次贷款额度不得超过其用于施工开支的总和扣除以前各次贷款的总和。由于上述条件的限制，开发商不可能从银行取得超过其施工费用的款项。又由于还款比例较大，流量表上还会出现某个月一方面还贷、一方面借贷的现象。
3、由于施工贷款条件的限制，开发商在施工刚一开始时，不能从银行拿到施工贷款。必须自筹一部分资金用于启动。在例中，开发商自筹58万元资金。
4、1994年4月动工，同年12月陆续建成出售。每月建成并售出二室户和三室户各2套。房屋售价分别为13.32万元和15.39万元。
5、建房直接费分为两类。一类是摊销在整个工程上的，如设计费（14万元），测量费（Survey4.8万元），室外工程费（SiteWork33万元）和绿化施工费（Landscaping20.4万元）；另一类是可以按套摊销的，如结构及装修施工费。
6、施工管理人员费用，现场办公费每月各为0.6万元。
以下各项支出只须知道费率即可。
7、购地贷款、施工贷款和投资的利率分别为9％、10％和9%。
8、房地产税、建筑许可和监理费、销售广告代理费和工程保险费的费率分别为0.05％、0.8％、3％和0.6％。
9、贷款余额为各项贷款各自累计总额减去各自已偿还的总额，回收投资则应在各项贷款还清之后。
（二）填表和运算。
许多电子表格软件和财务软件都可以用来编写现金流量表。只要在软件提供的空白表格上填入表头、基本数据、计算公式和运算条件，计算机根据这些基本数据按给定的公式和设定的条件进行运算，一张现金流量表很快就生成了。